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房地产估价习题集

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第一二章作业一．选择、填空题1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其她方面两者相当，该两宗房地产得价值相比有（）。2、现实中土地得使用、支配权要受到多方面得制约，其中政府得城市规划属于（）方面得制约。A 建筑技术B土地权利设置C相邻关系D土地使用管制3、建筑物得所有权可以分为独有、共有与（）三种。A区分共有B区分所有C公有D私有4、房地产需要专业估价得理由有？？？5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（）6、房地产按开发程度来划分，可以分为（）几类。

二．判断题1、土地具有位置固定性得特点就是指土地得社会经济位置固定不变（）2、两宗实物状况相同得房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大得不同（）3、同一宗房地产在不同估价目得下所得得评估价值也应近似（）

三．问答题1、房地产得实物、权益、区位得概念分别就是什么？2、中国目前有那些房地产权利，其概念就是什么？3、从房地产估价角度瞧，对一宗土地得认识包括那些方面？4、从房地产估价角度瞧，描述第4教学楼？5、从房地产估价得角度，描述西华大学得区位？5、什么就是房地产估价得概念？6、房地产得特性有那些？7、什么就是价值时点、估价对象、估价目得、估价方法？8、土地利用时要受到那些限制？9、对房地产估价来说，房地产得分类有几种，各包含哪些？第三章作业一．选择、填空题1、不就是导致商品住宅供给变化得主要因素就是（）A开发成本得变化B、消费者收入得变化C价格得变化D开发商对未来得预期2、甲土地得楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地得楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地得面积等其她情况相同，其总价相比有（）。3、现货房地产与期货房地产估价得不同点就是（）。A、估价时点不同B、交易日期不同C、估价目得不同D 估价对象得状况不同4、预计某地区某类房地产得需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）5、( )就是随着时间得推移而减少。A原始价值B帐面价值C市场价值D投资价值二．判断题1、房地产尽管同时有买卖价格与租赁价格，但此两者没有内在关系。（）2、甲、乙、丙三宗土地得单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5、5、5、4、5，若该三宗土地得其她条件相同，则明智得购买者会选择甲土地。3、某宗房地产交易得成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格就是公平合理得。（）4、交易双方自愿成交得价格属于正常成交价格。（）5、理论价格并不就是现实价格，评估价格才就是现实价格。（）三．计算题1、某期房尚有2、5年时间才可投入使用，与其类似得现房价格为6000 元/ ㎡，出租得年末净收益为1000元/ ㎡。假设折现率为10% ，风险补偿估计为现房价格得4% ，试计算该期房目前得价格。2、某宗土地总面积4000 ㎡，容积率为2 ，对应得土地单价为1200 元/ ㎡，现允许将容积率增加到3、5 ，楼面地价不变，试计算理论上应补地价得数额。

