2009别墅排屋居住价值报告(上)

2009别墅排屋居住价值报告(上) 上世纪90年代别墅产品首次亮相杭城，既传承了西湖名人故居堪称顶峰之作的刘庄、汪庄等私家院落之精髓，又融入了西方经典建筑元素，一经面市就吸引了少数富裕阶层的青睐，正式开启了杭州别墅市场的新篇章。 十余年发展，楼市几经波折，别墅类高端物业波澜不惊，愈渐成熟，保值增值几乎成了别墅的代名词。别墅市场也逐渐从最初的遥不可及变得大众化，成为房产品中一个或不可缺的元素，而老百姓对别墅物业的热衷程度和潜在购买能力也都大大超过了最初的预想。 本周，地产传媒联盟（时报《风尚地产》周刊、浙江经视《经视看地产》等）特别推出《2009别墅排屋居住价值报告》上篇，为你解读别墅的“前世今日”，它的“身价传奇”和它的六大居住价值。 1套别墅，5年时间，7倍回报 去过桃花源的人一定会喜欢上它。曲径通幽、满目翠色，赫然间，碧波粼粼的桃花湖映入眼帘，遥看桃花岛上的掩映翠绿中的别墅，就像是陶渊明笔下的桃花源。 在这座美丽的桃花岛上，一幢400多平方米的别墅完成了一个“奇迹”。从2004年买入的600多万元，到今年上半年出手时的4200多万元，5年时间，身价涨了7倍。 这幢身价已涨了7倍的别墅是桃花岛上仅有两幢别墅之一，是小区内位置最好的，当年在售时，就是最贵的别墅之一。总占地面积将近7亩，共有两层7个房间，房屋面积达到400多平方米。 户型的视线非常好，拥有180度临湖视角和两大亲水露台，光外面的花园面积就有3000多平方米。“第一位买家是经商的，本来是想自己住，但是一直没有装修。”知情人士向记者透露。 由于种种原因，原来的买家将这幢房子一直挂在二手房中介，“一位做外贸的生意人非常喜欢桃花源的别墅，尤其对这套情有独钟，跟原来买家协商后，在今年以4200多万元成交的。”知情人士表示，新买家是一次性将房款付清的。 1幢别墅，5年时间，7倍的回报。或许是这幢别墅位于岛上的特殊性，让其成就了身价暴涨的一段传奇，但一组由中原地产提供的数据显示，这并不是个例，别墅市场投资的高回报率是显而易见的。 以杭州的经典别墅项目绿城·桃花源为例，2000年东区的别墅每幢价格在200多万元左右，而到了2004年，成交价格就达到8000-12000元/平方米，总价约300-400万元/幢；2006年8月，南区水岸别墅价格为20000-26300元/平方米，总价飙升至700-1000万元/幢；直至目前，桃花源的东西区别墅挂牌价在35000-46000元/平方米，总价达1500万元左右/幢，增值空间可见一斑。 同样，位于城西的绿城·桂花城，2004年9月,其别墅区紫云苑成交价为15771元/平方米；到2005年，成交价格翻了一番，达到30000元/平方米左右；今年，一套建筑面积在300多平方米、花园面积400多平方米的别墅，以1780万元成交，单价高达59000元/平方米。 浙江大学房地产投资研究所的赵杭生认为，决定别墅地块价值性的最重要因素就是地段，而地段包含两个方面，即静地段和动地段。静地段代表开发商在拿地当时的周遭条件，比如区域、交通、自然及人文等已存在因素；动地段则表示长远的政府规划，会在此块地段上规划什么配套，政府会有什么发展等。而赵杭生觉得，动地段是开发商更应该关注的要素。 由此看来，如果开发商在先前拿地阶段能良好地把握这两个要素，别墅的第一个黄金时代就会“不请自来”，毕竟稀缺性是现有别墅物业最大的优势。 从别墅市场十几年的发展历程中不难看出，高端项目的保值性几乎成几何数字递增。在2008年席卷全球的金融危机影响下，中国的房地产市场显然是较具保值功能的，而在房地产市场诸多的物业形态中，别墅住宅的市场抗跌性也是最强的。 杭州别墅的“前世今生” 杭州的别墅开发是从1993年开始的，至今已经历了三个阶段。 第一阶段：以宏福山庄、圆梦园、梦湖山庄等别墅作为代表。 作为有港资背景的浙江宏福山庄地产投资有限公司，其在银湖区块开发的宏福山庄成为杭州早期的代表性高档楼盘，据当年浙江宏福山庄地产投资有限公司公开信息显示，其公司投资开发的宏福山庄别墅村以及配套设施中的一期3.3万平方米中，外销比例达到了70%以上。

