连锁门店选址手册-店址评估

店址评估手册文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]店址评估手册模板逸马国际顾问集团出品编制说明【编制目的】标准化是连锁企业大规模快速扩张的基础，标准的工具包含流程、规范、表单，而其重点表现方式就是规范化手册。

为此，逸马国际顾问集团总结10多年来服务各类型连锁企业的经验，推出了涵盖连锁企业运营各个方面的手册工具，以便各连锁企业能够据此快速领悟、创造、实践适合企业自身的手册工具，推动自身连锁平台的快速发展。

选址及布局成功将是连锁体系未来赢得竞争优势的重要内容。

《连锁总部店址评估手册模板》是逸马国际顾问集团在10年专业积累和企业实践的基础上总结而成，旨在为连锁企业编制《总部店址评估手册》提供范例和方法。

【使用说明】1.本手册模板包括直营选址和加盟选址的相关流程与规范，详细给出了城市评估、商圈评估、店址评估等模块的工作原理、程序与操作规范与表单。

其中涉及很多的工作程序及规范标准，是工作执行的基础标准指导，是连锁成功的操作经验。

2.请企业根据自身的经营特色和个性需要进行相应的调整、补充。

3.为正常阅读和修改模板里的流程图，建议您安装Microsoft Office Visio软件，软件安装和使用说明请见软件光盘。

Visio软件可以在网上下载，您可以下载自行安装。

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版权所有侵权必究目录1选址体系规划1.1选址原则（1）以城市群为核心，便于辐射及服务终端（2）一线城市、强二、强三线城市为主一线城市：直辖市、省会城市及国家计划单列市强二线城市：人均GDP2万元以上地级城市强三线城市：人均万元以上的县级城市（3）发展所考虑的应为具有一定人口基数的城市（4）商圈店为核心，获取城市一定的品牌效应1.2拓展战略1.2.1拓展阶段1.2.2拓展规模2店址评估模型介绍店址评估体系是从城市群的选择入手，依照城市、商圈、门店的层次进行逐级的阶段性评价，之后选取合适的门店作为拓展的目标门店。

店铺选址及店面评估表店铺选址及店面评估表一、选址地点及交通概况（一）、地点：省市县区路号；（二）、人口：；（三）、交通状况：□主干道□次干道□支道□有隔离带□无隔离带；路宽米、距站牌米、公交车路；（四）、地址属性：□纯商业街区□商住（偏重商）□商住（偏重住）□商业办公区（偏重商）□商业办公区（偏重办）□办公区□大型住宅区□学校区□工业区二、店铺结构概况（一）、店铺地址：；（二）、联络人姓名/电话：；（三）、门店性质：□商铺□办公□宅基地□地库□其它：（请确定商铺的产权和了解其是否有抵押且是否属于拆迁规划的范围）（四）、现时店铺使用情况：空置□百货□零售□工厂□星级酒店□车站□（五）、可使用日期：；（六）、租赁条件概况1、先前租户从事行业、租期年、每月租金元、押金元；2、租金调幅：□租期内不调□每年上调 %；转让费元。

3、宽带通讯：□无□有（网络公司：）（七）、室外：1、主楼高层、楼龄年、店铺楼、门面宽米、高米、招牌宽米、高米、门前空场平方米；2、店铺能见度：好□中□差□3、门面阻碍物：门面结构柱□门前灯柱□树□电箱□铁栅□公车站□自行车停放点□；4、招牌明显度：□佳（50米外可见）1□普通（30米左右可见）□差（10米左右可见）（八）、室内：1、室内平面形状□正方形□长方形□不规则2、使用面积平方米、深米、宽米、高米；3、卷闸门□有□无，洗手间□有□无，仓库□有□无。

