一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做实操干货分享。后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进行深入剖析，敬请关注。
一、如何做好租金价格定位？
1、商业项目的三种租金方式
商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？
要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。
案例1：五彩国际广场业态布局及租金定位方案
租金定制思路
①区域租金水平：项目1.5公里围商业租金价格；
②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；
③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；
④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案
①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。
③租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。
④履约保证金：一般商家2-3个月，型商家在3-6个月以。
案例2：商城租金定位策略
租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，达到一种平衡。
在众多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可调租金的方法，即
测算租金=固定租金+可调租金
其中，固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规划等因素。可调租金主要考虑因素为本项目的部情况，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、营销策略、楼座位置、商铺区位、竞争因素、招商可及性等因素。
二、租金调研报告怎么做？
租金如何定？制定标准从何而来？周边的竞争项目的租金水平是怎样的？商圈整体发展规划是什么？目标商户的承租水平如何……这些都是在租金定制过程中的关键信息。这些信息需要通过周密的调研计划和精准的调研对象而得来，在此给大家推荐几个具有代表性的租金调研案例，分享租金调研报告的整体思路和实施方法。
案例1：华润万象城租金调研与策划报告
整个调研报告非常专业而全面，具体容从市商业物业整体市场概况——总体市场供需水平分析，市主要商业旺区（商圈）分析。对五大竞争对手（地王购物中心、城市广场、西武百货、太阳广场、铜锣湾广场）进行详细、深入的调查分析，调研要点：项目位置、规模、招商条件（报价）、每层商户组合；并从这五家商场中，每层挑选不同业态的1-2个具代表性客户，调查其具体租赁条件，以供参考。
通过对目标商场案例租金水平对比分析，以及不同行业承受租金水平及承租面积对比分析等，市商铺未来租金趋势本项目初步发展建议，本案的市场定位：商户组合布局租金条件的制订、影响大型购物商场租金的主要因素、各楼层商户
组合布局及业种分配比例、各楼层商户目标客户、确定购物中心租赁条件的制订，最终确定本案各楼层的租金方案。
案例2： XX银河国际购物中心租金调研报告
本案首先从XX零售商业分布情况开始，从城区商业物业存量及新增供应量，到对百货、大型超市、超市、便利店、专业市场、购物中心等业态租金情况的分析，总结一类商
圈主要零售物业租金水平和租金收取方式。
同时，对零售商户、餐饮商户和其他商户具体分析租金收取方式，推算本案的整体租金水平及各楼层基准租金，并制定同一楼层店铺租金定价依据；以及未来租金增长比例和租金方案的使用原则。
三、租金测算方法
示1：营业额反推租金测算方法
租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：
①实地调研；
②网络查询；
③与第三方公司合作；
④通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；
⑤经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来
进行判断。
示2：购物中心商业预算、楼层租金分解说明
每个楼层的月租金总额的测算公式为：
1楼月租金总额=（年度费用总额、什所占百分比）/12（其他楼层以此法类推）
每个楼层的每月/元/耐，测算公式为：
套/楼层总建筑面积=套/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积
公式：每F每月/元/收=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推）
优劣商铺的单价制定：
在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分）, 据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。（资料中有图表明确演示）
示3：购物中心租金定价方法
根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种
定价方法：
租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。
项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要
开发商自行测算。
示4：租金建议及收益预算
租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下：
楼层因素
包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。
配套组合因素
本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套面积等因素组合定价
商业业态因素
此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积（每平米）每月产生的销售收入*实际使用面积*抽成扣点=租金。
项目租售建议
目前商业地产销售运营体上有如下五个方式：自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购等，资料中对此进行了逐一展开分析。
四、名企项目租金明细
正大广场业态品牌租金明细
正大广场的租金状况：其中主力店的固定租金在70~284元/月/平方米，非主力店的固定租金为160~700元/月/平方米不等。在非主力店中，服装服饰类的固定租金为580~620元/月/平方米，生活精品类的固定租金为420~450元/月/平方米,餐饮美食类的固定租金为290~320元/月/平方米。
