深圳房地产发展情况介绍

深圳房地产发展情况介绍

一、2019年深圳房地产市场形势

（一）房地产市场情况

1.房地产开发投资稳步增长

2019年，全市房地产开发投资3059.9亿元，同比增长15.9%，占固定资产投资的比重为41.6%；其中，住宅投资1518.9亿元，同比增长16.5%，占房地产开发投资的比重为49.6%。全市商品房新开工面积为1455.5万平方米，同比下降4.8%；其中，住宅新开工面积为772.8万平方米，同比下降2.8%。上半年商品房新开工面积同比下降36.6%，下半年降幅逐步收窄，到年底降幅收窄至不到5%，房地产开发企业信心逐步恢复。

2.商品房供应明显增加

2019年，全市商品房批准预售楼盘185个，其中商品住宅批准预售楼盘79个。全市商品房批准预售面积为769.05万平方米（见图1），同比增长9.9%；其中商品住宅批准预售面积为460万平方米，同比增长20.9%。从各月情况看，下半年房地产开发企业推盘积极性较高，市场供应速度明显加快。从各区情况来看，商品房供应主要集中在龙岗区和宝安区，批准预售面积分别为126.17万平方米和200.04万平方米，占全市比重为42.4%。

图1 2019年深圳市商品房和商品住宅批准预售面积

3.商品房销售较为活跃

2019年，全市新建商品房销售面积为736.01万平方米（见图2），同比增长12%；其中，商品住宅销售面积为492.89万平方米，同比增长14%，市场销售比较活跃。从各月情况来看，3月以后，市场延续年初楼市“小阳春”热度，销售量持续向好，成交量保持在相对高位，进入年底，市场供应显著放量并带动成交快速增长。

图2 2019年深圳市新建商品房和商品住宅成交面积

4.商品住宅价格保持稳定

2019年，全市新建商品住宅成交均价为54741元/米2，同比增长1.2%。据国家统计局数据，2019年12月，深圳新建商品住宅价格同比上涨3.6%，涨幅处于合理区间。

5.二手房成交增长明显

2019年，全市二手房成交面积为709.90万平方米，同比增长14.6%；其中二手住宅成交面积为652.11万平方米（见图3），同比增长20.0%。从各月成交量来看，受年初全国市场回温和《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台带动，3月，二手房市场开始转暖，成交量环比增长120.9%；第三季度以后，随着支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区文件出台，成交量逐步提高；2019年底，随着普通住房标准调整政策出台，刚需购房成本明显降低，市场再度活跃。

图3 2019年深圳市二手房和二手住宅成交面积

6.土地供应大幅增长

2019年，全市招拍挂出让11宗居住用地，出让面积约44万平方米，同比增长超过90%。6月，全市出让5宗居住用地，土拍竞争比较激烈。11月，房企融资环境收紧，加之政府对土地出让采取“双限双竞”方式，出让的6宗居住用地中，1宗流拍，2宗底价成交，其余3宗均未达到最高限价。据统计，2019年第四季度深圳居住用地价格环比上涨0.55%，全年累计上涨2.97%。

7.房地产贷款平稳增长

2019年，全市房地产贷款余额为2.02万亿元，同比增长10.8%；其中房地产开发贷款余额为4932.84亿元，同比增长15.4%，购房贷款余额为1.48万亿元，同比增长9.2%。下半年，随着央行房地产金融政策收紧，深圳房地产贷款增速稳中有降，房地产开发贷款增速较年初回落9个百分点。

（二）住房租赁市场情况

1.租赁住房供应充足 近年来，深圳出台一系列政策，大力培育和发展住房租赁市场，鼓励社会力量积极参与租赁市场供应。截至2019年底，全市各类出租住房面积约3.48亿平方米、783万套（间），占住房总套（间）数的72%。2019年深圳市居住类租赁房房租指数见图4。

图4 2019年深圳市居住类租赁房房租指数

2.住房租金总体稳定

据统计部门数据，2019年深圳租赁住房房租同比上涨2.8%，在住房租赁市场不断发展和完善的背景下，全年租赁住房房租同比指数呈下降趋势。根据住房租赁市场调查数据，2019年全市商品住房单位租金为79.8元/米2，同比增长1.2%，城中村住房单位租金为40.6元/米2，同比增长3.2%，城中村租赁价格约为商品住宅的1/2，两者差异较大。此外，商务公寓单位租金为99.7元/米2，不同类型房屋租金跨度较大。

3.区域租金差异明显

2019年，南山商品住房单位租金最高，为110.5元/米2；坪山最低，为39.7元/米2。各区租金涨跌差异较大，光明商品住宅单位租金同比下跌，其他9个区单位租金均同比上涨，宝安、南山、坪山涨幅在5%以上（见表1）。

表1 2019年深圳市各区商品住宅单位租金及同比变化幅度

区域 单位租金（元/米2） 同比变化幅度（%）

罗湖 88.0 3.9

福田 109.4 2.5

南山 110.5 5.8

盐田 61.3 3.7

宝安 70.5 6.2

龙岗 54.9 2.6

龙华 68.5 2.6

光明 48.0 -0.7

坪山 39.7 5.4

大鹏 42.1 2.2

资料来源：根据案例调查数据得到。

二、2019年深圳房地产市场调控政策

2019年，深圳继续严格执行限购、限贷、限价、限售等房地产调控政策，加快推进新一轮住房制度改革的各项措施，住房租赁市场政策力度加大，房地产市场保持平稳健康发展。

（一）调整普通住房标准

2016年深圳房价过快上涨，按原有普通住房标准征税，居民购房负担较大。2019年11月，深圳对普通住房标准进行调整，规定同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的住房为“普通住房”。此次调整，充分考虑居民合理诉求，落实国家减税降费政策，有利于使更多刚需家庭降低购房成本、提高支付能力。

