引言预告登记制度设立之初,其目的在于维护银行业、房地产开发公司以及购房者三方当事人的利益。
在房地产领域繁荣兴起的时代,高额的房价使得广大购房者难以全款购买,只有先向房地产开发商支付收付,余款则向银行借贷,在这一交易过程中,为确保银行债权的实现,购房者以其所购商品房为标的,向银行提供抵押担保,房地产开发商承担连带担保责任。
我国《物权法》对于预告登记制度的规定虽然不过寥寥数语,却是以债权请求权为对象,这与物权请求权为对象的正式抵押登记有着本质区别。
另外,法律并未明确规定预告登记制度的法律效力,致使在司法实践中,常常存在着类案不同判的情形。
笔者任职的银行就预告登记中银行是否享有优先受偿权,就收到多份法律文书意见不一的情况。
受最高院2014指导案例的影响,从2014年底开始,各级法院陆续开始认定银行就预告登记的房屋不再享有优先受偿权,但是在2018年开始,我行接连收到两份裁判文书,肯定了银行对于预告登记房产拍卖款优先受偿的权利。
一是刘军达诉中国工商银行股份有限公司南京城西支行、吴克祥第三人撤销之诉案⑤;二是中国工商银行股份有限公司宿迁分行诉李劲松、葛艳执行裁定书⑥。
面对上述情形,本文将从预抵押权利人的视角,通过对预抵押登记制度的分析探讨,结合典型案例以及工作经验,提出相关建议和措施,为完善商品房预抵押登记制度尽一份绵薄之力。
一、商品房抵押权预告登记制度概述(一)商品房抵押权预告登记制度的概念商品房抵押权预告登记制度是指购房者在购买商品房时,因资金不足无法支付全款而向银行贷款。
银行为保证自身抵押权的实现从而要求论商品房抵押预告登记的法律效力———以预告登记权利人风险防范为视角①②③④朱峰颜金吴亚勤陈宁宁(江苏海洋大学文法学院江苏连云港222000)①朱峰(1994.2—),男,江苏连云港人,江苏海洋大学MPA 研究生,研究方向:地方政府风险治理。
②颜金(1981.5—),男,湖南郴州人,江苏海洋大学MPA 教育综合办公室主任,博士,副教授,研究方向:地方政府风险治理。
无讼阅读｜建设工程价款优先受偿权的行使期限自债权应受清偿时起算文/窦贤尚上海市锦天城律师事务所本文由作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）近日，一则关于最高院认定当事人向法院提交虚假法律条文内容的(2016)最高法民终602号判决书刷爆了法律人的朋友圈，各种法律检索的正确姿势相关讨论也随之展开，但却鲜有人注意到该份判决书关于建设工程价款优先受偿权行使起算时间的裁判依据已由原来严格适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“《批复》”）第四条规定悄然变成了对《合同法》第二百八十六条进行论理解释，从立法精神的高度认定建设工程价款优先受偿权的行使期限和起算时间。
一、最高院判例：建设工程价款优先受偿权的行使期限自双方约定的债权应受但未受清偿之日起算上诉人（原审原告，承包人）中铁建设集团有限公司（以下简称“中铁公司”）因与被上诉人（原审被告，发包人）邹城市发展投资控股有限公司（以下简称“邹城公司”）建设工程施工合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院将已完工工程交付使用时间认定为建设工程价款优先受偿权行使期间起算点的一审（2015）鲁民一初字第26号判决，向最高人民法院提起上诉。
中铁公司上诉认为，建设工程价款优先受偿权的立法目的是为了解决长期存在的拖欠工程款问题，以维持社会秩序，确保农民工的切实利益，并因此主张案涉建设工程价款优先受偿权的行使期限应从工程款债权应受清偿之日起开始计算，中铁公司享有案涉工程的建设工程价款优先受偿权。
二审法院经审理认为，依据实际履行的《建设工程施工总承包合同书》第33.4款“发包人在收到竣工结算报告及结算资料后56天内仍不支付的，承包人有权向工程所在地人民法院提起诉讼，承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”可知，双方当事人已按照《合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
