我国房地产预告登记制度探究
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２ ０ １ ３年 第 １ Ｏ期
尹业 与 经阶
我 国房 地产 预告登记制度探究
郭莉 娟
（ 徐 州市铜 山 区房 产 登 记 交 易 中心 ， 江 苏 徐 州 Ｉ ２ ２ １ １ ０ ０ ）
…
摘
要 ：现如今 ，我 国社会 经济发展迅速 ，百姓 买卖房屋 已是司空见惯 。假若没有法律 的保 障，当事人则有可能 出于利益驱使而 实
３ ． 预 告 登 记 的 特 征 ３ ． １ 对 象 特 殊 性
力 。但与此 同时 ，虽然物 权人处 于被 限制 的一方 ，但是 作为 物 权人 依 旧拥 有处分 不动产 的权力 。因此我 们认 为物权人 并未脱 离其 主导地 位 。但 是物权 人 的处 分行为也 只在 不损害 未来物 权 人利 益 的情 况下方 能有效 。这种做 法可 以促进交 易进行 的过程
Байду номын сангаас益 ，都 需要 一一解决 。本文 通过对 房地产 预告登 记制 度 的内容 进 行研 究 ，分析其效 力 ，并 提 出完善建议 ，希望 能够 为预告 登
登记 人 由于请 求权 未积 极行 使 而使得 第 三人 的利益 受 到侵 害 ， 预告登 记将 可以涂销 。故而 预告登记 的临时性也是 其重 要性 质
记 制度 的完 善和稳定 发展有 所裨 益。
一
、
房 地产 预 告 登 记 制 度 的 起 源及 其概 述
１ ． 预告登记 制度 的起源
预告 登记制 度最早 出现 于普鲁士 法 中。早期 的普 鲁土法 也 并 非 预 告登 记 制 度 ，而是异 议 登 记 ， 目的在 于保 全 物 的请 求 权 。后期 的普鲁 士法才 是预告 登记 的真正起 源处 。它对 早期 的 异 议登 记进行 了拓展 ，并变更 了其分 类 的标 准 。多年后 德 国对 普 鲁士 法 中的规定 又进行 了新 的拓 展 ，使得 预告 登记 制度独 立 存 在 ，此 为德 国法律 中预告登 记制度 的进步 之处 ，同 时普鲁 士 法 后期及 （ （ 德 国民典法》 中的规定也 为其他 国家 这一项 的规 定 提 供 了借鉴 的范本 。
更加 顺利 ，使交易人 更加 容易接受 。 上 文提到 物权人 的二次处 分是违 反规定 ，使得 物权 有优先
预告登 记所针 对 的对 象并不 是 已经完成 的不 动产权 ，而是 为 了将来变 更 、转让 、顺 位而进 行 的登记 。
３ ． ２从 属 性
２ ． 预 告登记 制度 的概述 对 于预 告登记 制度 的概念 ，许 多学 者有 着 自己的见 解 。综
合 学者们 的概述 ，我认 为 ，预告登记 制度 ，即在 不动产 物权 未 能 达到 变动标 准时 ，为 了达 到其变更 、转让 、顺位 等 目的而 提 出的请求 ，而进 行的预 登记 ，也 称 “ 假登记 ” 。
施违约行为 ，这样我 国公 民的合法权益将 不能受到保护 。预告登记制度则为公 民的财产安全筑起一道防火墙 ， 旨在保护 买卖房屋 当事人 的合 法权益 。本文通过分析预 告登记制度 的主 旨，其设立过程及其效力 ，以及其不足之 处，来提 出完善其缺 陷的建议。
关 键 词 ：预 告 登 记 制 度 法律 效 力 立 法 完善
之一 。
二 、房 地产 预 告 登 记 制 度 的成 立要 件 及 其效 力
１ ． 预告登 记的成立要 件 预告登 记作 为一种法 律规定 的重要 制度 ，关乎 百姓关 注 的 不动产 市场 ，其 成立 条件也将 更加严 谨 。其成 立要件 可分 为两 种 ，即实质要 件和形 式要件 。 １ ． １实质要件
中图分类号 ：Ｆ ２ ９ ３ ． ３
文献标识码 ：Ａ 文章编 号：１ ０ ０ ３ － ９ ０ ８ ２（ ２ ０ １ ３ ）１ ０ — ０ ０ ２ ３ — ０ １
