某小区物业管理招投标书范本

word资料 第一部分 投标方案

公司简介

二、荣誉清单

XXXXX物业公司所获荣誉清单

第二章 拟采取的管理方式、工作计划和物资装备

第一节 拟采取的管理方式

现代化的商务办公楼不仅提高了住户的生活质量、办公环境。同时也改变了人们的生活观念和生活方式，这必将给物业管理带来革命性的变化，导致管理观念、管理机构、管理方式、管理手段和管理人员素质的现代化。

我们的基本思路是：严格资质管理，确保各类人员的专业素质和综合素质，总经理

财务部 物业服务部 信息中心 机电工程部 拓展部 办公室 副总经理 总经理助理

品质部

word资料 提供全方位专业酒店式服务；严格法规和标准；制约规组织和个人的管理服务行为，运用现代管理手段，实现办公自动化。致力精神文明建设，实施品牌和形象战略。

我们的管理方式分管理机制、信息反馈机制、激励机制、监督与自我约束机制四部分阐述。

一、管理机制

管理处完善的组织结构设计和合理工作目标：人得其事，人尽其才，事尽其功。

1、组织架构建立说明

（1）机构设置遵循：精简高效的原则，采用直线职能制和扁平式结构，尽量减少管理的中间环节，以提高工作效率和保证信息传输渠道的畅通；

（2）合理设置岗位，以岗定人，人员一专多能，择优派用，双向选择，实行管理处主任负责制；

（3）管理组织高效化，管理人员专业化，管理方式化。

（4）保卫部负责小区治安，交通与消防管理，工程部负责设备维修、养护及便民服务，环境管理部负责环保管理及卫生绿化服务，综合部负责后勤、人事、财务等事务。

2、组织架构图：

二、信息反馈机制

1、信息是我们重要的经营资源，信息源要全面。汇聚与XXXXX物业管理有关业主委员会 安华厦物业公司

金通大厦管理处主任办公室

保卫部 综合部 工程部 环境管理部

word资料 的所有信息，使反馈具有一定的围和频度。信息采集真实、科学。

2、保证信息反馈通道畅通，信息处理集中，所有信息汇聚到办公室，经过分析整理，并由办公室发出指令，跟踪检查。

3、保持指令权、检查权和处理权的高度统一，避免责权分离所导致的管理失控。

4、充分利用现代化管理手段获得处理和利用信息。

5、在检查控制的方式中，我们采用行政检查、专项检查、交叉检查、外部检查、外部监督等方式。控制的措施有预先控制、现场控制、反馈控制等方式。

6、质量控制上，对不合格的服务制订了纠正偏差的处理措施。

三、激励系统

1、激励是我们人性化管理的主要方式。尊重个体权利，保持团队希望。服务业主和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。

2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥群众效能和工作积极性。引导员工动机，尊重个人情感。并且针对个性心理做适时的思想工作。

3、奖惩机制的实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明。通过奖励“引”着员工往前走，通过惩罚“打”着员工朝前走。做到人人有动力，个个有压力。奖励的类型有物质奖励和精神奖励等。

4、培养提升机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体和个人发展的重要位置，培养的目标是使员工忠于企业，一专多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才的脱颖而出创造良好环境。方式有培养、提升、培训、进修等。

5、工资福利系统重在考核，依据贡献大小进行工资决策。既考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的优厚报酬，吸引人才，激励员工取得更好的工作成绩。福利措施如调动户口等。

四、监督与自我约束机制

XXXXX管理处在开展物业管理活动的过程中，定期向XXXXX公司、XXXXX业主委员会报告工作，检讨物业管理工作事务，制订出日常工作计划，分解量化到部门及每个岗位，实行目标管理责任制，每年对管理目标进行考核。严格按ISO9001质量体系运作，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过现场检查、部门

word资料 自查、公司、外部质量审核，确保管理工作的监督机制有效运作。具体作法是：

1公开监督制：公布管理处监督投诉，设立管理处主任信箱，24小时受理投诉。所有员工佩带工作牌上岗，以便于公开监督。

2业主评议制：管理处对各项管理活动实行监督和跟踪、反馈，对业主或其它资源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈。实行闭环管理，使业主的合法权利得到保障。

