店址评估手册模板

店址评估手册模板逸马国际顾问集团出品编制说明【编制目的】标准化是连锁企业大规模快速扩张的基础，标准的工具包含流程、规范、表单，而其重点表现方式就是规范化手册。

为此，逸马国际顾问集团总结10多年来服务各类型连锁企业的经验，推出了涵盖连锁企业运营各个方面的手册工具，以便各连锁企业能够据此快速领悟、创造、实践适合企业自身的手册工具，推动自身连锁平台的快速发展。

选址及布局成功将是连锁体系未来赢得竞争优势的重要内容。

《连锁总部店址评估手册模板》是逸马国际顾问集团在10年专业积累和企业实践的基础上总结而成，旨在为连锁企业编制《总部店址评估手册》提供范例和方法。

【使用说明】1.本手册模板包括直营选址和加盟选址的相关流程与规范，详细给出了城市评估、商圈评估、店址评估等模块的工作原理、程序与操作规范与表单。

其中涉及很多的工作程序及规范标准，是工作执行的基础标准指导，是连锁成功的操作经验。

2.请企业根据自身的经营特色和个性需要进行相应的调整、补充。

3.为正常阅读和修改模板里的流程图，建议您安装Microsoft Office Visio软件，软件安装和使用说明请见软件光盘。

Visio软件可以在网上下载，您可以下载自行安装。

【版权声明】本手册仅供购买或获赠《连锁企业全员培训解决方案》的企业内部使用，其版权归深圳市逸马管理顾问有限公司所有。

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版权所有侵权必究目录目录 (2)1选址体系规划 (3)1.1选址原则 (3)1.2拓展战略 (3)2店址评估模型介绍 (3)3城市评估 (6)3.1城市评估流程 (6)3.2城市评估操作规范 (8)3.3城市评估表单及工具 (10)4商圈评估 (13)4.1商圈评估流程 (13)4.2商圈评估操作规范 (14)4.3商圈评估表单及工具 (17)5门店评估 (20)5.1直营店选址流程 (20)5.2加盟店选址流程 (22)5.3门店评估操作规范 (24)5.4门店评估表单及工具 (26)6店址评估执行流程规范 (29)1选址体系规划1.1选址原则（1）以城市群为核心，便于辐射及服务终端（2）一线城市、强二、强三线城市为主一线城市：直辖市、省会城市及国家计划单列市强二线城市：人均GDP2万元以上地级城市强三线城市：人均GDP1.5万元以上的县级城市（3）发展所考虑的应为具有一定人口基数的城市（4）商圈店为核心，获取城市一定的品牌效应1.2拓展战略1.2.1拓展阶段1.2.2拓展规模2店址评估模型介绍店址评估体系是从城市群的选择入手，依照城市、商圈、门店的层次进行逐级的阶段性评价，之后选取合适的门店作为拓展的目标门店。

因此，在店址评估中引入数学分析模型，以指导整个目标门店的评估工作。

具体推导过程如下：初始设置：令目标门店为A，城市评估得分为B1，商圈评估得分为B2，门店评估得分为B3；商圈评估的权重为AB2，门店评估的权重为AB3Step 1. 依据查询及调研的数据，对《城市评估标准表》进行打分计算，得到城市评估得分B1。

Step2. 依据城市评估判断准则，对城市进行取舍。

如城市评估结果为不进入，则此城市调研终止；如城市评估结果为可以进入，则继续完成商圈和门店评估。

Step3. 依次完成商圈、门店的评估，对《商圈评估标准表》和《门店评估标准表》进行打分计算，得到评估分数B2、B3。

Step4. 填写《店址综合评估表》，计算目标门店的得分A= a2*B2 + a3*B3。

案例：设经过对《城市评估表》、《商圈评估表》、《门店评估表》的打分，已知B1=70，B2=75，B3=80，且a2=0.6，a3=0.4，则A=0.6*75+0.4*80=77。

可以得出门店的评估结论为：积极进入。

城市评判准则商圈评判准则门店评判准则目标门店总体评判准则3城市评估3.1城市评估流程备注：“Y”表示审核、审批通过；“N”表示审核、审批没有通过。

3.2城市评估操作规范3.2.1城市群评估操作规范3.2.1.1城市群基本资料调研在拓展的战略规划中引入了城市群的概念。

城市群具有城市群内城市密集、人口密度大、具有很高的城市化水平；基础设施发达完备；城乡居民的生产条件、收入、生活水平差距缩小、城乡之间的人口流动趋向平衡等优点，所以确定了以城市群为核心的拓展战略，便于规模的快速复制扩大，便于总部对连锁终端的服务与管控。

前文的拓展阶段对每个阶段重点发展的城市群进行了说明，为拓展指出了发展方向，但市场变化难以预测，在实际的连锁体系的拓展过程中，要根据实际情况进行调整。

城市群背景资料的收集主要包含以下内容：➢目标城市群基本状况包含的内容有：城市群的总面积、所辖的地级城市、城市群类型、城市群发展水平等。

➢城市群人口/消费状况主要内容包含：城市群的总人口、人口密度、25-35岁女性人口比例、城镇居民人均收入和城镇居民消费水平等。

主要方法：查阅城市群统计年鉴、统计信息网➢经济状况通过对城市群的总GDP、人均GDP、GDP增速的调查分析，确定城市群的整体经济环境，为连锁体系的复制提供良好的外部经济环境。