资料中以表格的形式，分别从业态、租金模式、固定租金（元/月/平方米）、扣率进行了非常详细的介绍，每一个品牌的租金信息均涵盖其中。
6大知名购物中心租金水平
本资料介绍了西单大悦城、蓝色港湾国际商务区、apm商场、嘉茂（西直门）购物中心、富力广场、新中关购物中心6大知名购物中心的租金情况。
分别从单层建面、业态定位、代表品牌、单店面积、租金价格、扣率做了表格式统计，同时，对每个项目所在商圈、业态组合和定位等方面做了优劣势分析。
10大知名购物中心租金水平
资料中介绍了华润万象城、COCOPARK、海岸城、益田假日广场、京基百纳广场、保利文化广场、嘉信茂广场、金光华、怡景中心城、花园城中心10大购物中心的租金水平，从项目所在区域、商业建筑面积、从负一负二层到五层，明确罗列了租金价格。
其租金水平为平均租金参考，以零售为主。部分服饰类、品牌专卖租金扣点18-25%，餐饮品牌连锁店扣点5-12%。
租金测算方法供商业地产招商人员参考备用 示范1: 营业额反推租金测算方法 租金测算的方法多种多样，角度不同,采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径: ①实地调研; ②网络查询； ③与第三方公司合作； ④通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）； ⑤经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态,租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作,或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断. 示范2： 购物中心商业预算、楼层租金分解说明 每个楼层的月租金总额的测算公式为： 1楼月租金总额=(年度费用总额×1F所占百分比）/12（其他楼层以此法类推） 每个楼层的每月/元/㎡,测算公式为： 套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积
公式:每F每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推）优劣商铺的单价制定: 在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分）,据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算）,但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额. 示范3： 购物中心租金定价方法 根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报,综合考虑以下三种定价方法： 租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 保本保利定价法:以厂商的租金承受能力为基础,分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。
常用的租金测算方法有几个途径： 1、实地调研 2、网络查询 3、与第三方公司合作 4、通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测） 5、经验数据 针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研。 针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。 通过营业额进行反推： 运用此种方法的前提是要了解各个业态的承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。 通用公式： 年租金=年营业额*承租水平 租金单价=年租金/12/30/租赁面积 *承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算 简单介绍常见的几种业态的承租水平： 餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。
娱乐类：影院，依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的15%；KTV的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。 超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。 电器卖场：依据我司开店的要求，电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。 百货：百货卖场属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。 KTV租金测算： 2000平米钱柜KTV，单日销售额约15万，承租水平约4%-5%。 年营业额=日营业额*12*30=15*30*12=5400万元 年租金=年营业额*承租水平=5400*4%=216万元 租金单价=年租金/12/30/租赁面积=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日 租金的定价的几个途径： 租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。
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购物中心租金定价方案 根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法： 租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。 项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。 接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月） 一、基准价格设定 1、基准价格 为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。 2、标的价格 以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。 二、某项目租金水平分析 1、市区一层街铺的租金水平 2、影响租金水平的关键因素 供求关系：价格的决定因素 销售业绩：价格的支撑因素 综合成本：价格的成本因素
可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：
租赁项目类比价格：
