出卖人对合同标的物处的处分权

一方擅自将夫妻共同房产出卖他人但未过户，房子该归谁？我国最高院关于适用《民法典》婚姻家庭编的解释（一）第28条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

”但如果房屋还未过户到第三人名下，此时配偶不同意出售夫妻共同房产，房产该归谁所有呢？遭受损害的一方有何救济途径呢？【案情回顾】胡先生和张女士是夫妻，双方共有位于M小区1栋104号住房一套和位于C小区15栋201号住房一套。

2002，胡先生外出打工，张女士因给其与前夫的女儿付出国留学的费用，在未告知胡先生的情况下，将104号房屋卖给了王先生。

签订房屋买卖合同时，张女士告诉王先生自己的丈夫胡先生因外出工作无法返回签字，同意由其代签。

后，王先生按照合同约定付清了购房款搬进了房屋正常居住，但因胡先生未回来一直无法办理过户。

结果胡先生回来后，不同意出卖104号房屋，不配合王先生办理过户手续，无奈之下，王先生只得起诉了胡先生和张女士。

【争议焦点】一、张女士擅自出售夫妻共同房产，其与王先生签订的房屋买卖合同是否有效？张女士出售的房产，为其与丈夫胡先生的夫妻共同财产。

张女士在未告知丈夫胡先生的情况下，擅自出售夫妻共同房产的行为侵犯了胡先生对房屋的共有权，构成无权处分。

那么无权处分是否会影响房屋买卖合同的效力？根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

”由此，房屋买卖合同作为买卖合同的一种，不因无权处分而无效。

房屋买卖合同的效力应当以《民法典》第143条、第144条、第146条-151条的规定来判断。

本案中，张女士与王先生均为完全民事行为能力人，双方出于真实意愿签订合同，没有合同无效和可撤销的情形，故二人签订的房屋买卖合同是有效的。

? 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，照其规 定。
? 第五百九十八条 出卖人应当履行向买受人交付标的物 或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
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第九章 买卖合同
? 第五百九十九条 出卖人应当按照约定或者交易习惯向 买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。
? 第六百条 出卖具有知识产权的标的物的，除法律另有
? 买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他 各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标 的物解除。
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第九章 买卖合同
? 第六百三十四条 分期付款的买受人未支付到期价款的 数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未 支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者 解除合同。
? 第六百三十三条 出卖人分批交付标的物的，出卖人对 其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的 物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。
? 出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致 使之后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人 可以就该批以及之后其他各批标的物解除。
? 第六百四十一条 当事人可以在买卖合同中约定买受人 未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖 人。
? 出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善 意第三人。
? 第六百四十二条 当事人约定出卖人保留合同标的物的 所有权，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一， 造成出卖人损害的，除当事人另有约定外，出卖人有权取回 标的物：
? 第六百二十三条 当事人对检验期限未作约定，买受人 签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的， 推定买受人已经对数量和外观瑕疵进行检验，但是有相关证 据足以推翻的除外。

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释20XX3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议讨论通过了《买卖合同解释》。

该司法解释自20XX7月1日起施行。

为正确审理买卖合同纠纷案件,根据《中华人民XX国民法通则》、《中华人民XX国合同法》、《中华人民XX国物权法》、《中华人民XX国民事诉讼法》等法律的规定,结合审判实践,制定本解释。

一、买卖合同的成立及效力第一条当事人之间没有书面合同,一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的,人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定。

对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称,买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的,人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。

送货单、收货单、结算单、发票等是判定买卖合同是否成立的重要证据。

对账确认函、债权确认书等函件、凭证具有推定合同成立的效力。

第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

本条确认了认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录等预约的法律效力,明确承认其独立契约效力,制裁恶意违约人,缔约过失的抗辩从此退出历史舞台。

第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

本条对出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题,明确地予以肯定,防止了大量买卖合同遭遇无效认定之命运。

关于无权处分合同的效力的争论可以就此告一段落了,无效和效力待定的说法已经被立法抛弃。

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（征求意见稿）文章属性•【公布机关】最高人民法院•【公布日期】2011.11•【分类】正文最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（征求意见稿）（2011年11月）为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）、《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。

一、买卖合同的成立及效力第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。

对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。

第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同的违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，亦应当遵守《电子签名法》的相关规定。

二、交付标的物和转移所有权第五条当事人对标的物交付约定不明确，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定仍不能确定的，人民法院应当按照下列原则处理：（一）出卖人送货上门的，买受人或者买受人指定的签收人签收即为交付。

（二）出卖人代办托运或者代办邮寄的，出卖人在托运或者邮寄地点办理完托运或者邮寄手续即为交付。