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浅析“买一赠一”企业所得税政策规定-财税法规解读获奖文档

买一赠一作为商业零售企业常见的一种促销手段，那么买一赠一行为在企业所得税中是如何处理的呢？

关于买一赠一策略中附送的赠品企业所得税是否视同销售的问题2008年以前并没有文件予以明确规定，因此，实务中对此问题争议非常大，一种观点认为：赠品应视同企业对外捐赠，根据相关税收政策应该视同销售进行纳税处理；另一种观点则认为：赠品的销售价款实质上已包含在商品销售价款中，只是尚未在合同和发票中单独标明赠品的售价，没有将赠品的售价从销售价款中分离出来而已，属于有偿赠送，应当视为成套、配套或捆绑销售，即销售带有赠品的商品，所以无需视同捐赠处理。由于没有明确的文件规定，税务机关则往往采用了第一种处理方法，即将买一赠一企业所得税中作为视同销售处理的，则产生了税收与会计的差异。

2008年新企业所得税法实施后为了新旧企业所得税政策的衔接，国家税务总局出台了《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）对确认企业所得税收入的若干问题进行了明确，也使买一赠一企业所得税的处理有了明确答案。

一、税法基本规定。

国税函[2008]875号第三条：企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

二、政策解读及举例

1、根据国税函[2008]875号文件规定实质就是将企业的销售金额分解成商品销售的收入和赠送的商品销售的收入两部分，各自对应相应的成本来计

国家税务总局

关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知

国税发[2006]31号

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：

一、关于未完工开发产品的税务处理问题

开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%.开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：

1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。

2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%.

3.开发项目位于其他地区的，不得低于10％。

二、关于完工开发产品的税务处理问题

（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：

1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

国税发〔2009〕31号

全文有效 成文日期：2009-03-06

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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年三月六日

房地产开发经营业务企业所得税处理办法

第一章 总 则



第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章 收入的税务处理



第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

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房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理

房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时,往往需要配套建设地下车库.那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中，尤其是一些产权并不明确的地下车库,在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。

所谓车库，指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要.车库和停车位与居住环境,生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分,也是开发商开发项目必备配套设施。

车库又常常被称为地下车库,严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。从这一点而言，地上车库有别于地下车库。就地下车库而言，因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的，它既不是在开发商的土地上建造的，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的，因而其归属常引发争议.在法律界也有着较为广泛的争议,在此我们并不去讨论.但对于车库成本如何分摊及涉税处理，我们首先要清楚车库的性质。

一、地下车库的分类

首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类；

（一）是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地，我们暂且称之为无产权车位。这种情况也可以分为两类,(1）是项目建筑工程规划2

许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；（2）是测绘报告中明确为不分摊的公用面积（即不属于可售面积），同时也不属于人防设施,在商品房销售合同中也未明确车位的归属。