市场比较法作业题一、选择题1、市场法得理论依据就是( B ) A、适合原理B、替代原理C、最高最佳使用原则D、均衡原理2、比准价格就是一种（D ）A、公平市价B、评估价格C、市场价格D、理论价格3、市场比较法中得交易情况修正就是对( B )价格本身就是否正常得修正、A、交易实例B、可比实例C、估价对象D、标准化实例4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（D ）调整。A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况5、判定某可比实例得成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。A、0、060 B、0、940 C、1、060 D、1、064 6、某可比实例得成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例得实际价格为（）元/m2。A、2290、91 B、2326、41 C、2344、16 D、2308、66 7、按直接比较判定某可比实例价格得区域因素修正系数为0．98，则其依据为( )。A、可比实例得区域因素优于估价对象得区域因素，对价格得影响幅度为2％B、可比实例得区域因素劣于估价对象得区域因素，对价格得影响幅度为2％C、可比实例得区域因素劣于估价对象得区域因素，对价格得影响幅度为2、04％D、可比实例得区域因素优于估价对象得区域因素，对价格得影响幅度为2、04％8、下列（）情况会导致房地产价格偏高。A、卖方不了解行情B、政府协议出让C、购买相邻地产D、设立抵押得房地产9、可比实例就是相邻房地产得合并交易，则以此为据求算出来得比准价格往往比实际正常价格（）A、高B、低C、相等D、无法确定10、在一些城市中，距离重点中、小学近得区域内得居住地价通常比较高，其原因主要在于（）A、繁华程度高B、集聚规模大C、交通条件D、公共配套设施状况好11、市场比较法得间接比较法就是以（）为基准，把交易案例与待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。A、标准宗地B、待估宗地C、类似宗地D、比较宗地以下为多选13、在市场比较法中进行因素修正时，下列说法正确得有（）A、宗地得面积与土地利用效果无关B、宗地得形状影响其利用效果C、商业用地得利用效果一般与其临街得深度呈递减变化规律D、对居住用地而言，位于商服繁华区域得地块价格肯定高于其她区域得地块价格。14、区位状况比较修正得内容包括（）修正。A、繁华程度 B、临街状况 C、容积率D、使用年限 E、周围环境15、运用市场法估价，选取得可比实例应符合下列条件（）。A、使用性质相同B、地点相近C、价格相同D、交易日期与估价时点相近16、类似房地产就是指在（）等方面，与估价对象房地产相同或类似。A、用途B、所处区域C、使用年限D、建筑结构17、关于市场比较法，下列说法正确得就是（）A、具有较强得现实性与说服力B、以替代关系为基础C、计算较简单，因此对估价人员得自身素质要求较低D、正确选择比较案例与合理修正交易价格就是保证评估结果准确性得关键。二、计算题（严格按格式撰写）1、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元/平方米）3800 4100 3950 成交日期2012年10月1日2013年5月1日2013年6月1日交易情况-2% +1、5% 0 房地产状况区位状况+3% 0 -1% 权益状况0 +2% -1% 实物状况-1% 0 +2% 上表中各百分数均就是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。2012年6月1日至2013年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨1、5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2013年10月1日得正常价格。2、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：

A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计；B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款；C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期得抵押贷款，抵押贷款

项目可比实例A 可比实例B 可比实例C 建筑面积101、1平方米120、3平方米968、8平方尺

成交价格48、5万人民币600美元/m2 48、6万人民币

成交日期2014、4、1 2014、2、1 2014、9、1

交易情况-5% 0% +2%

区域因素+2% 0% +2%

个别因素-2% +2% +2% 利率为5、05%。该类房地产以人民币为基准得市场价格2014年上半年间逐月上涨1、5%；下半年以来逐月上涨0、8%。美元与人民币得市场汇价2014年4月1日为1：8、28；2014年2月1日为1：8、30；2014年8月1日为1：8、27，2014年10月30日为1：8、26。评估某房地产于2014年10月30日得价格。3、为评估某写字楼2015 年10 月1 日得正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗类似写字楼得交易实例作为可比实例，有关资料如下：⑴可比实例得成交价格与成交日期，见表1 可比实例A 可比实例B 可比实例C

成交价格6000(元/㎡) 5800(元/㎡) 6120(元/㎡) 成交日期2015、4、1 2015、2、1 2015、5、1 ⑵交易情况得分析判断结果，见表2。可比实例A 可比实例B 可比实例C

交易情况3％－1％＋2％表2中交易情况得分析判断就是以正常价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格得幅度，负值表示低于其正常市场价格得幅度。⑶调查获知该类写字楼得价格，2014年11月1日到2015年6月1日平均每月比上月上涨1、2％，2015年6月1日至2015年10月1日平均价格每月比上月上涨1、8％。⑷房地产状况得比较判断结果，见表3。房地产状况可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 2％4％0 因素2 －3％－1％5％因素3 6％2％－3％三个因素对价格得重要程度就是：因素1就是因素3得4倍，因素2就是因素3得1、67倍。房地产状况各因素得正（负）值表示可比实例得状况优于（差）估价对象状况得幅度。试利用上述资料测算该写字楼2015年10月1日得正常市场价格。