结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为： 三、某项目租金价格 1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月） 2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。 3、根据以上考量，本项目的租金价格体系如下： （以实际面积计、单位：元/㎡/月）
综合体租金测算方案三篇 篇一：综合体租金测算方案 购物公园 租金测算方案 一、租金体系设计： （一）租金定价方法： 租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 （二）基准价格设定： 1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。 2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。 二、本项目租金水平分析： 租金水平类比法： 1、某市区一层街铺的租金水平： 地点 1层平均租金 (元/平米/月) 1层街铺租金水 平 （元/㎡/月） 1层内铺租金水 平 （元/㎡/月）
80 60-150 120 80-200 160 120—280 30 25-40 180 150-250 120-180 50 40-80 20-40 80 70--130 30-60 平均租金价格100 2、影响租金水平的关键因素包括： 1、供求关系――价格的决定因素 2、销售业绩――价格的支撑因素 3、综合成本――价格的成本因素 可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析： 商圈类比租赁项目类比 项次要 素 分 值 评估标准 1. 商 圈 地 位 2 1)城市核心商圈：20 2)城市主要商圈：15 3)正待形成商圈：5 －10 10 15 20 5 5 20 5 15
2.交 通 状 况 5 1)交通便捷，停车便 利：5 2)交通停车条件一 般：3 3)交通拥挤，停车不 便：1 3 1 1 5 5 1 5 1 3.客 流 数 量 1 1)客流较大：10 2)客流量一般：6 3)客流量小：2 6 6 10 2 2 10 2 6 4.消 费 层 次 5 1)消费能力强：5 2)消费能力一般：3 3)消费能力较低：1 3 5 5 1 3 5 3 3 5.铺 位 供 求 2 1)供不应求：20 2)表现一般：15 3)需求较弱：5 20 20 20 15 5 20 15 15 6.硬 件 设 施 5 1)硬件完备，动线舒 适：5 2)硬件一般，动线一 般：3 3 3 3 3 5 3 5 3
出租房屋的租金计算与合理定价在租房市场中，房东和租户都对租金计算和合理定价非常关注。租 金的确定需要考虑多个因素，如地理位置、房屋面积、房屋设施、周 边配套等。本文将探讨出租房屋的租金计算和合理定价的方法和原则。 一、租金计算方法 在租金计算中，房东和租户常用的方法包括按面积计算租金、按房 间计算租金和按日计算租金。具体的方法如下： 1. 按面积计算租金 按面积计算租金是最常见的方法之一。房东和租户可以根据房屋的 实际面积来确定租金。一般来说，租金按每平方米的价格计算，如每 月租金为100元/平方米，则一个面积为80平方米的房屋的月租金为8000元。 2. 按房间计算租金 对于有多个房间的房屋，可以按房间计算租金。通常情况下，主卧 的租金会相对较高，次卧次之，小房间的租金较低。通过按房间计算 租金，可以更好地满足租户对不同房间的需求。 3. 按日计算租金 按日计算租金通常适用于短期出租，如旅游住宿、短期租赁等。租 金按每天的价格计算，一般来说，按日租金会相对较高。租户需要根 据入住的天数来计算租金总额。
二、合理定价的原则 确定房屋的合理租金时，需要考虑以下原则： 1. 市场供需关系 市场供需关系是确定租金的重要因素。如果房屋供大于求，租金相对较低；如果房屋供小于求，租金相对较高。房东和租户可以关注当地市场的供需情况，作出合理的定价决策。 2. 地理位置和交通条件 地理位置和交通条件对租金的影响很大。通常来说，地理位置好、交通便利的房屋租金较高。因为这些房屋更受租户的青睐，需求相对较高。 3. 房屋的硬件设施和配套设施 房屋的硬件设施和配套设施也会影响租金的定价。房屋是否配备家具、电器、暖气、空调等设施，周边是否有学校、商场、医院等配套设施，都会对租金产生影响。 4. 房屋的年限和装修情况 房屋的年限和装修情况也是影响租金的重要因素。新建的房屋通常租金会相对较高，而老旧的房屋租金会相对较低。此外，房屋的装修情况也会对租金产生影响，装修精美的房屋租金相对较高。 5. 综合考虑各种因素
综合体租金测算方案 综合体租金测算方案是一种用于确定综合体租金的方法和策略。综合体通常是一个商业地段，包括各种不同类型的商店、餐馆、办公室和其他社区设施。确定合理的租金对于提供具有竞争力的商业环境和吸引租户至关重要。以下是一个可行的综合体租金测算方案的概述。 1.市场调研：首先，进行市场调研是测算综合体租金的重要步骤。了解当地同类型综合体的租金标准和市场需求是非常必要的。调查其他商业地产项目的租金，了解租户对于区域和设施的需求，以及业态结构和租赁市场的趋势。 2.计算成本：确定综合体的建筑和运营成本是测算租金的另一个重要因素。这些成本包括购买或租赁综合体物业的成本、建筑和装修成本、设备和设施的运营成本、维护和保养成本等。确保将所有成本因素纳入考虑范围内，以便计算出合理的租金。 3.考虑租户需求：综合体的租金应该基于租户的需求和商业价值进行定价。不同的租户会有不同的需求和预算，因此需要考虑到不同租户的经济能力、业务模式和预期收益等方面。根据综合体的地理位置、配套设施和租户组合，制定租金区间，以便吸引符合综合体商业定位的不同规模的租户。 4.考虑竞争环境：在确定租金时，需要考虑周边竞争综合体的租金水平。如果周边综合体的租金远高于自己的预期租金，可能导致租户更倾向于选择竞争综合体。因此，需要在适当范围内调整自身租金，以保持竞争力并吸引租户。
5.考虑经济环境：经济环境对租金测算有着重要影响。在经济增长时期，租金可能会上涨，而在经济衰退时期，租金可能会下降。因此，需要对宏观经济情况和地区经济预测进行分析，并针对不同情景制定租金测算方案。 6.灵活性和协商能力：在制定租金测算方案时，要考虑到与潜在租户的协商空间和灵活性。根据潜在租户的商业模式和经济能力，可以提供不同的租金选择，例如租金折扣、不同的租期选择、租金阶梯等。通过与租户进行积极的协商和合作，可以达到共赢的效果。