三、商圈分析概况（一）、邻铺概况：左右两边三家店铺依次为：1、左：、、、2、右：、、、3、上午开门营业时间平均为：时，晚上关门时间为：时；4、空铺左家、右家。

（二）、商圈内概况：1、人口比例：周围22—35岁约占 %、学生约占 %、上班族约占 %、从商人员约占 %、当地居民约占 %、游客约占 % 。

2、离店铺200米内：□有汽车站/公车换乘点□办公区/写字楼□住宅区出入口□医院□学校（□小学/□中学/□大学）□集市/市场□零售/批发中心□购物中心/大型超市□药店□银行□便利店/超市□酒店/大型中式餐馆/西餐厅□中小型餐饮/快餐店□咖啡/休闲吧□KTV/酒吧□面包店□网吧□美容/美发店□服饰/鞋帽店□自由夜市（休闲/烧烤店吧）/大排挡□精品店□体育馆/球场/文娱场所四、竞争商超分析(半径1000米内)（一）、竞争店：□有、□无，有家。

幸福百分百门店选址市场调查地址：二环北路（蓝田大厦）分值：601、聚客点（ 4 ）（需途径，而且距离不超500米。

分数可以累加，满分10分。

大型商超广场8分、公园或中型商超6分、汽车站或医院5分、菜市场4分）富佳综合市场2、门口停车（ 3 ）（易5分、可3分、难1分，满分5分）3、店面能见度（ 3 ）（转角店5分，平线店3分，有高台阶或凹入店1分。

满分五分）4、周边小区（ 6 ）（按同一片区周边半径500米范围的小区划分中高档和居住率评分3分2分1分，满分10分）总共有8个，新怡园1；金津楼、德源楼、富佳大厦、蓝田大厦1；华侨花园1；新园社区1；时流小区1、朝阳区1。

5、周边学校（8 ）（途径的学校人口数量达1000人以上3分，400人以上2分，其余的1分。

满分10分）新园小学3分；北京红婴连锁幼儿园1分；海丰欣华幼儿园1分；中慧幼儿园、穗馨幼儿园、博雅双语幼儿园1分；新星幼儿园、德文双馨幼儿园1分；德韵幼儿园1分。

6、周边居住人口（ 5 ）（商圈半径800米内的居住人口每一万人1分，满分10分。

）居住人口：约4.7万人7、周边倒闭商铺（7 ）（同街商铺倒闭一家3分，三家以上0分，无为满分10分）8、竞争对手（7 ）（按自身品牌在当地的口碑影响力分为3分、2分、1分。

无为满分10分）麦轩面包1；Z主题焙坊1；彩尼轩面包坊1。

9、人流量（11 ）（早上7：00-晚上10：:0 按周计算，每周分为二段，一至五为一段，周六日或节假日为一段；每1000人流量为1分，满分20分）门前人流量数：9600对面人流量数：960 合计：10560（一车道，无拦路50%。

二车道，无拦路或一车道，有拦路30%，二车道，有拦路10%）10、消费力（6 ）（按周边家庭收入和老龄人的占比以及商圈内的价格比，满分为10分）。

店面选址评估一、店面结构店面结构需要从两方面评估：地理位置和竞争角度。

从地理位置评估一个店址，应该看它从地理位置出发，属于商业中心型、准商业中心型、郊外型和居民小区型四类中的哪一类。

再根据连锁店本身的性质来评估店址的优劣①商业中心型店址，位于全市性的繁华商业区，这里各类商业、娱乐、服务设施林立，人流、车流度最大，店址的辐射力强，商圈范围也比较广泛。

此类店址适合于各类连锁专卖店的开设。

②准商业中心型店址。

位于地区性商业中心，有重要的交通干线相联结，顾客流量较全市性商业中心少，尤其是流动顾客数量很少，此类店址适合于食品、日用商品和各类专卖店的连锁经营。

③郊外型店址。

是随着城市人口的外迁而设立的店址，其顾客少但固定，经营成本最低。

④居民小区型店址。

位于大型居民集中居住滤我内，为小区生活配套设施。

此店址最适合于食品、日用生活品等连锁商店的经营。

另一方面，需要从竞争的角度出发，看店址属于竞争型店址和孤立型店址两类中的哪一类。

①竞争型店址。

指同一商圈内有竞争对手存在。

竞争对手有两类：一是同类连锁商店，来自这类对手的竞争压力可谓最大；二是与本店有经营交叉的商店，如百货店、食品店、蔬菜店等。

②孤立型店址。

正好与竞争型店址相对，商圈内没有上述两类竞争对手存在。

上述各类型店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段房产价格又极其昂贵；竞争对手少的地段往往缺乏商业吸引力，而商业吸收力大的地段又总是拥挤着众多的竞争者，且觅得合适的店址非常困难。

