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试析万达模式的成功经验

——以万达集团为例

摘 要

近年来，万达集团凭借“商业+地产”的开发模式稳坐国内商业地产的头把交椅。万达集团经历第一代单体店，第二代组合店到如今的第三代城市综合体，成为世界独创的“万达商业地产模式”，万达广场作为国内商业地产第一品牌，已然成为各所在城市的标志性建筑。本文将以万达集团为例，重点分析“万达模式”的成功经验。

关键词：万达模式 万达院线 商业地产 民营企业

第 页 目 录

1万达模式概述 ........................................................................................................... 1

1.1万达模式是一种战略类商业模式 ........................................................................ 1

1.1.1战略与商业模式的差异与联系 ......................................................................... 1

1.1.2万达模式演变过程 ............................................................................................. 2

1.2万达模式对其企业生态位的影响 ........................................................................ 2

1.2.1万达的企业生态位定位 ..................................................................................... 3

1.2.2万达如何实现稳定盈利 ..................................................................................... 3

1.3万达模式的六个要素 ............................................................................................ 4

1.3.1价值主张与市场分割 ......................................................................................... 4

1.3.2价值链结构与收入来源 ..................................................................................... 4

1.3.3价值网中的位置与竞争战略 ............................................................................. 4

2万达模式与两种商业模式的比较 ........................................................................... 5

2.1华润模式与颐高模式 ............................................................................................ 5

2.2与两种商业模式比较万达模式的优势 ................................................................ 5

3万达的两个自主品牌产业的发展状况与建议 ....................................................... 6

3.1万千百货 ................................................................................................................ 6

3.2万达院线 ................................................................................................................ 6

3.3综合分析万达模式的优势与不足 ........................................................................ 7

参考文献 ...................................................................................................................... 8

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1988年，大连万达集团创立，经过二十多年发展，现在万达集团已拥有商业地产，高级酒店，文化产业，连锁百货，旅游度假五大产业。万达在房地产企业中是一个很独特的企业，特别是在国内各大城市做集商业地产，购物中心，高星级酒店于一体的企业，可以说万达是房地产企业内唯一一个。万达模式成为地产商争相模仿的对象。“现金滚动资产”以及万达三代产品更替的商业模式更是成为地产界熟知的秘诀，行业纷纷效仿。

1万达模式概述

1.1万达模式是一种战略类商业模式

著名管理学大师德鲁克说：“当代企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。”随着经济日益信息化与全球化，商业模式的重要作用已经得到社会各界的高度重视。

万达的盈利模式，源于洛克菲勒与联合国的案例。第二次世界大战过后，战胜国决定在一个繁华的城市建立一个处理世界事务的联合国，但联合国总部无力支付这笔巨款，美国的洛克菲勒家族将位于曼哈顿岛上的一大片房屋日见颓败，地价江河日下的土地中心的一小块无偿赠送，供国总部建设大楼，当联合国总部建设起来后，周围那片属于洛克菲勒的地皮也身价倍增，各国外交公馆，大酒店，大商场都围绕这个世界组织建立起来。

万达模式的三个阶段，正是洛克菲勒基本模式的演化版。万达集团与政府关系紧密，万达商业地产项目的开发能够营造城市商业氛围，激发经济活力，这是当地政府所期望的，因此各大城市也希望通过支持万达广场的兴建以实现吸引国内外知名连锁企业加盟的目的，政府对万达的支持主要体现在开发用地的地价支持，正是所有房地产企业梦寐以求的；另外万达模式也得到各大银行与投资机构的青睐，使得万达能够快速实现项目融资，加快施工进度，减轻财务负担。

1.1.1战略与商业模式

第 页 一个企业的生存与发展依赖于他的企业战略，而管理学大师德鲁克说过当代企业的竞争是商业模式的竞争，那么我们可以把商业模式视为企业战略的替代描述吗？答案是否定的，因为企业战略与商业模式从本质上来说分属于不同的分析层次。而战略类商业模式的事也是全局的，不仅放眼于未来，同时也着眼于日常的经营活动。

1.1.2万达模式演变过程

商业地产，包括购物中心，大卖场，商业街，主题商场，专业市场和写字楼，酒店及多种组合的城市综合体形式，一站式满足人们的多元化需求，创造愉悦体验的城市综合体逐渐成为潮流，而万达的声望正是随着城市综合体的成功开业而大幅提升，业内普遍认可万达是商业地产的龙头企业。

万达商业地产的发展可分为三个阶段，即单店模式，组合模式和城市综合体模式。2002-2003年开发完成的万达广场成为第一代产品，一般选址在城市核心商圈，将80%的建筑面积自持并作为地价主力店租给沃尔玛产生影响力，通过出售其余20%的建筑面积来解决现金流，经营状况普遍不好，商业形态单一。

2004-2005年，万达广场第二代产品开发完成，仍然选择中心城市核心商圈，但占地和建筑面积明显增加，主力店增加到4家，有百货，超市，建材家电卖场和电影院。不足之处表现在零售类比例偏大，占总经营面积的80%以上，导致商业以外的娱乐，体育，酒店等业态缺乏。2006年之后的万达广场才能称为真正的城市综合体，相比于之前的模式，城市综合体有了很大改变，首先在选址上，离开了城市核心商圈，选择为城市副中心或新区中心，面积继续扩大，仅商业规模就在15-20万平米，涵盖了星级酒店，写字楼，酒店式公寓，超级购物中心，商业街区，广场和高尚居住社区的房地产形态。主力店扩大到百货，超市，专业卖场，影院，美食等。盈利方式为核心商业只租不售，只卖非商业之外的产品如写字楼，公寓，就能完全解决现金流问题。值得注意的是，万达广场城市综合体在运营中，培育出了新的商圈，也创造出了新的城市中心。

万达的商业模式颠覆了以往的房地产商通过高价拿地，然后炒热气氛，快速售楼回笼资金的营销模式，转变为通过自主的营造社区，打造城市副商圈，在于城市中的CBD距离较远，地价较低的区域重新开发新的商圈和住宅，来推动地产升值，因此万达实现了利润的稳定增长，走在了中国房地产的前列。

1.2万达模式对其企业生态位的影响

第 页 在自然界中，每一个物种都有自己的确定位置，以此与其他物种产生联系，特别是与其他物种的营养关系。老虎是百兽之王，在自然界中有举足轻重的位置，而这就是它的生态位。同样，一个企业也有它的生态位。

“物竞天择，适者生存”是生物界生存与发展的基本准则，这法则对于企业的生存与发展也同样适用。企业生态位可以确保自己独特的市场地位，而商业模式对企业生态位的形成产生重要影响。

1.2.1万达的企业生态位定位

万达坚持商铺只租不售，在万达广场自持物业中，主力店的比重超过了70%。万达拥有丰富的商业资源，也与许多知名品牌形成了战略合作伙伴关系，目前，万达广场拥有众多世界500强战略合作伙伴，沃尔玛作为与万达合作时间最长的商户，从第一代万达开发单体店时就落户万达广场，到现在依然保持者融洽的战略合作关系。与此同时许多不知名商家也借助万达的连锁开发儿迅速造就成为全国连锁品牌，随着万达在全国各地的开发，可以说万达集团已经拥有众多追随者。它的这种只租不售的模式也因此得以实现。