第二阶段：上世纪90年代中后期到2002年，绿城在桂花园系列城市别墅的尝试和九溪玫瑰园等山地别墅项目的集中开发，掀起了第二次别墅浪潮。 这一时期的别墅以九溪玫瑰园为代表，九溪五云山脉绝佳的先天环境，加上建筑上的纯美式设计，使别墅的味道很纯正。

第三阶段：由于市场的转变和别墅产品的创新，第三代别墅更加注重空间里的人性化，让建筑更多地为生活服务。 人们习惯上把2003年后上市的绿城·桃花源南区、金都·富春山居、南都·高尔夫等项目归入杭州第三代别墅之范畴。 2009年 下一个黄金时代的开始？ 2009年，杭州的别墅排屋市场，行情依然看好。 在去年初，国务院发布的《关于促进节约集约用地的通知》中，再次强调“停止开发别墅用地”的规定，这是自2003年国土资源部首次叫停别墅用地供应以来的再次强势信号，所以目前杭州市场上的纯别墅物业多为早期通过审批的别墅用地，别墅用地日渐稀缺。关注此类高端物业的投资人群也在楼市大潮回暖之际及时把握机会，别墅成交节节攀升。 年初，富越·香墅开盘，推出房源67套，开盘均价33000元∕平方米，开盘一周即售罄。青山湖板块的锦绣钱塘在今年迅速去化了40余套房源，500万元左右/幢的总价被购房者誉为“超高性价比”。近期开盘的金地自在城·境墅，一期推出60多套城市别墅，开盘当天就成功认购80%。保利·东湾4月18日70套排屋开盘以来剩余不足5套。 从2008年楼市低迷期，别墅市场，杭州全市月成交不足5套的业绩转眼成为2009年的供不应求。 显然，市场的需求也给了开发商更多的信心。随着文一西路、杭徽高速等市政规划道路相继通车，西郊楼盘与杭州主城区的距离大大缩短，许多曾经的郊区别墅聚集区因此开始备受瞩目。这其中，青山湖板块就凭借其便利的交通，优越的自然生态条件，以及整体控制0.25以下的容积率的优势，俨然成为开发商眼里未来现有别墅市场的发展重点。目前，青山湖板块在售别墅排屋项目超过8个，总建筑面积逾185万平方米，成为高端物业密集度较高的板块之一。 由于杭州本身所拥有的自然风光、人文历史沉淀等不可复制的自身优势吸引了众多外地、外省甚至是国外的投资客，而杭州别墅排屋在资源占有、文化底蕴、产品品质上也都凝聚了相当多的地区性稀缺资源，这些因素都是开发商近几年来尤其看好别墅物业发展的重要原因。 对此，浙江大学房地产投资研究所的赵杭生认为，别墅排屋的稀缺性接下来会有更明确的体现，由于实施限制别墅用地开发规定6年以来，原本的大部分存量房源逐渐被消化。再加之人口不断增长以及耕地的告急，政府不会为了满足少数富裕阶层而继续开发别墅用地，所以现有在售的别墅项目接下来会出现一个供不应求的发展态势。 赵杭生用了一个比喻，地段稀缺性的别墅项目就好比珍贵的钻石一样具有保值性。鉴于香港金融危机后地段好的高端物业升值速度依旧很快，所以别墅物业作为不动产投资从而规避通货膨胀不失为一种较好的方式。 从上世纪90年代末的初亮相，已有十多个年头，这是别墅产品探寻和摸索市场的十几年，用宏观眼光追溯这一阶段的别墅市场，以“直线上涨”来形容其增值能力也毫不夸张。 接下来，纯别墅类物业走向稀缺现实，排屋、洋房等混合形式竞争充斥市场，必然导致传统别墅板块竞争力越发凸显，别墅排屋市场即将进入下一个“黄金时代”。 别墅排屋六大居住价值 风景资源 生活方式 品质品牌 稀缺 风格形态 保值增值 ■居住价值报告 别墅（Villa）一词起源于古罗马。那时，富人们在乡村盖别墅，远离罗马的喧嚣。 在中国，别墅营造的历史自唐代诗人王维逐渐清晰起来。王维先有终南别业一所，后又购买诗人宋之问的辋川别墅。用了8年时间，因地敷形，临水构筑，成为一片山景园林。到晚明时期，由于外在世界的不可变和不可期，江南的官宦富商们独善其身地筑起高墙，将外在一切烦杂俗事物挡去，更是悠游于后花园的假山假水之间不亦乐乎。 根据别墅排屋的发展脉络和存在特质，地产传媒联盟总结了六大居住价值，从稀缺性、保值增值、自然风光、品质品牌、风格形态、生活方式来全方位剖析。