在 我 国 ，房地产 产权 的变动一 直 以来 都备 受关 注 ，这 正是
因 为其价值 重大 ，足 以引起百 姓的关 注 。正 因为如 此 ，我 国近 年来 针 对 不 动产 物权 ，出台 了新 的法律 政 策 ，即预 告登 记 制 度 ，以保护 我 国公 民的合 法权利 不受侵 害。对 于我 国 ，预告 登 记制 度 是一项 出台不 久 的制度 ，其 法律 的 相关 规定并 不成 熟 ， 不像其 他 国家法律规 定 已经 比较 完备 。所 以在这 种新 的条 例实 行 过程 中 ，出现许 多问题是 不可 避免 的 ，况且其 本身 也存 在着 些 许 问题还 未解决 ，比如 预告登 记制度 的约束 范 围仅 为房 屋买 卖 、预告登 记制度 的有效 范 围不 够 明确 、预告登 记转 让 问题 尚 未 规 定 等 。这 些 问题 都 非 常重 要 ，关 系 着 买卖 房 屋 双方 的 利
预告登 记 的实质要件 可总结 为三项 。其一 ，具有 合法 的债 权 。预告 登记 的重要前 提之一 就是具 有合法债 权 ，法 律 只保 护
合法 的行 为 。其 二 ，只有不动产 才能 预告登记 。不动 产主 要包 括房屋 等存在 于地面 的物体 。针对房 屋这类不 动产 ，其价 值较 高 ，且在 其交易 过程 中存 在 的时间 间隔容易造 成 当事 人 的合 法 权益受 到侵害 。其三 ，预告登记 须交 易双方合 意约定 。这 一点 也是着 重保护 当事人 的意愿 ，维 护其权 益 。 １ ． ２形 式要件 形式要件 是指程 序对 预告 登记 的规定 。那 么形式要 件 主要 有 两点 。 （ １ ）合法债 权人 才有权 提出 申请 ； （ ２ ） 申请材料 需 要 经过 审查 才能施 行 。 ２ ． 预告登 记制 度的法律效 力 ２ ． １ 预告 登记对 物权人 的法律效 力 预告登记 的约束 效力是其 对物权 人 的主要 效力之 一。 当预 告 登记所要 保全 的物权 收到物权人 的侵 害时 ，此 物权有 优先效
尹业 与 经阶
我 国房 地产 预告登记制度探究
郭莉 娟
（ 徐 州市铜 山 区房 产 登 记 交 易 中心 ， 江 苏 徐 州 Ｉ ２ ２ １ １ ０ ０ ）
…
摘
要 ：现如今 ，我 国社会 经济发展迅速 ，百姓 买卖房屋 已是司空见惯 。假若没有法律 的保 障，当事人则有可能 出于利益驱使而 实
３ ． 预 告 登 记 的 特 征 ３ ． １ 对 象 特 殊 性
力 。但与此 同时 ，虽然物 权人处 于被 限制 的一方 ，但是 作为 物 权人 依 旧拥 有处分 不动产 的权力 。因此我 们认 为物权人 并未脱 离其 主导地 位 。但 是物权 人 的处 分行为也 只在 不损害 未来物 权 人利 益 的情 况下方 能有效 。这种做 法可 以促进交 易进行 的过程
Байду номын сангаас益 ，都 需要 一一解决 。本文 通过对 房地产 预告登 记制 度 的内容 进 行研 究 ，分析其效 力 ，并 提 出完善建议 ，希望 能够 为预告 登
登记 人 由于请 求权 未积 极行 使 而使得 第 三人 的利益 受 到侵 害 ， 预告登 记将 可以涂销 。故而 预告登记 的临时性也是 其重 要性 质
记 制度 的完 善和稳定 发展有 所裨 益。
一
、
房 地产 预 告 登 记 制 度 的 起 源及 其概 述
１ ． 预告登记 制度 的起源
预告 登记制 度最早 出现 于普鲁士 法 中。早期 的普 鲁土法 也 并 非 预 告登 记 制 度 ，而是异 议 登 记 ， 目的在 于保 全 物 的请 求 权 。后期 的普鲁 士法才 是预告 登记 的真正起 源处 。它对 早期 的 异 议登 记进行 了拓展 ，并变更 了其分 类 的标 准 。多年后 德 国对 普 鲁士 法 中的规定 又进行 了新 的拓 展 ，使得 预告 登记 制度独 立 存 在 ，此 为德 国法律 中预告登 记制度 的进步 之处 ，同 时普鲁 士 法 后期及 （ （ 德 国民典法》 中的规定也 为其他 国家 这一项 的规 定 提 供 了借鉴 的范本 。
