房地产估价-收益法评估方法
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A、比较法估价测算过程；
（略）
B、收益法估价测算过程：
收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
根据调查，近年来估价对象所在区域商业房地产市场租金一直处于稳步增长状态。因此本次评估，我们假设估价对象未来前10年的租金收益以每年5%速度的递增，第10年之后至国有土地使用权终止日期，租金将处于稳定状态，还原利率不变，则有限使用年期下求估价对象房地产价格为：
前10年商业房地产净收益的现值(P1) ＋第10年之后剩余经营期商业房地产净收益的现值(P2)=P
采用收益法进行评估求得商业房地产的单价
公式：①前10年商业房地产净收益的现值
P1 = A ×[1-（1+i）/(1+r) ^n]÷（r－i）
②第10年之后剩余经营期商业房地产净收益的现值
P2 = A ×(1+i)^n×[1-1+/(1+r) ^N]÷r×[1-/(1+r) ^n]
③商业房地产的单价
P=P1+P2
式中：P—房地产商业的单价
A—年净收益
r—资本化率
i—租金收入年增长率
n—商业增长期可收益年限
N—商业稳定期可收益年限
(一)采用市场调查求出商业用房的租金
根据对XX市XX区房地产租赁市场调查，类似估价对象商业房产租赁价格行情的租金标准为2.0-3.3元/平米/天，结合目前评估的商业用房区域的市场情况，商业用房功能完善，需求市场较活跃，本次评估以估价对象的商业实际租金2.87元/平方米每天作为客观市场租金收益。
(二)确定净收益
1）、确定年总收益 确定年总收益，以客观收益为准。确定租金为2.87元/平方米.天，房屋的有效利用系数设定为100%，有效出租率是90%，设押金为三个月，押金收益率以银行的一年期定期存款利率3.0%为准，则评估对象的年总收益分别为：
有效年租金收入：2.87元/㎡.天×365×100%×90%=942.80元
押金收入：2.87元/㎡.天×90×100%×90%×3%=6.96元
年总收入：942.80+6.96=949.76元
2）、确定评估对象的重置价
根据《XX省建筑工程预算定额》及XX市建筑市场统计资料，确定评估对象商业的重置价（单价）为2500元／㎡.
3）、年经费分析
a、税金：
依据《中华人民共和国房产税暂行条例》，①房产税，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为收益12％；②营业税税率为收益5％；③城市维护建设税税率取营业税税额的7%；④教育费附加取营业税税额的3% ⑤印花税，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为收益0.1％。则税金为：
2.87元/㎡.天×365×100%×90%×17.6%=165.93元
b、管理费：管理费一般是有效年租金收入的5%计算，则：
942.80×5%=47.14元
c、维修费：取重置价格的1-3%，本次取重置价格的3%计算，则：
2500×3%=75元
d、保险费：一般为房屋现值重置单价的0.2%，房屋成新率设为100%；
2500×0.2%=5.0元
4）、年净收益的确定：
A=949.76元-(165.93元+47.14元+75元+5.0元)
=656.68元
（三）估价对象可收益年限确定：评估对象为商业，国有土地法定使用年限为40年，至估价时点评估对象已使用2.5年，土地剩余使用年限为37.5年。
（四）资本化率的确定：
目前银行的一年期存款利率为3%，以此作为安全利率。经过分析近年XX市投资市场及有关因素，风险调整值为4.5%，根据公式：资本化率=安全利率＋风险调整值，r=3%＋4.5%＝7.5%
（五）计算评估对象商业房地产的单价
①前10年商业房地产净收益的现值
P1 = A ×[1-（1+i）/(1+r) ^10]÷（r－i）
=656.68×[1-（1+5%）/(1+7.5%) ^10]÷（7.5%－5%）
=5507元
②第10年之后剩余经营期商业房地产净收益的现值
P2 = A ×(1+i)^10×[1-1+/(1+r) ^27.5]÷r×[1 /(1+r) ^10]
= 656.68×(1+5%)^10×[1-1+/(1+7.5%) ^27.5]÷7.5%×[1/(1+7.5%) ^10]
=5973元
③商业房地产的单价
P = P1+P2
=5507元＋5973元=11480元/㎡
（六）计算评估对象商业房地产的总价
综前所述，比较法的估价结果为15200元/㎡，收益法的估价结果为11480元/㎡；两种方法的估价结果有一定的差异，故对二种方法的估价结果采用加权平均法求取待估宗地的单价。取比较法的结果权重为0.6，取收益法的结果权重为0.4，最终计算估价结果（结果取整），即：估价对象单价为15200×0.6+11480×0.4=9120+4592=13712元/平方米；