二、交通状况仅仅作出了店址的区域位置等店面结构选择还不够，因为在同一个区域内，一个连锁店铺可能会有好几个开设地点可供选择，但有些地点对某个连锁店来说，是百分之百好的开设地点，而对另一种连锁店来说，就不一定是最满意的开设地点。

因此，一个新设连锁店在做好区域位置选择以后，还要切实考虑多种影响和制约因素，作出具体设计地点的选择。

交通条件是影响连锁店铺选择开设地点的一个重要因素，它决定了企业经营的顺利开展和顾客购买行为的顺利实现。

店面选址原则及实施手册第一章总则第一条为了规范公司连锁店面布控，有效评价店面开设步调及收入目标，制定本手册。

第二条原则（一）投入产出最大化原则；（二）提升公司品牌原则；（三）有利于提高工作效率原则。

第三条本手册适用于公司在目标城市的水果连锁新店面开设。

第二章店面选择与布控的基本要求第四条当地市场情况目标城市的人口总数、人口构成、人均工资、消费心理和消费习惯、竞争行业等情况进行市场调研；第五条店铺选址的最终目的在于满足商圈范周内目标顾客需要的同时，还要为企业获取利益。

要达到这一目的，不仅要考虑店铺的位置、场所，同时还必须考虑选址过程中的发展速度问题。

发展速度即是选址决策中的水果店发展的快慢问题，也是一个模式问题：什么时候发展速度快一些，什么时候慢一些，都应符合事物发展的内在要求，而不能凭人的主观判断，想快就快，想慢就慢，否则会事与愿违，适得其反。

第六条在确定了选址的发展模式和可进入的城市和区域之后，仍然存在一个出店顺序问题：因为分店毕竟要一家家地开，先开哪一家后开哪一家.仍需研究探讨。

有人认为大型城市市中心部由于位置不易寻找、网点价格高，应予回避，在其周边发展较为有利。

有人认为哪里地价便宜，就先发展哪里。

两种观点虽说各有道理，具体情况要根据公司在当地的品牌影响力、公司定位、公司前期投入和市场发展战略等情况来确定第七条目标店面结构合理，原则上营业区面积要80-120平方米之间。

离污染源10米之内不得开店，相邻居民、企业或其他单位提出开店异议而无法排除，也会形成开店障碍。

第八条目标店面的辐射半径为1.0公里，店面选址在：市级、区级商业中心，主要人流集散地、居民新村商业街、公园、车站、码头、电影院、大型剧场附近、大型超市和大型百货商场内。