三、改错题：请指出下列计算过程得错误（至少三处），并写出正确得步骤与结果（之前错误得不算错）

1、可比实例得选取估价人员通过市场调查，按时用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格得要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中得区域因素，个别因素详细情况比较略）。

可比实例基本情况调查表（元/m2）项目可比实例A 可比实例B 可比实例C 估价对象坐落××路××号 ××路××号 ××路××号 ××路××号用途 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼交易情况协议拍卖招标协议成交价格 6300 6750 6760 地上建筑层数 26 28 30 30

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房地产价值评估练习题

房地产价值评估练习题

房地产价值评估练习题计算结果1、某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

723692、待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

19100003、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，则评估建筑物的价值为( ) 元。

580414、有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

15005、待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于( )万元。

496、待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为( ) 元。

120007、某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近( )万元。

1418、如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率为( )。

房地产估价试题及答案

房地产估价试题及答案

房地产估价试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 独立性原则B. 客观性原则C. 可比性原则D. 合法性原则答案：C2. 房地产估价中，市场比较法的比较基础是：A. 土地面积B. 建筑面积C. 土地使用权年限D. 房地产的市场价格答案：D3. 房地产估价时，以下哪项不是估价师需要考虑的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑质量D. 估价师个人偏好答案：D4. 房地产估价报告中，以下哪项不是必须包含的内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法D. 估价师的个人简历答案：D5. 以下哪种方法不适用于房地产估价？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D6. 房地产估价中，收益法的计算公式是：A. 收益/成本B. 收益/市场利率C. 成本/市场利率D. 收益×市场利率答案：B7. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：B8. 房地产估价中，成本法主要适用于以下哪种情况？A. 土地交易B. 新建房地产C. 旧房地产D. 房地产租赁答案：B9. 以下哪项不是房地产估价报告的使用者？A. 银行B. 房地产开发商C. 政府D. 估价师个人答案：D10. 房地产估价中，市场比较法的比较对象应该是：A. 任何房地产B. 同一区域的类似房地产C. 不同区域的类似房地产D. 同一区域的不同类型房地产答案：B二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须保证估价的独立性和客观性。

（对）2. 房地产估价报告可以随意修改，不需要遵循估价原则。

（错）3. 房地产估价时，估价师可以根据个人经验随意选择估价方法。

（错）4. 房地产估价报告的有效期通常为一年。

（错）5. 收益法适用于评估有稳定收益的房地产。

（对）6. 成本法适用于评估所有类型的房地产。

（错）7. 估价师在估价过程中不需要考虑房地产的地理位置。

房地产估价试题及答案

房地产估价试题及答案

一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。

A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。

（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。

因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。

A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。

估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。

在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。

房地产估价习题.doc

房地产估价习题.doc

《地产估价》习题1、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：实例A实例B实例c实例D实例E成交价格(元/平方米) 51005800520053005000成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情况+2%+21%00-3%房地产状区位状况0-3%+3%+1%0权益状况-2%0+2%-1%-1%交易实物-4%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。

其中，房地产状况中的二方面因素产生的作用程度相同。

另据调查得知：从2001年7月1 I I至2002年1 月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%,然后至2002年11月1日则每月递减0.5%,而从2002年11月1 I I 至2003年4月30 H的市场价格基本不变，以后每月递增1%。

试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003 年8月31 II的正常单价。

(如需计算平均值，请采用简单算术平均)VA=5100*100/ (100+2) * (1+1%) 4*100 (100*1/3+98*1/3+96*1/3)VC=5200* (1+1%) 4*100 (103*1/3+102*1/3+98*1/3)VE=5000*100/ (100-3) * (1+1%) 3*100 (100*1/3+99*1/3+101*1/3)2、某栋写字楼，土地面积4000平方米，总建筑面积为9000平方米，建成于1990年10月111, 土地使用权年限为1995年10月1 I 1-2035年10月1 H。

现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/平方米，建筑物重置成本为1300元/平方米。

建筑物自然寿命为60 年，有效经过年数为10年。