主要方法：查阅城市群统计年鉴、统计信息网➢市场竞争状况通过城市群现有竞争对手（市场前三位）的调查分析，确定竞争对手的特色，发现竞争对手的优势并借鉴，找出竞争对手的特色进行差异化竞争。

主要方法：查阅网上资料、实地走访调研3.2.1.2城市群评估标准城市群的评估标准参照章节1.1的选址的4条原则，只要满足这些原则，即可作为意向城市群，进入城市评估流程。

3.2.2城市评估操作规范3.2.2.1城市基本资料调研确定好拓展的城市群后，对城市群所辖的地级城市进行基本资料的调研，填写《拓展城市群所辖地级城市详细信息表》，调研包含的主要方面有：1.城市人口/消费状况主要内容包含：城市的总人口、人口密度、25-35岁人群月平均工资、城镇居民人均收入和城镇居民消费水平等。

2.经济状况主要内容有：城市总GDP、人均GDP、GDP增速等。

3.2.2.2城市选择标准根据调研获得的城市的基本资料，选择人均GDP满足强二、强三线城市标准的城市作为拓展城市，同时结合连锁的拓展战略，由事业拓展部调研人员编写《意向城市选择报告》，提交事业拓展部总监审核。

事业拓展部总监审核同意后，进入城市的详细调研阶段。

3.2.2.3城市详细资料调研城市详细资料调研阶段，需要事业拓展部人员进行实地调研，深入的对城市所辖行政区域、城市人口状况、城市经济状况、行业现状、商圈分布、竞争对手、消费者等方面进行调研。

鉴于竞争对手和消费者分析的复杂性和重要性，竞争对手和消费者分析在后面有专门的章节进行描述。

➢城市背景资料调研城市背景资料的调研主要侧重于城市宏观方面的调查，其中主要包括以下几方面的信息：（1）城市性质：城市性质、城市规划等城市性质：工业城市、商业城市、旅游城市城市规划：研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头，对店址的选择有重要影响。

（2）城市经济状况：城镇人均收入、城镇居民消费水平、GDP总量、GDP增速、人均GDP等。

这些信息和数据部分可以从《拓展城市群所辖地级城市详细信息表》中获得。

➢现状现状需要事业拓展人员对目标城市进行实地调研，以获得所需面临的行业现状。

调研的内容包括：城市食品的发展情况、城市食品的发展情况。

发展情况可以划分为“好”、“一般”、“差”三种情况。

➢城市商圈现状商圈主要涉及的内容有：商圈名称、商圈类型、40-80平米店面平均租金、商圈平均租金（元/平米）、租金占比、平均转让费、商圈核心磁石点等。

3.2.2.4城市竞争对手分析竞争对手调查的关键是搜集到准确的竞争情报，是关于竞争环境、竞争对手和竞争策略的调查研究。

竞争对手调查是市场竞争的客观需要，是信息作为一种战略资源的重要体现。

搜集竞争对手情报带有对抗性，要求在对方不协助，甚至是反对的情况下，去了解、分析对手。

竞争情报的搜集必须是正当的、合法的，强调职业道德。

对所有的竞争对手进行调研是不理智的。

竞争对手的调研需要花费大量人力与财力，而且一些小的竞争对手，对企业的影响有限。

所以本手册提到的竞争对手分为两个部分，首先是现有的竞争对手，选择市场排名前三的企业；其次是潜在的竞争对手，可以选择市场成长增速（市场份额增长率）前三的企业。

竞争对手调研包含的主要内容有：企业名称、品牌名称、经营年限、主销产品风格、消费者定位、价格带、店面布局组合、平均店面面积、单店年销售额、店面数量、年销售总额、店面租金、店面人数、仓储状况、宣传特色、装修特色、客流情况、店面外观（附照片）、竞争综合能力、城市竞争环境综述等。

详见《城市竞争对手调查表》。

3.2.2.5城市消费者分析当进入一个全新的城市群开拓直营店时，需要进行消费者调研分析，从而对消费者的消费习惯、消费能力、消费行为等全方位掌握，为直营店的拓展、产品结构的选择提供依据。

消费者调查问卷见附件。

当在已拓展的城市群进入某一个新城市或加盟商申请加盟时，可以不进行消费者调查分析。

3.2.2.6城市评估标准在完成城市资料调研、竞争对手分析、消费者分析之后，就进入城市评估流程。

城市评估首先依据前期调研的数据对城市评估标准中的各个维度进行打分，之后进行权重调整，最后综合得分，完成城市评估的得分，对城市选择提供决策依据。

3.3城市评估表单及工具3.3.1城市群基本资料表3.3.2目标城市群所辖地级城市基本资料表3.3.3城市详细资料调研表连锁企业总部店址评估手册模板4商圈评估4.1商圈评估流程4.2商圈评估操作规范商圈分析对新开门店的地址选择具有非常重要的指导意义。

商圈分析就是经营者对商圈构成的情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择门店地址、制定和调整经营方向与策略提供依据。

门店选址是影响门店发展的最直接因素，而商圈的基本环境、顾客状况、竞争状况，更是门店选址的首要因素。

商圈的分析评估主要从以下三个方面进行：4.2.1商圈环境调研商圈环境主要是指顾客对商圈的总体印象或是认识。

主要包含的内容：商圈类型、商圈发展规划、商圈建筑物状况、商圈规模、商圈经营特色、商圈内知名品牌情况、商圈平均营业时间、商圈租金、商圈交通情况、商圈人流情况。

➢商圈类型：商业区——商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立，其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等，是连锁目前拓展的主力方向。

办公区——此类型区域办公大楼林立。