稀缺 随着国家下令限制独栋别墅项目用地供应的政策出台，土地政策的紧缩已成现实，土地资源的稀缺,决定了别墅产品在房地产市场的供应量将会越来越少，也就是说,供求关系将会出现转变。这种矛盾将直接造成别墅排屋产品的供应量减少,而需求量加大。而别墅排屋作为稀缺资源占有型的产品,相较普通公寓来说,在投资方面最大的保障正是在于对稀缺资源的占有。 所谓的稀缺资源，简单地说，仅有天然的土地而已。但是土地本身谈不上稀缺，归根结底是依附于土地的各类属性稀缺可贵。如占据城市中心的绝佳地段，或为厚重的历史人文建筑群所包围，这都是不可复制的稀缺资源。 对于财富阶层，稀缺资源建立了一种距离感——与社会平均生活水平的距离，这种距离感让享受稀缺资源的居住者产生优越感。大多数的别墅都依托于稀缺资源这一灵魂因素,再结合名师手笔而寄望成为经典传承。正是由于别墅占有的稀缺资源具有不可复制性,所以其价值更多的是一种面向未来的价值,随着时间的推移,积淀在别墅上的经济价值和人文价值都将与日俱增。

保值增值 物以稀为贵。正是由于别墅占有的稀缺资源具有不可复制性，因此投资的保值性相对来说比较大，当然升值空间也就比较大。 目前，别墅排屋市场的回报率相当高。绿城·桃花源2000年东区的别墅每幢价格在200多万元左右，目前桃花源的东西区别墅挂牌总价在1500万元左右/幢。 业内人士预计，在未来的3-5年,新的别墅项目会逐渐减少，二手别墅将成为市场的交易主体，别墅逐渐成为稀缺且具有珍藏价值的住宅产品。 “中国经济这些年持续快速地增长，中高收入的阶层迅速增长,导致需求量加大,一方面供应量减少,另一方面需求量增大,这也是造成别墅类产品升值的必然原因。”业内专家分析指出。 同样的情况也出在排屋市场上，以大华·西溪风情为例，该盘2003年一期排屋推出，均价仅4000元/平方米。如今，西溪风情一期排屋，二手房市场上卖到了四五百万元/幢，五期瀚宫组团更是高达800-1000万元/套。

风景资源 杭州别墅对自然风光的选择分为几个阶段。 第一阶段开发的城西别墅群，如绿城·桂花城系列看重城市近郊的地理位置，但