第九条目标店面应避免在交通要道，所在地必须交通便利，门外有停车场所。

第十条目标店面优先选择位于街道下班时人流量明显较多的一边。

第十一条商铺门前不能有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆。

店铺选址及店面评估表完整优秀版店铺选址及店面评估表A、选址地点及交通概况地点：省市县区路号交通：主干道/次干道/支道，有/无隔离带，路宽米，距站牌米，公交车路。

地址属性：商业步行街/校内学生商圈/校外学生商圈建筑概况：主楼高层，楼龄年，店铺楼，门面宽米，高米，招牌宽米，高米，门前空场平方米。

B、店铺结构概况室内平面形状：正方形/长方形/不规则，使用面积平方米，深米，宽米，高米。

设施概况：卷闸门有/无，洗手间有/无，仓库有/无。

先前租户概况：从事行业，租期年，每月租金元，押金元。

C、租赁条件概况租金调幅：租期内不调/每年上调%，转让费元。

邻铺概况：左右两边五家店铺依次为左。

右。

上午开门营业时间平均为：时，晚上关门时间为：时；空铺左家、右家。

D、商圈分析概况商圈：周围15-28岁约占%、学生约占%、上班族约占%、从商人员约占%、当地居民约占%、游客约占%。

人流统计：E、商圈内店铺营运分布概况及竞争对手分析（半径500米内）考察人意见：店铺营运：大型超市有/无，日平均客流约人，距选择店米；学校有家。

竞争店：有/无，有家。

第一家：距选择店米，营销模式，规模平方米，经营品种，营运状况：优/一般/差。

第二家：距选择店米，营销模式，规模平方米，经营品种，营运状况：优/一般/差。

拓展部审核意见：营销部总经理店铺便利性评分表考评项目权重评分A 店招可视距离 3 3B 店面面积（㎡） 5 4C 店面开间宽度（30㎡） 3 2D 店内自然光照 5 4E 店面进深度 7 1F 橱窗（展示与通透性） 7 5G 店面柱墙（影响布局） 7 3H 空间效果 7 4I 功能性 24 18J 交通易达性 15 12综合得分：70评价：店面可视性：评分良好，店招可视距离达到了要求。