一、房地产定价方法 价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售,低价位虽然能够扩大销售,但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润,是所有投资人最关心的事情. （一)成本加成定价法 将产品的成本（含税金)加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法,是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10％，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品,即得到单位面积平均售价,再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价.成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定.成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。 （二）竞争价格定价法竞争价格定价法 从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争,但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性,竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此,所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格.在竞争激烈时,若条件相当的两宗房地产，定价较高的，一般难以为顾客所接受。定价较低的，可以吸引人气，形成低开高走的局面。而且房价是买涨不买跌。要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势.竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下，开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。 （三）顾客感受定价法 这种方法的理论基础实际上是效用理论.对购房者而言,他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得.当购房者对某开发公司的品牌有信心时,纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。为什么在同一个城市里,物质条件（如交通、绿化、生活服务设施等硬条件）相当的一些小区，有的定价较高却仍然卖得火爆,有的价位虽然较低，销售却冷冷清清，重要的一个原因就是顾客的感受。顾客的感受与推出该项房地产商品的开发商的社会信誉有关，也与该项房地产从策划阶段到营销过程中的宣传定位有很大的关系。依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行定量计算，所以，尽管房地产和其他商品一样，品牌信誉确实能影响甚至主导消费者的消费意愿，但房地产的定价亦不能太离谱，若超过顾客所能忍受的价位，销售反而不利了。 （四）加权点数定价法 预售房屋的定价，通常采用市价比较法，即前述的竞争价格定价法,分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情,再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，称为加权点数定价法.楼层、朝向及面积等因素对价格的影响受消费习惯、心理经济条件、社会风俗等多种因素制约,很难有一个统一的标准，因此
层层解剖|商铺租金定价方法与计算公式 1. 影响商铺定价的12个因素 2. 商铺租金定价的参考原则 3.租金定价方法
4.租金定价公式 （1）根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以与项目本身的立地条件、建设水平与规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。 （2）凭方法对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。 （3）计算各层别的权重系数。 公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数 （4）计算总权重系数。 公式二：∑权重系数=总权重系数 （5）计算层别总价和层别均价。 公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价
公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价 （6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下： 根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。 计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。 公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数 依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。 公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数 计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。 公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价 公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价 至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况、竞争环境、投资者的反馈、目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。 【租金定价案例参考】 项目价值评价表
商铺租金计算方法 一、房地产定价方法 价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润,但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会.如何确定最适合的价格,求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。 （一）成本加成定价法 将产品的成本（含税金)加上预期利润即为房地产价格的定价方法,是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10％,则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品,即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够,实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格,在市场竞争激烈的情况下,这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。 （二）竞争价格定价法竞争价格定价法 从市场竞争的角度来定价,市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多,但作为顾客是特别关心的,由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产,定价较高的，一般难以为顾客所接受。定价较
