城市调研提纲—旅居
一、市场发展前景
1、城市户籍人口、城市流动人口、城市租赁人口、城市旅游年流量、近3年租赁
成交量、闲置房总量、接受托管程度、公寓市占比等初步估算出目前的市场前
景及研判出后期市场展望。（根据初步调研显示：石家庄城市人口约1000万
外地人口占比40％，其中租赁人口占比外来人员的70％）
2、调研预估出石家庄人口规模程度及城中村改造程度：石家庄是一个人口密集型
城市，地铁线路自2012年起石家庄进行开发与建造，由此持续进行城中村改
造，二环内现在已经完成的城中村改造有50多个村子。根据前期预调研发现，现地铁已开通了1、2 号线，目前3号线处于在建阶段。
3、城市各片区房产特点、区域经济、居住人群、售价等。初步调研预计：石家庄
分为二环内：桥西、新华、桥东长安裕华，及二环外的井陉矿区，东开发区，后期对各片区分别制定有针对性的计划，并行调研安排。
4、与租赁相关的热点问题调研安排：租赁热点区域主要为各大商圈：万达、新百
先天下、北国，北国所有超市都是一个商圈；各片区的租赁需求；热门社区
主要为二环内；主力户型主要为2—3居；租金（一室、两室、三室），根据
初步调研发现租金 2 居 1700-2500、三居 2200-3500。
5、当地中介租赁收费标准及方式（业主租客付费主导权），调研结果主要为房客
付一个月租金。后期预计结果将附城市地图，含片区划分、重点商圈标注、地铁线路等。
6、短租市场情况：包括短租需求、核心区域、商圈、社区楼盘、房源量、可出租
量、月释放量。短租市场主要味道围绕三个大学城进行，根据前期调查结果发现：河北科技大学、河北经贸大学、红旗大街南二环大学城。几个大学城都在城中村附件，房源紧张，70％为出租、10％月释放。
7、租房人群。石家庄市房人群大体分为四类，一是困难群体，二是农民工，三是
大学毕业生等初入职场的年轻人，四是工作流动性较大或收入不稳定的人群。
8、
二、政策背景调研
1、国家经济状况及房地产大势现状
(1)经济状况分析:
近3-5年经济增长，去年同比数据;
对比发现：近五年经济形式平稳，呈现稳中有进的态势，很适合租赁业持续发展，市场前景平台广阔。
(2)房地产大势分析:
近期房地产发展情况，投放量、消化量、控制量等
房地产行业发展国家进一步出台限购政策，实则非常有益于租赁行业的发展。房价虽不断在调控，但仍然居高不下。
2、目前国家房地产政策解读
16、17、18、19年
通过前几年政策的解读，重点引出时下执行的系列政策解读及分析：房价居高不下，十分有利于房屋租赁行业发展。同时国家进一步出台了许多有利于房屋租赁行业发展的政策。
3、国家房地产发展趋势分析
主观分析，分解成若干条。根据初步研判，进入租赁行业，有政策背景的支持，发展前景广阔，预估发展强劲有力。
4、调研目的
(1)通过经济层面分析，提出市场投放观点等。初步提出，稳步进入市场的规划，后期发力。
(2)通过对政策的解读，提出对操盘项目的应对政策。
三、同行业竞争者情况
1、目前市场竞争者情况：石家庄托管租赁正处于萌芽时期，均是一些个人做二房
东，还有一些小一些的房产公司进行这类服务。
2、预估市场前景：据调查没有发现大型同业机构，市场发展前景空间广阔，初入
市场所遇风险较笑。
四、三个月运营计划
1、初步预估作业方式：选择区域、核心商圈、楼盘、总户数、可出租量、月释放
量、主力户型、租金等。所选区域为石家庄桥西高教区、西美花城、核心商圈为西梅花节；住户辆8000户；租赁住户50% ；月释放10％；主力户型1室
和2室。
2、主要包括团队组建、人员安排、培训。区域经理为某新房销售部4年工作经验
经理，店长由区域经理带来。人员编制为：单店 10管家+1店经理。进行自主开展业务推收房、出房。
3、前期业绩目标：单个社区达到每月收房 40 套、出房 40 套、单点均月8万业
五、公司管理与战略
5.1 竞争战略选择
5.2 发展战略
1.初期（1年）
投资10万将分批用于公司的场地的租借、设施完善与市场推广，逐渐提升运
营能力、树立品牌形象；公司将用12个月的时间实现收支平衡，努力实现部
分盈利；第一个财政年度实现销售收入15万，并有效降低公司运营成本。
2.中期（2～3年）
公司将在现有的业务范围内向江浙沪市场扩张，并提供相应的增值服务，阶
段目标是实现全面的大幅盈利，为后期公司发展奠定经济基础，使投资可顺
利退出。在能力允许的范围内，不断发展新客户，继续提高品牌忠诚度；为
向整个市场大发展创造条件，从而为最终实现上市做好物质准备。
3.长期（4～10年）
公司将向整个亚洲乃至国际市场全面拓展业务，同时扩大产品经营范围，成
为国内市场领导者，并在国际市场上占有一席之地。最终争取上市。
5.3 管理体系
当今生产企业无一不关注成本的控制、运作的效率，而这一切的基础就是建立在一个高效的管理体系。我们从市场和自身的资源出发，组成一个高效的团队，强调以客户为中心，以完整的信息系统为纽带创建公司科学化、程序化、自动化的现代管理，使公司协调快速发展。
5.3.1 组织结构
综合公司人力资源和公司业务发展，创业初期公司拟采取下列组织形式以快速形成公司的核心竞争力，营造一个团结高效的团队。
组织系统结构如下：