店面空间利用效果：评分一般，店面面积和开间宽度未达到最优水平。

店面光照效果：评分良好，店内自然光照充足。

店面功能性：评分良好，橱窗通透性和空间效果都达到了要求。

连锁零售业选址评价维度在连锁零售业中，选址是非常重要的一环，它直接关系到企业的经营成败。

为了评价选址的好坏，我们需要从以下几个维度进行考虑：1. 人口密度：人口密度是评价选址的重要指标之一。

在城市中，人口密度越高，意味着潜在的顾客数量也越多，因此连锁零售企业可以更容易地吸引到更多的顾客。

此外，人口密度也可以反映出当地的经济发展水平和消费能力。

2. 交通便利性：交通便利性是另一个重要的选址指标。

在城市中，交通繁忙的地区通常也是商业繁荣的地区。

因此，选择交通便利的地点可以使顾客更容易到达，并且可以吸引更多的顾客。

3. 竞争环境：在选择选址时，需要考虑到周围的竞争环境。

如果周围已经有很多同类型的商店，那么新开的连锁零售店可能会面临很大的竞争压力。

因此，需要选择一个竞争环境相对较弱的地方。

4. 租金水平：租金水平也是一个重要的考虑因素。

在城市中，租金通常是比较高的，因此需要选择一个租金相对较低的地方。

这样可以降低企业的成本，提高盈利能力。

5. 消费习惯：消费习惯是另一个需要考虑的因素。

在不同的地区，人们的消费习惯可能有所不同。

因此，需要选择一个符合企业产品和服务的消费习惯的地方。

6. 政策环境：政策环境也是一个需要考虑的因素。

在不同的地区，政策环境可能有所不同。

因此，需要选择一个政策环境相对稳定、支持企业发展的地方。

以上是连锁零售业选址评价的主要维度，当然还有其他的维度，如当地的自然环境、人口结构等等。

企业在选择选址时，需要综合考虑这些因素，选择一个最适合自己的地方，这样才能够更好地发展自己的业务。

门店选址评估
门店选址评估是指对一个地点进行全面评估，确定是否适合开设门店或企业。

门店选址评估的目的是为了最大程度地提高门店的成功概率和利润回报率。

门店选址评估通常包括以下几个方面的考虑：
1. 人口密度和人口结构：门店适合选择在人口密集的地区，人口结构也要符合目标顾客群的特点。

例如，如果是专门为年轻人服务的门店，那么应选择在年轻人聚集的地方开设。

2. 竞品分析：评估周围竞争门店的数量和类型，确定自己的门店是否能够在竞争中脱颖而出。

竞争过多可能导致市场份额的分散，而竞争过少可能意味着市场需求不足。

3. 交通便利性：门店的选址要尽量选择交通便利，便于顾客到达。

离主要交通枢纽近，交通方式多样化，都是评估考虑的重要因素。

4. 商业环境：评估目标地区的商业环境，包括商业氛围、商圈繁荣程度、消费能力等。

良好的商业环境可以吸引更多顾客和流量，对门店的发展至关重要。

5. 房屋租金和成本：评估选址的房屋租金和成本，确保能够承担经营成本，并在预期时间内回报利润。

门店的租金和成本应与目标市场需求和预计销售额相匹配。

6. 社会环境和安全性：评估选址地区的社会环境和安全性，确保门店运营的安全和顾客的满意度。

社会环境好的地区通常能够吸引更多顾客。

门店选址评估需要综合考虑以上因素，并进行综合分析和比较。

评估结果应该是一个综合和客观的决策依据，可以帮助企业选择最适合的门店选址，提高门店的成功概率和利润回报率。

综合超市选址评估规范1，应接近公司现有业务区域2，虽远离公司现有业务地区，但人口规模巨大，经济发展水平高，商业业态以传统百货和杂货店为的地区3，人口规模应在300万以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，城乡一体化发展的区域4，城市间交通便利，有高速公路相联系5，城市分布呈面状，尽量避免线状分布6，城市间相互距离不超过三个小时车程7，在区域城市体系中有一个特大型中心城市为中心，或有中心城市为依托距离中心城市不超过三个小时车程8，中等收入水平的居民月收入应在1000元以上9，区域内商业态以百货同业为主，全社会超市业销售总额占全社会商品零售总额不超过8%。

10，市场结构接近完全竞争市场，规模最大的前四位零售企业的市场份额不超过15%二、城市选择1，在所选区域内人口规模在50万人以上，人口分布较为集中，小城镇发达2，中等水平的居民月收入应在1000元以上3，政策环境良好，地方政府对连锁零售商业持支持态度，有政策优惠。

4，商业业态以传统百货为主，无或少超市类商场和公司5，城市居住密度高6，城市基础设施完善7，城市新开发住宅增长快，城市环境质量高三、商圈1，位置(1) 在大中城市商圈应位于城市中间区和新开发的较大居住区内，避开中心商务区和次级商务区(2) 城乡结合部和近效区，若无大型成熟社区，一般不进入(3) 在中小城市中尤其是小城市应尽量接近城市中心或次级中心(4) 商圈所处区应为城市的居住区、居住商业混合区，城市建设水平中上，道路、建筑等城市景观无破旧感，公共设施完好，齐全。

(5) 附近无污染企业或危险品生产企业和仓库(6) 所在区域不属于城市衰落区，无人口外迁趋势和居民收入水平下降趋势(7) 所在区域无城市拆迁、改造规划2，目标消费者特征及行为描述(1) 商圈内目标顾客应当地常住居民为主，家庭生命周期以已婚有孩阶段的占主要部份。

(2) 居民收入水平应在当地中等偏上，以公务员、公司职员、工人和商人为主(3) 高中以上文化水平的居民应占大部份(4) 人均商品性消费支出应在每月300元以上(5) 人均月收入应在1000元以上(6) 购物出行方式以步行和骑自行车、助动车为主(7) 购物频率在每周2-3次左右(8) 对价格不是太敏感，但，仍视为选择商店的重要因素(9) 不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物3，消费者诉求重点(1) 家庭日常食品和用品均基本齐全(2) 价格适度低(3) 相对便利(4) 品质保证4，综超的市场定位(商场提供的核心价值或在消费者心中的形象)(1) 能独立成为居住区的服务中心地(2) 相对便利的购物场所(3) 提供较为齐全的品类(4) 居民至少一周要光顾一次，提供每天至二个最多三个月就需购卖的商品(5) 适度低价、商品较齐备、商品档次中档、购物环境舒适、亲切(6) 居住区内最大、最有影响的商店(7) 社区居民购物、休闲、社交的中心5，人口规模商圈人口规模应不低人5万人，应在5-10万之间。