房屋租金定价 1. 引言 房屋租金定价是指确定房屋租赁的价格，是租赁市场上一项重要的决策。合理的租金定价不仅可以保证房东的利益，也能够吸引租户租赁房屋，维持市场的稳定发展。本文将介绍一些常用的房屋租金定价方法，以及在定价过程中需要考虑的因素。 2. 常用的房屋租金定价方法 2.1 市场比较法 市场比较法是一种常用的房屋租金定价方法。通过调研周边区域类似的房屋租金价格，参考平均水平并考虑房屋的特殊性，确定合理的租金价格。 2.2 成本法 成本法是另一种常用的房屋租金定价方法。该方法以房屋的产权成本、维护费用、税费等为基础，结合预期的投资回报率，确定合理的租金定价。 2.3 收益法
收益法是一种基于投资回报率的房屋租金定价方法。通过对房 屋的预期收益进行估算，计算出合理的租金定价。 3. 定价因素 在进行房屋租金定价时，需要考虑以下因素： 3.1 房屋地理位置 地理位置是影响租金定价的重要因素之一。位于繁华地段、交 通便利的房屋通常能够获得更高的租金。 3.2 房屋面积和格局 房屋的面积和格局对租金定价也有很大影响。通常来说，面积 较大、布局合理的房屋租金会相对较高。 3.3 房屋装修和设施 房屋的装修和设施也是租金定价的重要考虑因素之一。装修豪华、设施齐全的房屋通常能够吸引更多的租户，租金也会相应较高。 3.4 市场需求和供应
市场需求和供应状况也会对租金定价产生影响。供应过剩时，租金可能会下降；而需求旺盛时，租金可能会上涨。 4. 结论 房屋租金定价是一项复杂的任务，需要考虑多个因素。合理的租金定价不仅要满足房东的利益，也要考虑到租户的承受能力和市场需求。通过市场比较法、成本法和收益法等定价方法，结合考虑因素的权衡，可以得出一个合理的租金定价，实现房屋租赁市场的稳定发展。 以上是关于房屋租金定价的文档，希望对您有所帮助。
层层解剖I 商铺租金定价方法与计算公式 1.影响商铺定价的12个因素 一层,二层时层差范围在 I 25%—40%\ 临雀j 面即展示 面的面宽比例 趣大.则价格 越高 商铺门面处 于 交通动线中的 关键位置,随 着距离关键 位 适的远近桥格 逐新喲氐 价格同商铺 面 积成反比
（1）根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。 （2）凭方法对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%;第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。 （3）计算各层别的权重系数。 公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数 （4）计算总权重系数。 公式二：工权重系数=总权重系数 （5）计算层别总价和层别均价。 公式三：（目标销售总额三总权重系数）X层别权重系数=层别总价
公式四：层别总价三层别销售面积（建筑面积）=层别均价 （6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下： 根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。 计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。 公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数 依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。 公式六：工具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数 计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。 公式七：（层别计算销售总额三层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价 公式八：具体商铺总价三具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价 至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况、竞争环境、投资者的反馈、目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。 租金定价案例参考】 项目价值评价表
租金定价逻辑 租金定价的逻辑可以有很多种，这取决于位置、商业类型、市场需求、竞争情况等因素。以下是一些常见的租金定价逻辑： 1. 成本回报率：根据商铺的投资成本和期望的回报率来计算租金。这种方法考虑了投资者的利益，但可能会忽略市场需求和竞争情况。 2. 市场比较法：根据周边同类商业的租金水平来确定租金。这种方法考虑了市场需求和竞争情况，但可能会忽略投资成本和期望回报率。 3. 收益定价法：根据商铺的收益能力来计算租金。这种方法考虑了市场需求和竞争情况，但可能会忽略投资成本和期望回报率。 4. 竞争定价法：根据竞争对手的租金来确定租金。这种方法考虑了市场需求和竞争情况，但可能会忽略投资成本和期望回报率。 影响租金的主要因素 1. 房产类型与地理位置：不同类型的房产和不同的地理位置会有不同的租金水平。例如，城市中心的公寓通常比郊区的公寓租金高。
2. 房屋状况与装修程度：房屋的状况和装修程度也会影响租金。一般来说，新房子和装修良好的房子会比旧房子和未经装修的房子租金更高。 3. 市场需求：市场需求也是影响租金的一个重要因素。如果某个地区的租赁需求高于供应，那么租金就会相应提高。 4. 竞争情况：在同一地区，如果存在多个相似类型的房产，那么租金就会受到竞争的影响。业主可能会为了吸引租户而降低租金，或者提供其他优惠条件。 5. 经济环境：经济环境也会影响租金。当经济增长迅速时，人们的收入会增加，从而对租赁需求也会增加，导致租金上涨。 租金定价建议 1. 业主角度：业主应该根据房屋的实际状况、地理位置、市场需求和竞争情况来确定租金。同时，他们也应该考虑自身的投资回报率和风险承受能力。在制定租金时，业主可以考虑采用市场比较法或者收益法来估算合理的租金水平。 2. 租户角度：租户在选择租赁房产时，应该根据自己的经济状况和实际需求来选择合适的房子和租金。在谈判时，租户可以关注租金与房屋状况、地理位置、装修程度等因素的关系，以及业主的信誉和物业管理水平等因素，来为自己争取更好的租赁条件。
