房地产开发贷款审查要点
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房地产开发贷款审查要点
一、定义
本文所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、
出租等用途的房地产项目的贷款。
二、房地产行业总体特征
1、政策敏感性。
2、资金密集性。
3、区域性较强。
4、自偿性特征。
三、项目审查判断三大关键因素
区位和客户群
(老城区、大型居住新区、
户型-购房群体)
销售风险
完工风险
股东
品牌和实M (股东和集团实力、开发经历、、销售排名、市场品牌)商住项目
财务风险
实力:完工风险、整体抗风险能力品牌:销售风险
成本与价格[跌价空间-市场波动风险、定价合理-可比项目
/
除上述外部条件外,内部的管理和操作风险
四、申请人及股东审查要点
主要审查股权结构、股东背景,实际控制人(追溯到最高一级)的实力和市场品牌。
1、股东(实际控制人)的实力和品牌:
(1)股东是否央企、省市国企或大型民营房企;如股东构成有各类财务投资者,须关注是否明股实债、股权结构的稳定性,授信方案须提出保障我行权益的措施;
(2)股东主营业务板块构成。关注房地产开发从业时间,开、竣工面积等;关注其他主营板块的行业地位和集团整体经营稳定、综合实力情况;
(3)市场对其品牌的认可度:近几年全国销售排名(克而瑞排名)或区域性排名。
2、在建项目以及土地储备情况,关注在一、二、三四线城市的占比。
3、集团财务情况,关注集团整体债务压力情况,判断整体抗风险能力。
申请人财务情况,关注有无资本金抽逃或差额能否放款前落实、申请人其他项目融资落实情况、本项目已取得的外部融资和销售回款被集团或其他项目占用等情况。
五、项目位置审查要点
主要审查项目在该城市所处区域和具体地段的居住组团、配套成熟度,关注当地市场对该区域的认可度
(一)地理位置:分为三类,主城区、大型居住新区以及其他地区,具体由各分行根据当地实际情况进行判断、归类。
1、大型居住新区:关注政府对该区域的未来发展规划、基础设施建设情况,以及当地居民对该区域的认可度。是否政务/商务或居住新区核心地段等
2、其他地区:分析该地区有哪些特殊优势,针对的销售对象。
(二)周边生活配套设施情况
1、与主城区之间的交通情况:轨道交通情况、跨河大桥(或跨河隧道)情况(有
河相隔的)。
2、是否在学区房范围(划归的重点小学和初中情况),
六、项目自身审查要点
(一)项目土地审查要点
主要审查土地取得程序、合同特别条款、价款支付情况。
1、土地取得过程和取得方式。
2、土地成本和支付情况,并计算楼面地价。
3、土地证取得情况及相关记载内容。
4、土地出让合同中是否有配建保障房、无偿移交或还建(回迁)、限制销售等特
殊约定。
5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。
(二)项目规划审查要点
主要审查项目规划规模、业态、套型,判断销售群体和去化风险
1、整体规划情况:项目商住等业态规划面积、主要套型和层高、精装/毛坯, 分期概况(包括前期开发进展)。
2 、授信区域项目规划情况。即上述具体规划情况。
(三)四证取得情况
主要审查已取得证照情况和预计后续取得时间。
(四)项目总投资和筹资计划审查要点
主要审查投资成本、筹资计划是否合理,资本金能否落实,对销售滚动投入依赖度是否过高
1、总投资构成以及投入情况。关注土地楼面价与周边项目对比有无优势,单位建安成本是否当地市场合理区间;
2、筹资计划和已投入情况。关注资本金能否在放款前落实到位,融资比例和模式是否合理,销售滚动投入依赖是否过高。
3、关注外部融资(包括本项目和项目公司其他项目)情况:金额、期限、利率、担保方式、还款来源。对我行融资安全的影响,授信方案的应对措施。
(五)项目建设进度审查要点
项目目前建设进度、计划开盘时间和竣工入住时间。
(六)项目销售审查要点
主要审查周边销售去化率和价格、本项目前期销售去化和价格、授信项目按可比价格测算的销售收入。
1、周边可比项目销售情况。
2、授信项目前期销售情况(如有)。关注已售部分去化率情况以及销售收入、价格、资金回款情况。
3、授信项目预计未来销售价格和总收入情况。有意向性销售或定向销售的,根据具体协议内容分析未来销售情况。
4、计算可售面积成本、保全价格和跌价空间
(七)封闭管理审查要点
1、根据当地政策规定和我行与借款人确定的管理方案,能否落实预售资金
唯一监管,销售回款能否全部我行归集。
2、经营机构是否已制订明确的贷后管理措施,包括成立专项小组、责任人、抵解押和资金封闭管理(建设资金和预售回款)的具体要求。
(八)还款方案审查要点
ABC三类:根据股东情况以及项目所在地区,并结合项目具体情况,以三类方案为基础制定具体的还款方案(具体分类方案参见审查报告模版)。
七、项目担保方式审查要点
(一)抵押担保
1、土地、在建工程能否全程办理抵押;
2、无法办理全程抵押的,解释原因,要求落实预售阶段的风险防控措施
3、抵押物评估方式以及估值的合理性,抵押率的设定。
(二)质押担保
1 、质押物的评估方式、估值的合理性、质押率的设定。
2、当地办理相关质押登记的相关规定、流程以及可操作性。
(三)连带责任担保
1、担保人与借款人的关系。
2、担保人的担保履约能力:股东背景、资金实力、偿债压力等。
八、授信方案审查要点
制订明确的授信方案(参照审查报告模版),主要关注是否符合总行政策和模版相