从房地产中长期发展动态模型看2011年市场走势-百 强会(20110325)

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胀 之 间寻 求持 续 平衡 是根 本 。为
者 。 价格 适 度上 扬 ， 交量 迅速 而 成 扩 大 所 形 成 的 良性 需求 态 势 ， 正
此 ， 保保 障 型住 房建 设保 质 、 确 保
量 开展 ， 张 国 内消费 需求 ， 动 扩 启 “ 源 节 约 型 、 境 友 好 型 ” 房 资 环 的 地 产市 场是 个好 的选择 。
社 会 上大 大 超过 Ｇ Ｐ 天量 货 币 Ｄ 的 正 在 对 房 地 产 市 场 形 成 强 劲 冲 击 ，而 这也 正是 中国楼 市调 控 的 难 点和 痼疾 所在 。
以说 ， 房地产 业 一头联 投 资 ． 头 一
通 消费 ， 是实 现投 资先 行 、 消费 跟 进 最捷 达 的通道 。 ２ １ ｆ 的 中国经 济将 比以往 ０ｌ－ 任何 时候 更 加需要 房 地产 市场 的 繁荣 。 为理 想 的市场 形 态是 ： 最 房
压 也 不 松 口 ，把 楼 市 调 控 的 主 导
另一 方面 ．中央发 动 的四万亿元 基础设 施投 资初见成 效 ．中 国经
济从 一 季度 起 就 出现 高 位运 行 ．
至 险些 跌 破８ 现 美 、 ； 欧诸 国 的政
治领袖 不约 而同地将 目光聚 焦于 来 自中国的需求 。在此 辞 旧迎新
似 乎消失 ，取而代 之 的则 是 中国
沿 海 缺 少 ２ ０ 万 以 上 的 劳 动 力 ００
到９ ，房 地产 市 场 成交 仍 然 低 月 迷， 房价 也未能 显著下 降 ． 以至 于 大 家一致 怀疑 ．金九银 十”还会 “ 有 吗？ 所幸 ， 九月底 以上海 为首 的 全 国楼 市终 于 步 人 了 回 暖 的 通 道 。有 鉴于 此 。国务 院采取 了重 申四月新 政 的中性 作法 ，既不 加

4、强化差别化住房信贷政策
5、严格住房用地供应管理
确保保障房建设用地供给，明确 土地招拍挂制度改进方向
6、合理引导住房Hale Waihona Puke 求限购更加严厉、涉及城市更广
7、落实住房保障和稳定房价工作 的约谈问责机制 8、坚持和强化舆论引导
明确约谈问责机制，确保政策的 有力执行和落实 舆论引导住房合理消费
4
具体内容：是2010年调控政策的升级和深化，政策 力度更强
3
政策要点：明确房价控制目标，限购范围更广且更 加严厉
2011年1月，国务院办公厅即发出1号文件调控房地产市场，有利于进一步彰显政府调控决心，缓解房价上涨预期。
表：“国八条”具体内容及点评
主要条款 1、进一步落实地方政府责任 关键内容 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社 会公布。 多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。 有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增 加公共租赁住房供应。 买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要 加快建立和完善个人住房信息系统。 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款 利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以 上调。 落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的 要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年 年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中 低价位普通商品住房用地。 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城 市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上 对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证 明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停 其购房。 对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告， 有关部门根据规定对相关负责人进行问责。 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传 力度，引导居民从国情出发理性消费。 点评

10%
100.5
0% 2010.1 2010.2 2010.3 2010.4 2010.5 2010.6 2010.7 2010.8 2010.9 2010.1 2010.11 2010.12 -10%
100.0
99.5
-20% 销售面积同比变化（左轴 房屋销售价格指数（右轴）
99.0
数据来源：CREIS中指数据、
全国土地市场：持续升温，开发商拿地热情高涨
12月份，十个品牌发展商新增土 地储备的用地面积合计为666万平方 米，环比11月大幅上升199%。12月
的新增土地储备量是2010年内的第 二高峰，仅略次于10月的新增土地 储备量。
购地金额亦从7月份开始呈回升的
态势，尤其是8月份市场明显回暖后， 拿地金额的升势更明显。至12月份， 开发商拿地金额达到本年度的最高 峰值503亿元。
第三轮调控出拳，2011年房地产调控走向深入
2011 年 1 月 26 日，国务院总理温家宝主持召 开国务院常务会议，会议确定了 8 项调控措施(简称 “新国八条”)。各界猜测已久的“第三轮调控”终 于来临。通过对比分析历年房地产调控政策可以看 出，房地产政策一般在春节后的两会前后出台，但 本轮调控于春节前一周出台，实属少见。究其原因， 第三轮调控的启动时点和近期房地产市场的表现有 直接的关联。且此次限购政策调控范围更广、调控 力度更强等特点。
年末供地量增加、发展商年内销售 业绩好、资金充裕以及对后市仍乐 观等因素，都促进了土地市场的持
续升温。
全国：“9.29”新政后房价仍继续上涨，1月以来重点城市成交 量高位运行
50% 102.5
1月“国八条”
40%
30%
1月“国十一 条”

2011年年度南昌房地产市场研究报告目录一、2011年房地产政策解读二、2011年南昌土地市场分析三、2011年度南昌商品住房供应分析四、2011年南昌商品住房成交量统计五、2011年南昌房地产供求关系分析六、2011年南昌商品住房成交价格分析七、板块房地产市场分析1 2011年南昌中心板块市场分析2 2011年南昌青山湖板块市场分析3 2011年南昌红谷滩（含昌北）板块市场分析4 2011年南昌红角洲板块市场分析5 2011年南昌朝阳洲板块市场分析6 2011年南昌京东板块市场分析7 2011年南昌昌南板块市场分析8 2011年南昌象湖板块市场分析9 2011年南昌新建湾里板块市场分析八、2011年南昌重点楼盘营销分析九、2012年南昌房地产市场预测第一部分：2011年年度房地产政策解读市场背景2010年，随着一轮又一轮严厉的调控政策的出台，部分城市（指一、二线城市）房价过快上涨势头得到初步地遏制。

但是过高的房价、持续狂热的投资购房仍在助长房地产市场畸形的发展，调控房价的理性回归已经上升到政治与民生的高度。

在此形势下，2011年政府对房地产市场调控基调发生了巨大的转变：由2010年遏制部分城市房价的过快上涨向坚决调控房价下降转变。

一、全国政策1、1月28日“新国八条”2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),确定八项政策措施：一是各地一季度要公布房价控制目标，二是增加公共租赁住房供应，三是住房不足5年转手按销售款全额征税，四是二套房首付款比例提至60%，五是土地两年不开工要收回使用权，六是暂停省会城市居民购第三套房，七是未完成调控目标政府将被问责，八是散布虚假消息要追责。

爱房观点：从政策内容来看，“新国八条”是个纲领性的调控政策，涵盖了“限购、限贷、限价及保障房等多重调控政策的内容。

“新国八条”的出台为2011年全国房地产市场的运行轨迹定下了基调，对调控2011年房地产市场的下行起到了举足轻重的意义。