谨呈：秦皇岛四通置业房
地产开发有限公司
港城首席亲水式纯正TOWNHOUSE社区
--构筑港城全新人居板块
碧 水 华 庭
整合营销策划报告
奏 响 港 城 全 新 居住 文 化 的 号 角
引 领 港 城 最 高 人 居 生 活 的 航 标
破 解 港 城 未 来 居 住 文 明 的 密 码
碧 波 荡 漾
水 天 一 色
华 贵 人 生
庭 云 落 月
目 录
前言
第一章 宏观市场分析
第二章 秦皇岛房地产市场分析
第一节 秦皇岛房地产市场特征
第二节 开发区房地产发展趋势
第三章 竞争研究
第一节 竞争者研究
第二节 竞争趋势研究
第三节 竞争策略
第四章 消费者研究
第一节 目标消费者定位
第二节 目标消费者心理及行为分析
第五章 产品研究
第一节 项目概况 第二节 项目SWOT分析
第三节 产品卖点提炼
第六章 价格定位与价格策略
第七章 营销策略与执行方案
第一节 营销目标
第二节 营销策略
第三节 执行步骤
前 言
本报告的宗旨是找到碧水华庭在秦皇岛房地产市场中的竞争地位，为项目开发建设及营销推广设定原则性的主体架构，提出清晰的操作思路和一般准则，并对项目的竞争策略、卖点提炼、定价策略、营销策略、现场包装等进行阐述。
作为主体方案以及战略性的营销策划，对市场的分析及对消费者的研究是本报告重点解决的问题，更重要的是为开发、营销的交叉节点提供相应的策略依据。
本报告在充分立足于秦皇岛房地产市场的实际情况下，对周边竞争楼盘进行了深入而详细的调研分析，着眼碧水华庭的项目特点及产品定位，梳理和提炼出碧水华庭区别并超越于竞争者的主要卖点。通过对目标消费者的正确引导，达到项目成功营销的目的，使碧水华庭真正成为秦皇岛房地产业界中极具领导地位的城市标杆。
本报告的另一个主要目的在于为项目各个阶段的阶段性营销指明方向，在具体操作实施过程中，再根据市场变化情况进行针对性的调整。
（营销计划）北戴河某别墅项目营销计划书
北戴河**别墅
整体营销计划书 一．企划方针
二．目标市场预估
三．形象定位
四．主体目标客户定位 五．产品策略 六．户型解析 七．案名建议 八．广告表现
九．价格策略 十．推广策略
（一）.销售目标
（二）.工作周期安排
（三）.销售战略
（四）销售执行方案
（五）. 工作计划及进度控制表
（六）.促销计划（略）
（七）.广告企划费用预算（略）
十一.附
(一) .营销队伍的组织架构及人员分配
(二) .营销人员理论知识培训计划与纲要
(三) .房地产营销人员素质培训
(四) .客房接待组合能力培训
(五) .现场销售职业技能基本动作规范
(六) .销售文本、作业表单
一．企划方针
立足于消费者的分布情形与需求层次，确立主体目标客户群体，继而设计规划形象策略主体，叠现本案产品价值，满足目标客户群体独有的品味与格调，并进行有的放矢的文案表现与媒体运用。 二.目标市场预估
基于对本案目标市场的详细调查及本案在地理位置上的先天因素，结合体案固有的产品特性，总结本案目标客源如下：
1．客源区域：
区域 北京 秦皇岛 津、唐 东北 合计
百分比 80% 10% 5% 5% 100%
2．客户购屋动机：
购屋动机 休闲度假 投资 合计
百分比 80% 20% 100%
3．客户年龄：
年龄 25~30 31~35 36~40 41~45 46~50 51以上 合计
百分比 5% 10% 20% 35% 20% 10% 100% 4．购买群体：
群体 个人 单位 合计
百分比 70% 30% 100%
根椐目标客户预估的情况分析，本案认同度最大的客户群应为北京等周边地区以二次置业群体为主的年龄为35~45岁之间的中年购买群，其中以留学归国创业者为主。
由于在本案目前的目标销售区域少有同类竟争物业，因此，本案的市场售价无明显可比性。相较于秦皇岛“维多利亚港湾”RMB5000~7000元/M2的售价，本案可将售价即定为RMB8000元/ M2，同时，本案售价仍可通过良好的市场整合推广手段得到一定幅度的提升。
.
