阳逻项目前期准备的几点建议
1、市场定位
目前项目的市场定位是商业+住宅模式。
就商业的经营模式（如综合百货、综合超市、组合门店等）和住宅业主需求（安全设施、公装档次）也应有一个明确的定位。因为其经营模式和业主需求决定了建筑物使用功能和装修档次，对建筑物的结构形式、布局、建筑成本有较大影响。
考虑到公司对投资回报周期尽可能短的要求。商业部分应该是以组合门店的类型为主（因其面积分割灵活，总价可高可低，主要面对个体消费者，资金回笼快）。
该项目地处城区中心，背靠步行街，临近武商量贩，有一定的商业氛围。但因整个阳逻地区消费能力不强，成熟商圈仍需时间孵化。
据了解，当前阳逻地区文化娱乐活动贫乏、中高档餐饮酒店生意火爆。建议公司在招商过程中重点优先考虑电影院、知名餐饮的引入。加速催熟力度。招商最好走定制路线，在建设前期就几个重点商家达成合作意向，借其商业号召力及品牌效应，提高楼盘知名度，互为造势，聚集人气（条件允许的话甚至可以在先完成部分建筑，让餐饮提前进入）。做到以商聚商、以商聚人。
住宅部分在明确消费层需求后再确定功能需求和装修档次，不能一味追求档次，从而增大建安成本。以适合为第一前提。
2、规划布局
在确定商业卖点后我们可将这几个商业卖点对建筑结构形式、楼层、空间的要求后。综合考虑，合理均匀布局。以点带面，减小因楼层、位置引起的价格差异，提高均价。
因用地是综合用地性质，对商业和住宅的配比无硬性规定。个人认为对商铺楼层高度、建筑面积、销售难度不应考虑太多。应最大限度的争取商业建筑面积。对商业部分中央可考虑设置开放式楼梯。在充分利用空间的同时，尽量减少建筑面积的损耗。这样对商业楼层竖向连续性的延展颇为有利。
据了解，在阳逻买房者（不论本地、市区）更多的是出于投资的目的。同开发商一样，购房者看好的是整个阳逻港的发展潜力和远期投资回报。同为投资买房，商铺和住宅的回报率则不言而喻。
3、市场调研、销售代理
前期市场调研决定了项目的市场定位。在整个开发中至关重要。除了周边楼盘开发、销售情况，主力消费层锁定，消费能力，交通，生活，教育，医疗等常规调研外。还应重点调研从楼盘建设到销售尾期这一时段的投资环境（如规划，拆迁，国家、地方政策等对销售影响较大的环节），并作出预估分析报告，明确几个重要的销售节点。这也是工程建设工期的重要参考依据。
销售方面，建议尽量不要选择在销售地区、销售时间、销售类型上有重复的销售公司。因其同时代理几个楼盘，无良性竞争。有经验、无进取，弊大于利。
4、实体建设
地下室建筑在政策允许的范围内，应尽量减小。
因为地下室施工中，地质、气候、支护、安全等不可预见因素较多，对工程建设成本、工期及销售节点有较大影响，从而影响投资回报。
在满足建筑密度和容积率及各技术规范指标的前提下，尽量降低楼层总高度，减少建安成本。
熊治
2011.7.19
