扬州金天城休闲洗浴项目市场分析报告
- 格式:doc
- 大小:41.00 KB
- 文档页数:3
休闲洗浴项目市场分析报告(扬州金天城)
o
一.行业背景:
休闲洗浴在英文中被译为casual bathing。
在西方乃至中国是一种以"休闲、舒适、情趣、品位为主题的洗浴模式。
从全球范围看,人类社会继工业革命和科技革命之后,下一步将进入休闲革命的时代,以提高人民生活质量为主题的服务消费市场将会成为国民经济的主导产业。
从我国发展情况看,随着人民生活水平的提高及劳动时间的缩短,休闲已逐渐成为人民生活的必需,休闲洗浴正是洗浴业适应休闲消费需求的一种体现。
金融贸易和经济建设将会加剧发展,市场经济的高效率、快节奏和都市生活的紧张与忙乱使人们很难在都市空间找到可以放松、暂时忘却工作压力的氛围,想回归大自然、想彻底地放松一下自己、想给自己的生活找一个温馨可以释放自我的空间。
以上因素都促使人们接纳了城市中的休闲空间------洗浴,在洗浴中洁净自己,在洗浴中放松自已,也就是在休闲、自由的环境中享受下洗浴生活。
二.地域分析:扬州市
1.市场经济环境位于全省中游
2.扬州市常住人口100多万,每月的流动人口平均达到1万/次。
3.扬州市城市居民人均消费为3000元,体现消费观念滞后,相对商业投资回
报率很低。
4.休闲娱乐场所建设正处于成熟期,其中休闲洗浴场所有1200家,体现出市
场需求空间不大、市场潜力一般,饱和状态比较明显。
5.世界500强企业在扬州市几乎没有,包括:金融业、IT业、制造业、加工业,
建筑业也不理想,城市之间的商务交流不多。
6.各区商业经济比较平衡,大型休闲消费场所分布密集化,参与同行业竞争机
率较大,投资项目风险高。
7.社会治安良好、消费者总体素质一般、交通停车一般、市场经济政策不稳定
(公安),市场环境和运营基础簿弱。
三.案例分析:
根据上述金天城投资状况,以金天城商务会所为项目,进行桑拿洗浴的案例分析。
案例:沐浴桑拿
投资总金额:600万人民币
经营面积3000/平方米
设备耗费:160万~200万人民币主要包括:净化系统、过滤系统、加热系统、水泵和管道铺设。
整体装修:整体以中档装修为目的,约250万~300万人民币。
内饰家具:根据整体装修风格定制家具电器等,约80万人民币。
启动备用金:50万人民币
员工培训、开业宣传:20万人民币
投资回报:按照开业半年内,市场的认知度及美誉度一般的情况下,进行以下利润测算。
经营面积:3000/平方米
场所设置:包间40/个。
经营项目价格:洗浴净桑19/¥、搓澡16/¥、足底按摩98/¥、保健188/¥、泰式298/¥等
以下均以人民币为货币单位
日支出:房租1元/天M²,共3000元/天
水电气费:3000元/天
员工工资:100元/人*20人/天=2000元/天(综合)
易耗品:1000元/天
合计:9000 元/天
回报利润:
按照每日平均120/人次的客流量,人均(保守估算)消费180元/人,进行计算:
日流水:120/人*180元=21600元/天其中技师分成9000元/天
日纯利: 21600元/天— 9000元/天 -9000元/天= 3600元/天
投资回收: 3600元/天*1670天=601万元,等于4年半
综上所述,扬州的桑拿洗浴市场不具投资商机,从市场环境上分析,具备投资风险大,回报率低的优点,从而成为投资者须慎重。
如果管理到位,严格把握好服务关,运营一年后逐渐被消费群所认可,扭亏为赢便会指日可待。
四.地区考察:
我们对金天城的商业分布情况作了以下分析,
(一)金融街区特点
金融机构:南京银行分行、农业银行分行
政府机关:无
休闲场所:名典咖啡馆一家,周边地区散落着为数不多小型歌厅、拥有五,六家中高档桑拿场所:天外天、九州、兰桂坊、云都、海天地。
投资形势:弱——大型高档桑拿洗浴场所,在这个区域比较饱和,如果投资开设会需很长时间才能被市场所认知,市场影响力小,投资回报率比较低。
滥——该地区对于休闲娱乐场所,控制比较松,大多地点多数可以开设,其他地点租金相对
价格比较低如(海天地,天外天等)。
五.投资评估
例: DISCO舞厅、酒吧营业面积以1000M²计算,可容纳500人同时娱乐消费;
然而,1000 M²的桑拿浴只可同时容纳50人,
从餐饮业分析张餐桌一天可翻6台次;
然而,桑拿浴室一张休息床一天平均服务1人次。
体现出桑拿浴的单位面积在一定条件下,可同时容纳顾客是极为有限的。
我们从中很容易的发现,房租正是最大的支出项目,是利润的暗藏的“杀手”。
以下均以人民币为货币单位
日支出:经营面积:3000/M²
房租1/天M²,共3000元/天
水电费:3000元/天
员工工资:100元/人*20人/天=2000元/天
易耗品:1000元/天
合计:9000元/天
投资桑拿洗浴项目,要最大限度的降低房屋使用成本,这样才能赢得更大的利润空间,增加投资的汇报率。
投资分析:经过我们对扬州地区整体的考察情况,已经选择出几个比较适合经营桑拿洗浴的场所,现在我们再认真地分析比较一下。
房租费用表
金天城休闲会所难搞的原因:由于金天城大厦房屋租金达0.93/天M²,经营前期所有营业额将会被昂贵的房租金所占据,已无利润可言,对策只有创出桑拿洗浴“第一品牌”的形象、提高服务质量、独具特色的经营理念、大幅度提高人均消费额,无形的给自身带来经营压力。
作者: 殷祥。