更加 顺利 ，使交易人 更加 容易接受 。 上 文提到 物权人 的二次处 分是违 反规定 ，使得 物权 有优先
预告登 记所针 对 的对 象并不 是 已经完成 的不 动产权 ，而是 为 了将来变 更 、转让 、顺 位而进 行 的登记 。
３ ． ２从 属 性
２ ． 预 告登记 制度 的概述 对 于预 告登记 制度 的概念 ，许 多学 者有 着 自己的见 解 。综
合 学者们 的概述 ，我认 为 ，预告登记 制度 ，即在 不动产 物权 未 能 达到 变动标 准时 ，为 了达 到其变更 、转让 、顺位 等 目的而 提 出的请求 ，而进 行的预 登记 ，也 称 “ 假登记 ” 。
施违约行为 ，这样我 国公 民的合法权益将 不能受到保护 。预告登记制度则为公 民的财产安全筑起一道防火墙 ， 旨在保护 买卖房屋 当事人 的合 法权益 。本文通过分析预 告登记制度 的主 旨，其设立过程及其效力 ，以及其不足之 处，来提 出完善其缺 陷的建议。
关 键 词 ：预 告 登 记 制 度 法律 效 力 立 法 完善
之一 。
二 、房 地产 预 告 登 记 制 度 的成 立要 件 及 其效 力
１ ． 预告登 记的成立要 件 预告登 记作 为一种法 律规定 的重要 制度 ，关乎 百姓关 注 的 不动产 市场 ，其 成立 条件也将 更加严 谨 。其成 立要件 可分 为两 种 ，即实质要 件和形 式要件 。 １ ． １实质要件
中图分类号 ：Ｆ ２ ９ ３ ． ３
文献标识码 ：Ａ 文章编 号：１ ０ ０ ３ － ９ ０ ８ ２（ ２ ０ １ ３ ）１ ０ — ０ ０ ２ ３ — ０ １
在 我 国 ，房地产 产权 的变动一 直 以来 都备 受关 注 ，这 正是
因 为其价值 重大 ，足 以引起百 姓的关 注 。正 因为如 此 ，我 国近 年来 针 对 不 动产 物权 ，出台 了新 的法律 政 策 ，即预 告登 记 制 度 ，以保护 我 国公 民的合 法权利 不受侵 害。对 于我 国 ，预告 登 记制 度 是一项 出台不 久 的制度 ，其 法律 的 相关 规定并 不成 熟 ， 不像其 他 国家法律规 定 已经 比较 完备 。所 以在这 种新 的条 例实 行 过程 中 ，出现许 多问题是 不可 避免 的 ，况且其 本身 也存 在着 些 许 问题还 未解决 ，比如 预告登 记制度 的约束 范 围仅 为房 屋买 卖 、预告登 记制度 的有效 范 围不 够 明确 、预告登 记转 让 问题 尚 未 规 定 等 。这 些 问题 都 非 常重 要 ，关 系 着 买卖 房 屋 双方 的 利
预告登 记 的实质要件 可总结 为三项 。其一 ，具有 合法 的债 权 。预告 登记 的重要前 提之一 就是具 有合法债 权 ，法 律 只保 护
合法 的行 为 。其 二 ，只有不动产 才能 预告登记 。不动 产主 要包 括房屋 等存在 于地面 的物体 。针对房 屋这类不 动产 ，其价 值较 高 ，且在 其交易 过程 中存 在 的时间 间隔容易造 成 当事 人 的合 法 权益受 到侵害 。其三 ，预告登记 须交 易双方合 意约定 。这 一点 也是着 重保护 当事人 的意愿 ，维 护其权 益 。 １ ． ２形 式要件 形式要件 是指程 序对 预告 登记 的规定 。那 么形式要 件 主要 有 两点 。 （ １ ）合法债 权人 才有权 提出 申请 ； （ ２ ） 申请材料 需 要 经过 审查 才能施 行 。 ２ ． 预告登 记制 度的法律效 力 ２ ． １ 预告 登记对 物权人 的法律效 力 预告登记 的约束 效力是其 对物权 人 的主要 效力之 一。 当预 告 登记所要 保全 的物权 收到物权人 的侵 害时 ，此 物权有 优先效