第1篇一、案件背景某市A公司是一家从事房地产开发的企业，因资金周转困难，于2019年10月向B银行申请了一笔5000万元的贷款。
为了确保贷款的安全性，A公司以其持有的某块土地使用权作为抵押物，并与B银行签订了抵押合同。
同时，A公司以其持有的某上市公司股票作为质押物，与B银行签订了质押合同。
合同签订后，B银行依约发放了贷款。
2020年5月，A公司因经营不善，导致资金链断裂，无法按时偿还贷款。
B银行遂向法院提起诉讼，要求A公司偿还贷款本息，并要求法院依法拍卖A公司抵押的土地使用权和质押的股票，以实现其债权。
二、案件争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. A公司是否按时履行了抵押合同和质押合同项下的义务？2. B银行是否有权要求法院拍卖A公司抵押的土地使用权和质押的股票？3. 如果法院判决拍卖抵押物和质押物，A公司是否有权主张其优先受偿权？三、案件分析1. A公司是否按时履行了抵押合同和质押合同项下的义务根据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
”在本案中，A公司以其持有的土地使用权作为抵押物，符合上述法律规定。
同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权自登记时设立。
”A公司与B银行签订了抵押合同，并依法办理了抵押登记手续，抵押权自登记时设立。
对于质押合同，根据《中华人民共和国物权法》第二百一十二条规定：“质权自出质人交付质押财产时设立。
”A公司将其持有的股票交付给B银行作为质押物，质权自交付时设立。
综上所述，A公司已经按时履行了抵押合同和质押合同项下的义务。
2. B银行是否有权要求法院拍卖A公司抵押的土地使用权和质押的股票根据《中华人民共和国物权法》第一百九十四条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
第1篇一、概述余额抵押，又称超额抵押，是指抵押人将其所有的、在抵押权设定时已经存在的债权，以及抵押权设定后可能发生的债权，一并抵押给债权人，以担保债务的履行。
在我国，余额抵押是一种较为常见的担保方式，具有以下特点：1. 抵押物范围广泛：余额抵押的抵押物可以包括不动产、动产、知识产权等。
2. 抵押权实现方式灵活：债权人可以根据自己的需要，选择部分或者全部实现抵押权。
3. 抵押权优先级较高：在抵押权实现时，余额抵押的抵押权优先于其他担保物权。
4. 抵押权设立简便：余额抵押的设立过程相对简单，无需办理抵押登记。
二、余额抵押的法律规定1. 《中华人民共和国担保法》《担保法》是我国担保法律制度的基本法律，其中对余额抵押的规定如下：（1）第三十二条：抵押权人有权就抵押物的全部或者部分实现抵押权。
（2）第三十三条：抵押权人可以就抵押物的全部或者部分优先受偿。
2. 《中华人民共和国物权法》《物权法》是我国担保法律制度的另一部重要法律，其中对余额抵押的规定如下：（1）第一百八十一条：抵押权人有权就抵押物的全部或者部分实现抵押权。
（2）第一百八十二条：抵押权人可以就抵押物的全部或者部分优先受偿。
3. 《中华人民共和国合同法》《合同法》是我国合同法律制度的基本法律，其中对余额抵押的规定如下：（1）第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
（2）第一百零八条：当事人一方违约的，对方有权请求履行、采取补救措施或者赔偿损失。
4. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》该司法解释对余额抵押的规定如下：（1）第六条：抵押权人可以就抵押物的全部或者部分实现抵押权。
（2）第七条：抵押权人可以就抵押物的全部或者部分优先受偿。
三、余额抵押的设立与登记1. 设立余额抵押的设立，应当符合以下条件：（1）抵押人与抵押权人达成书面协议。
（2）抵押物合法、有效。
（3）抵押权人有权要求抵押人提供抵押物。