.WORD资料. 一个住宅项目的前期调研报告
一、 城市概述：
城市定位―――生态·国际性·现代化·滨海港口旅游城市
1． 地理位置
，史称“碣石”，位于省东北部南濒渤海，北依燕山，西距280公里。
2． 人文历史
历史悠久，公元前215年，始皇即在此兴建行宫多处，因派人入海求仙，始得“”地名。1898年，清光绪帝御批自行开埠。1984年被国务院批准成为我国进一步开放的沿海港口城市，曾被评为全国优秀旅游城市和全国卫生城市。
3． 面积
全市总面积7523平方公里，其中耕地占27.2%，园林占27.7%，城乡居民及工矿占地6.3%，交通占地1.4%，水城占6.3%，暂难利用土地占23%。海岸线长126.4公里，
4． 气候
因受海洋性气候的影响，的湿度较高，与北方城市相比较，冬暧夏凉，气候宜人。
5． 行政区划
市辖海港、北戴河、山海关三个区和抚宁县、昌黎县、卢龙县、青龙满族自治县。
6． 城市特征
中国重要港口城市。素以北方天然不冻良港港、历史名城山海关、避暑胜地北戴河—中国领导人暑期办
公的“夏都”而举世闻名。港已经发展成为年吞吐量逾亿吨的中国北方大港，但主要以输送煤炭为主，杂货、集装箱运输偏小偏少，从而未能形成国际性大港。由于城区现处于旧城改造中、城市市政建设中，且加上城区小铁路的运行，导 .
.WORD资料. 致水泥粉尘、煤炭粉尘、施工扬土、垃圾污染较为严重。
作为关第一城，由于气候宜人且邻近东北，东北人特别多：一部分是来做生意，另一部分是退休人员来安享晚年。
外商投资以第二产业为主，如建材、机械、化工、轻工、冶金等，占全部到位外资总额的75%；第三产业中，外商青睐于房地产、社会服务、餐饮、交通等行业，占到位外资总额14%以上。
隐形冠军的成长之路
――秦皇岛乐岛海洋公园创新营销策划全案实录
目录
一、乐岛是谁？
二、乐岛面临的问题和挑战
三、破题中国主题公园
四、乐岛在哪里？――大势洞察
五、乐岛应该如何突围――为乐岛海洋公园找魂
六、营销组织改造，流程重建
七、品牌塑造，欢乐迸发
八、主动营销，构建渠道新模式
九、细节化执行，开启旅游精细化管理新篇章
十、欢乐营销，整合传播显威力
秦皇岛乐岛海洋公园，2004年7月22日开业，营业额每年以100％的速度突飞猛进，从04年的1000多万增长到06年的4000多万，共接待游客200万人次，并创下秦皇岛景区日接待量突破3.5万人次的最高记录，合作的核心旅行社由200多家增长到800多家，乐岛以挑战者的身份，用3年时间完成了行业一流景区需要数年时间才能达到的业绩，进入了秦皇岛品牌景区的第一阵营，“乐岛旅游营销的创新模式”开创了秦皇岛旅游的新格局，并为中国主题公园的整体突围创造了一个成功样板。
乐岛奇迹是如何创造的，让我们一起踏上乐岛之旅，探询隐形冠军的成长之路。
一、乐岛是谁？
当项目组人员参观完乐岛后，深深被决策者的“大手笔，大运作”所震撼，乐岛海洋公园，属于国家4A级景区，一期工程占地407亩，共有八大功能区，拥有国内最大的海洋剧场，北方最大的潜水俱乐部，最顶级的海洋嘉年华游乐设备，包含100多个娱乐项目的水上乐园，1800米的优质沙滩海岸线，房车营地，建有气势宏伟的动物湾、极地馆、鲨鱼馆、海洋馆、海盗船等，同时还有秦皇岛唯一的夜间异域风情文艺演出，从公园的规模、游乐设备和硬件项目来看，已经涵盖“吃、住、行、游、购、娱”六大旅游要素，乐岛海洋公园已经远远超过了一个常规的海洋主题公园应该包括的范围。
“乐岛海洋公园是一座投资3个多亿，以海底观光、潜水、水上娱乐、大型海洋哺乳动物展示和文化演出等为主，集观赏、娱乐、休闲、动态刺激、运动参与及海洋科普教育为一体的一个环保生态型、高档次新一代海洋主题公园”，当项目组成员问公园的工作人员“乐岛海洋公园是什么”的时候，从乐岛的张董事长到下面的普通员工都会以这个将近100字左右的文字回答，听完以后，除了让项目组人员佩服董事长和员工的记忆力以外，让人还是一头雾水。