租赁价钱实施方案 一、租赁价钱的确定 在确定租赁价钱时，需要综合考虑多个因素，包括物业所在地区的 租金水平、物业的面积和设施、租赁期限、租赁对象的信用情况等。为了确保租赁价钱的公平性和合理性，我们建议采取以下方式进行 实施。 二、市场调研和定价策略 首先，我们需要进行市场调研，了解所在地区类似物业的租金水平 和市场需求情况。通过比较分析，确定物业的市场定位和价值，制 定相应的定价策略。在制定定价策略时，需要考虑到市场的供需关系、竞争对手的定价情况以及物业的特点和优势。 三、租赁价钱的测算 其次，我们可以通过租赁价值的测算来确定租赁价钱。测算的方法 可以包括成本法、市场比较法和收益法。成本法是指根据物业的建 设成本和维护成本来确定租赁价钱；市场比较法是指通过比较类似 物业的租金水平来确定租赁价钱；收益法是指通过物业的潜在收益
来确定租赁价钱。通过综合运用这些方法，可以更加客观地确定租 赁价钱。 四、租赁价钱的调整机制 为了适应市场变化和物业状况的变化，我们建议建立租赁价钱的调 整机制。可以根据市场的供需关系和通货膨胀情况，定期对租赁价 钱进行调整。同时，也可以根据物业的改善和更新情况，对租赁价 钱进行相应的调整。通过建立灵活的调整机制，可以更好地适应市 场的变化，保障租赁价钱的合理性。 五、租赁价钱的公示和透明化 最后，我们建议对租赁价钱进行公示和透明化。在确定租赁价钱后，可以通过网站、公告栏等方式进行公示，让租赁对象和其他利益相 关者了解租赁价钱的确定依据和过程。同时，也可以向租赁对象提 供详细的租赁价钱说明，让他们明白每一项费用的来源和用途。通 过公示和透明化，可以增强租赁价钱的公平性和可接受性。 总之，确定租赁价钱是一个复杂而又关键的问题，需要综合考虑多 个因素，并建立合理的实施方案。我们希望通过以上建议，能够为 租赁价钱的确定提供一些参考和帮助，确保租赁价钱的合理性和公
3大商铺租金定价法则之“市场比较法” 本文从租金价格体系、项目价值评价两个方面分析“市场比较法”的计算步骤，手把手教你如何分析并制定项目的租金价位。 市场比较法一：租金价格体系分析 第一步确定竞争项目租金价格 示例——项目周边街道及繁华街道租金如下： 第二步确定影响市场比较法定价的因素 根据本项目周边地区的市场调查，同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定。 在参照体系的标准上，采用的是行业所制定的“内部鳔胶标准”，具体比较如下表：
注： 1）以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。 2）本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。 第三步确定修正后各相关项目的价格PZ=(Q/Q1)*PZ (PZ为租赁均价)P1 =(55/47) *40=42.55P2 =(55/43) *35=44.76P3=(55/59) *60=55.93 P4 =(55/57) *60=57.89 各相关权重取值为WZ W1=25% W2=25% W3=25% W4=25% PZ=∑PIWI 租价：PZ=50.28 注：通过各种指标基数，对比和参照，租金标准应该为50.28元/㎡/月。
以上也只是制定租金的一种方法，只能做为参考，还有要考虑租金返祖，利用销售价格、回报率来反推的方式也是可行的。 市场比较法二：商业项目价值评价 第一步制定项目价值评价表
第二步制定项目价值实现表 第三步制定项目价值评价表
租金统计及分析——本案周边各商业街租金统计表（元/㎡/月）： 根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。 如果项目3的租金是以扣点的形式来取得的，那么是可以根据测算的项目3年收益来推算出其月租金： 根据上表，项目竞争商场的平均租金为108元/㎡/月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价： 本案平均租金 = 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度 = 108×81%÷65.5% = 133.56（元/㎡/月）
一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是工程推进过程中至关重要的一环。赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名工程租金明细四大方面做实操干货分享。后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进展深入剖析，敬请关注。 一、如何做好租金价格定位. 1、商业工程的三种租金方式 商业工程的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 一个商业工程的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活效劳、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。 不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的开展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。 2、如何进展租金定位. 要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业开展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈租金分布也不是完全呈*种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。
案例1：五彩国际广场业态布局及租金定位方案 租金定制思路 ①区域租金水平：工程1.5公里围商业租金价格； ②类比工程：根据工程定位，参考类比工程； ③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经历，对租金价格进展合理把控； ④工程地理位置、开展前景：工程是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。 主要商务方案 ①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中局部较聚人气业态，如美食广场可自营。 ②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的根底上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。 ③租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，防止商家出现免租期后弃租的现象。 ④履约保证金：一般商家2-3个月，型商家在3-6个月以。 案例2：商城租金定位策略 租金招租者投资收益的主要来源，其定价上下直接影响投资回报率的上下，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，到达一种平衡。