3巡视检查制：由管理处对各部门员工进行定期或不定期检查，发现问题及时整改。对重大质量问题或多次重复出现的问题，由相关管理层检讨并制定纠正和预防措施。

自我约束机制：

管理处建立决策实施过程中的自我约束机制，以便各项物业管理工作得以顺利进行。

1经济利益引导自我约束机制，充分使用经济措施去诱发管理对象对利益的敏感的动机，由这种动机去对行为作自我约束。

2目标结构与责任相联系的机制，将管理目标层层分解到个人后由分层次的子目标之间相互联系而进行的自我约束机制。

3权力链条相互制约机制，建立管理对象之间相互制约的权力链条，造成相关机构，相关员工相互制约的自我约束机制。

第二节 工作计划

依据管理方式和管理工作流程结合XXXXX的实际情况，按照轻重有序、科学有效的原则，拟定以下管理计划：

略

第三节 物资装备

物质装备按照必需、实用、节俭的原则，经严密测算，前期开办费做以下配备：

略

word资料 第三章 人员的配备、培训与管理

第一节 管理处各类人员配备

我们对管理人员的配备以有经验、有知识、有技能、懂管理和具有高度服务意识为准绳，在此基础上建立一支高素质的物业管理队伍，在人员配备中，遵循以下原则：

1、具有良好的职业道德观念、爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务社区、

奉献社会。

2、在尊重人才的基础上，即注重专业技能，又注重思想道德，德才兼备，管

理人员在学历上要求大专毕业。

3、所有管理人员需已参加物业管理专业上岗培训并取得合格证书，保证100%

持证上岗。

4、保安队员采取招用复员或退伍军人且要求年龄不超过30岁，身体健康，

形象良好。

根据XXXXX的实际情况，参考市物业管理有关文件中管理人员管理面积的指导标准，及类似写字楼的经验，确定各类人员。

1、XXXXX管理处员工总数定编为 人，管理处主任 人，综合部 人，财务部 人，保卫部 人，工程部 人。

2、管理处主任任职条件及简历。

物业管理有了较为全面的了解和认识，积累了丰富的管理经验。

3、各部门负责人任职条件

监督施工。同年通过市人社局专家评定取得机电中级工程师职称。

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人员配备及素质要求

第二节 人员培训

(一)培训目的：

培训是对员工最好的奖励和福利。

不断地对各级员工进行不同阶段的在职培训，将是管理处能否圆满完成合同期委托管理目标的重要保证。培训所要达到的目的，是在态度、知识、技能三个方面改变、加强或改进员工的行为或表现，最终培养出一批优秀的、既有专业知识技能、又有现代管理水平的职业管理人员，在一线员工中培养出一大批有能力、综合素质高、有现代意识的操作骨干，以优秀的人才为业主提供优质的服务。

(二)培训计划

1.公司年度培训计划：公司品质培训部根据各管理处实际需要编制公司年度培训计划，并负责检查，管理处将根据公司年度计划安排好部培训工作，保证按时进行培训。保质、保量完成教学任务。

2.管理处年度培训计划：在公司计划之外，管理处可根据本部门工作性质、人员结构等自行组织、实施培训。

3.培训计划制订：公司年度培训计划由品质培训部培训主管负责制订，报品质培训部经理审核后，由管理者代表批准实施；管理处年度培训计划由管理处综合管理部长负责制订，报管理处主任审核后，由公司品质培训部经理批准实施。管理处除年度培训计划外，每月底还需根据管理服务中的实际运作情况及工作需要安排下月培训。

(三)培训方式

word资料 在培训方式上，管理处将以讲授、演示、实习等方式为主，具体的方式因培训容的不同而有所区别。

1.新员工入职培训（授课形式）

在试用期，为使员工尽快熟悉环境和开展工作，新员工须参加管理处定期组织的入职培训，以了解公司和管理处概况、企业理念、管理模式、物业人应有的职业道德和社会责任感，以及管理处的培训制度、“积分考评”、激励机制等容。只有经过入职培训并考核合格者，员工才能到部门上岗。

2.轮训（各岗位骨干人员讲述+岗位实习）

管理人员还需先到公司各部门、管理处进行为期15－30天的轮训，以全面了解和熟悉公司和管理处的情况。

3.上岗培训（实习为主，讲授为辅）

根据员工所在岗位的性质及职责，由员工所在部门对员工进行上岗培训，只有经过上岗培训考核合格后，员工方能获得转正的机会。

4.在职培训（讲授+现场演示）

各部门根据部门及岗位性质、特点及专业发展和变化情况，不定期地对员工进行在职的各类培训，主要由各部门根据当年部门培训计划进行。

5.外送培训（参加课程培训和考试，取得证书）

管理处根据发展和需要，每年将选送部分人员到外面去进行专业资格培训和专题培训，持证上岗是管理处对员工最基本的要求。

6.安全教育培训（理论讲授与案例分析为主，辅之与现场实习）

管理处把安全教育作为员工培训的一个必不可少的容，除新员工入职培训中需接受安全知识教育外，管理处还将不定期举办安全知识讲座和安全必修课教育，努力提高员工对安全知识和安全技能的掌握，以增强员工的自我安全防意识和防能力。

(四)培训容

序号 培训容 培训对象 培训目标

1 公司各项管理规章制度 全体员工 熟悉公司情况，规员工行为