（二）加快住房制度改革

2019年，深圳落实新一轮住房制度改革的工作要求，制定了《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》《深圳市安居型商品房建设和管理办法》《深圳市人才住房建设和管理办法》三个政府规章，向社会公开征求意见。开展大规模公共住房建设行动，举行多个批次公共住房集中开工活动，努力加大公共住房供应力度。

（三）完善住房租赁政策

2019年，为规范住房租赁市场发展、稳定租金，深圳出台《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》，制定《〈深圳市房屋租赁合同书〉示范文本（住宅）》等文件，积极争取中央财政资金奖补支持，成为全国第一批获得奖补的试点城市。 （四）整顿房地产市场秩序

2019年，针对房地产市场乱象，政府持续加大市场整顿力度，特别是针对年底出现的部分小区业主集体炒作房价现象，开展了二手住房市场秩序专项整治行动，对明显高于近期成交价的挂牌房源进行交易限制，严厉打击投机炒作、扰乱市场秩序的行为。

三、当前深圳房地产市场面临的主要问题

2019年，在房地产调控政策的持续作用下，深圳房地产市场整体保持平稳发展，但也面临一些新情况、新问题。

（一）区域市场冷热不均

各区商品房销售冷热不均，呈现“东冷西热”态势，部分区域空置明显。如龙岗、坪山等东部片区，商品房销售普遍不理想，库存去化缓慢；南山、宝安、光明等西部各区，商品房需求旺盛。

（二）写字楼空置偏高

随着产业结构转型升级，以金融、科技和总部经济为代表的高端服务业快速发展，但是在规划、土地出让和开发建设中存在高估需求，致使短期写字楼空置率较高。据调查，四个季度写字楼平均空置率为25.9%，其中甲级写字楼空置率为23.6%，以前海自贸区为代表的部分重点区域，写字楼出现较大规模空置。

（三）长租公寓面临发展瓶颈

目前，住房租赁企业贷款期限短、额度低、利率高，与企业经营需求不匹配，尚无成熟的长期贷款和金融解决方案。近年来长租公寓行业租金贷、资金链断裂等事件频发，主要原因是盈利模式单一、融资渠道窄、企业无序竞争、规范标准尚未建立等，行业发展面临瓶颈。

（四）经济下行压力影响房地产市场稳定

在全国经济增长趋缓背景下，深圳经济叠加中美贸易摩擦等因素出现增速放缓、下行压力大等问题。受经济增长放缓和其他城市调整政策影响，房地产市场上也产生了一些不利于稳定的行为。 四、2020年深圳房地产政策导向和建议

2018年以来，中央多次强调要坚持“房住不炒”定位，明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。纵观2020年，虽然面临一系列发展的不确定性，我国房地产市场政策仍然整体偏紧，防范化解包括房地产在内的重大风险，仍然是经济社会发展的重大工作之一。

一是坚持住房民生属性，保持调控定力。2019年政府工作报告提出，要落实城市主体责任制，促进房地产市场平稳健康发展。4月、7月两次中央政治局会议重申，坚持“房住不炒”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。年底中央经济工作会议和住建部工作会议强调，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”目标，保持房地产调控不放松。整体来看，2020年在宏观经济下行承压、中美贸易摩擦、新冠肺炎疫情等不确定性背景下，中央坚持住房居住属性的决心很大、定力很强。

二是聚焦防范化解重大风险，房地产政策趋紧。2019年以来，金融主管部门多次就房地产表态，房地产金融政策收紧成为全年主基调。下半年，在宏观经济逆周期调节下，社会整体资金面有所宽松，但房地产业资金监管逆势从严，央行数次降准、LPR贷款利率改革都加强预期引导和资金用途管控，避免房地产成为资金过度流入的领域。

结合上述背景分析，对2020年深圳房地产发展和调控，提出以下政策建议。

（一）坚持“房住不炒”定位，持续加强房地产调控 当前，国内房地产市场环境较为复杂，要保持宏观经济稳定和房地产市场健康发展，必须坚持“房住不炒”，使其成为补短板和破解发展困局的重要抓手。为此，要做好以下方面工作。

一是深化房地产领域供给侧结构性改革。深圳作为粤港澳大湾区的核心城市和社会主义先行示范区建设城市，市场敏感度高、关注度大，对其他城市具有风向标作用。深圳与其他同类城市相比辖区面积小，可供应土地有限，长期因供需紧张面临房价上涨压力。面对诸多困难和挑战，深圳要始终坚持“房住不炒”定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期目标，通过深化供给侧结构性改革积极应对房地产市场形势的变化。例如，要持续增加住房用地供应，建立房价地价联动机制，以平衡市场供需矛盾并避免地价推高房价；再如，加强住房发展规划和实施计划编制，及时发布政策信息，通过政策引导解决市场预期不稳定问题。

二是完善房地产调控政策和手段。深圳打造民生幸福标杆城市，要以“下决心从根本上解决住房和房地产问题”为出发点，综合运用土地、金融、税收等方式，不断创新调控手段。如在金融方面，要探索建立住房政策性金融机构，按照政策性住房银行的模式吸纳各类社会资金，为人才、中低收入家庭获得可负担住房提供更有力支持；推广实施房地产投资信托基金（REITs），在完善相关管理制度和规则的基础上，推出更多REITs项目，并研究出台支持REITs的税收优惠政策。在税收方面，要加快探索房地产税制综合改革的措施，降低交