2004年成都房地产市场解读
及2005年趋势预测
2004年，成都市区房地产市场呈现出供求稳定、需求旺盛的市场特征，郊区房地产高速增长。由于受沿海城市房价上涨、建筑材料涨价、地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响，老百姓购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀的影响较大，价格的上涨随之引发了一些非理性购房行为，排号购房普遍，人们对房地产市场现状的和后市发展的理解混乱，某些不恰当的市场舆论误导了消费者。
通过对成都房地产近几年（特别是2004年）市场发展数据分析得出：成都房地产市场基本处于良性运行态势，但同时也出现一些值得关注、引导和调控的问题。
一、宏观环境
自2003年以来，我国宏观经济运行正处于经济周期的上升阶段。随着经济增长速度的提高，也出现了一些不稳定、不健康的因素，特别是一些盲目投资、低水平重复建设问题严重，引发了宏观经济局部出现过热现象。针对这一现象，为了保持经济持续快速健康发展，党中央、国务院自去年下半年以来实施了新一轮的宏观调控措施。到目前为止，已经取得了一定的成果。宏观经济保持平稳运行，继续向着宏观调控的预定目标发展，国民经济总体形势好转。预计我国国民经济在2005年仍可以继续保持较快的增长，GDP增长率将超过自亚洲金融危机爆发以来的平均水平。
（一）经济环境
2004年，成都经济实现稳步增长势头，国民经济发展速度指标均保持了稳步增长。2004年，成都市全社会固定资产投资额为1085.2亿元，同比增长25.7%。其中房地产开发投资额291.41亿元，同比增长18.8%，其中住宅投资额增长18.1%。
2004年，成都市社会消费品零售总额为875.28亿元，比上年增长13.5%；生活物价方面，市区居民人均可支配收入为10394元，市区居民人均消费性支出达到8997元，比2003年同期增长27.4%；2004年成都市的城市居民消费价格指数达到103.9，高于2003年水平。
以上宏观数据显示，成都市的经济经过多年的发展，目前正处一个较高速度的发展阶段，当前经济发展取得的一系列丰硕成果，为成都未来经济的发展已经奠定了一个十分良好的基
础。
表1：1999-2004年主要经济指标增速比较(%)
数据来源：成都市统计局（二）政策环境
在2004年进行的新一轮宏观调控对国家经济发展起到了很大的作用。这次宏观调控所采取的措施可以归纳为五个方面的政策：
（1）货币政策：两次提高商业银行的存款准备金率；实行差别存款准备金率制度；扩大贷款浮息制度；提高存贷款利率制度；等等。
（2）土地政策：国土资源部实行土地经管部门的省以下垂直领导，严格土地保护制度；加强土地和环境保护法执行力度；对部分城市实行了农用地转用停止审批半年的措施；等等。
（3）行政措施：中国人民银行对金融机构实行窗口指导，限制对钢铁、电解铝、水泥等过热行业的贷款；银监会严查过热行业和地区的贷款，全面清理金融机构对在建、拟建工程已发放或已承诺的固定资产贷款的使用；国家发改委发布关于控制钢铁、电解铝、水泥三行业投资的意见；等等。
（4）财政政策：调整国债发行量；调整国债资金使用结构；等等。
其中货币政策、行政措施和土地政策都对房地产业产生很大影响，对抑制投资过热、稳定市场起到了及时的“降温”作用。
二、成都房地产发展现状
2004年成都房地产继续保持快速发展势头。房地产投资增速趋缓，销售火暴，空置房下降，整体房价增速加快。在2004年国家宏观调控政策的引导之下，房地产市场的土地和金融两大要素进一步规范化，对开发企业的综合实力要求大为提高。从商品房交易数据变化情况、土地市场、住房供应、需求及其他城市变化情况等方面观察，预计2005年商品住宅供求矛盾将趋缓。
(一)当前成都房地产市场发展典型特征
1、成都的城市发展正处于由中大型城市向大型、特大型城市方向发展的临界点，其房
地产的开发已由前几年的集中在一至二环路间开发转向三环以外和城郊结合部开发以及更远郊的郊区楼盘并举的局面。
2、南面是公认的富人区，由于城区基本成型，可开发土地已经基本没有，因此，南面的开发特别是三环以内的城南开发将渐入尾声。三环外的城南是未来5年内成都开发最热的区域，特别是城南副中心区域在未来两年内将基本形成一个高尚新兴的城区。
3、西面传统上有“西贵”的说法，由于有浣花溪风景区、光华片区和羊西线片区的强力带动，城西的土地和居住价值得以回归。但近年城西相继出土一些文物，因此城市向西发展受到控制，这也和成都向东向南发展的整体规划相呼应。
4、成都东面的房地产开发目前正处于“竞争加剧、片区形象上升”的过程。当年万科欲以一已之力去启动东部板块，并且如期完成了开发和销售，但事实上直至2003年消费大潮仍未东移。但到了2004年，由于顺江路一线的迅速崛起以及东部新区整体片区的启动，城东的房地产大潮才真正开始。但是，城东之所以能有如此快速的成长，也得益于整体市场环境的火爆，一旦市场出现不利因素，城东的发展受阻影响也是最大的。
5、城北的住宅开发非常稀少，最多的是专业市场。但当成都的房地产开发延伸至二、三环及三环外区域时，城北无形中就形成了眼下成都房产界的一个机会点。目前万科在城北开发金色家园工程以及在新都圈地都说明了这个趋势，并且城北的大规模拆迁将形成大量的开发用地，在如今土地市场趋紧的情况下显然是一块开发“处女地”。但其市场心理地位、环境及配套完善将成为制约其发展的主要因素。
6、成都的住房消费市场为增量市场，过去的存量市场到目前为止基本已被完全消化。目前面临的最主要问题是开发跟不上需求。这和成都的城市格局以及宏观经济环境息息相关。但住宅的严重欠缺并不表示开发企业可以“稳坐江山”。事实上，明年市场的开发风险将变大，主要面临两个问题：一是2005年将是众多大盘集中上市、供应量急剧扩张的一年，将是回归供需平衡点的一年，如何与这个平衡点结合，就需要楼盘有“先人”的定位；二是由于部分被动市场需求的减少：如大规模城市拆迁已经完毕，这部分需求是过去三年房地产市场火爆的一大“功臣”，除此之外，2005年政府将推出大批经济适用房等等。
7、目前已经进入从95年购房进行升级换代置业的第一个高峰期，因此关注当时所开发物业目前的需求是政府和开发商需要共同重视的问题。
8、住宅产品在房型、户型、面积、质量、功能等内在品质方面越来越趋向市场细分的多元化发展，品牌、环境、企业形象等日益成为重要品质指标，同时，高品质而非高档次的精品住房越来越赢得消费者认同，竞争加剧促使开发商更加注重产品内涵质量和外在形象。
