第三章土地增值税
【经典母题】
【经典母题1】下列各项中，应计算征收土地增值税的是（）。
A.以房地产出租的
B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的
C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让给兼并方的
D.一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后转让的
E.将房产赠与直系亲属的
【答案】D
【解析】在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业的，暂免征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。但是，建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。
【题目变形1】下列各项中，不征或免征土地增值税的有ABCE。
【题目变形2】不属于土地增值税征税范围的有ABE。
【考点小结】
①土地增值税主要分为不征、应征和免征三个方面。注意三个方面交叉出题，注意问题提问的角度。
②如果业务是免税的，也应该属于征税范围，因为免税是税法给予的优惠性政策，只是免予征税的部分。但如果是“不征税”的业务，则应在征税范围之外。
【经典母题2】某县工业企业2012年11月转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼在计算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权支付的金额、开发成本和开发费用合计为3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税2.5万元）。该企业12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，无法取得评估价格，但企业提供了购房发票（已经当地税务部门确认），该办公楼购于2009年1月，购置原价为600万元，缴纳契税18万元（取得契税完税凭证）。该企业上述业务共应缴纳土地增值税（）万元。
A.306.75
B.397.50
C.378.72
D.307.50
【答案】C
【解析】销售新建办公楼：增值额=5000-（3700+277.5）=1022.5（万元），增值额÷扣除项目金额×100%=1022.5÷（3700+277.5）×100%=25.71%，适用税率30%，应纳土地增值税=1022.5×30%=306.75（万元）。
销售旧办公楼：营业税、城建税及教育费附加=（1000-600）×5%×（1+5%+3%）=21.6（万元）；按购房发票金额加扣的金额=600×5%×4=120（万元）；所有扣除项目金额=600+120+21.6+0.5+18=760.1（万元）；增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=（1000-760.1）÷760.1×100%=239.9/760.1×100%=31.56%，适用税率30%。该项目应纳土地增值税=239.9×30%=71.97（万元）。该企业2012年应缴纳的土地增值税=306.75+71.97=378.72（万元）。
【题目变形】某房地产开发企业（县）2012年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼在计算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权支付的金额、开发成本和开发费用、加计扣除费用共计3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税为多少万元。
【答案】增值额=5000-（3700+277.5-2.5）=1025（万元），增值率=增值额÷扣除项目金
额×100%=1025÷（3700+277.5-2.5）×100%=25.79%，适用税率30%，该企业应纳土地增值税=1025×30%=307.5（万元）。
【经典母题3】下列属于在计算土地增值税时，允许扣除的房地产开发费用的项目有（）。
A.建筑安装工程费
B.转让房地产缴纳的营业税
C.房地产销售费用
D.房地产开发项目贷款利息
E.拆迁补偿费
F.对外出租房产缴纳的营业税金及附加
【答案】CD
【解析】选项AE：建筑安装工程费、拆迁补偿费属于房地产开发成本；选项B：转让房地产缴纳的营业税属于与转让房地产有关的税金。
【题目变形1】下列属于房地产开发成本的项目有AE。
【题目变形2】下列属于在计算土地增值税时可以扣除的有关税金的项目是B。
【题目变形3】下列不属于计算土地增值税的扣除项目的是F。
【考点小结】
①各项扣除项目具体包括的内容一定要界定清楚，尤其是房地产开发费用和房地产开发成本的区别。
②计算土地增值税时扣除的税金是与转让的房地产项目相关的，与转让房地产项目无关的税金，不得在计算土地增值税时扣除。
【经典答疑】
【经典答疑1】
【提问】老师，教材上规定以房地产进行投资、联营的，暂免征收土地增值税，但是有些题目对外投资的房产却视同销售，要交土地增值税。到底哪个是正确的规定？
【解答】一般情况：对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税。
特殊情形：
1.对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征收土地增值税；
2.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征收土地增值税；
3.投资、联营企业若将上述房地产再转让，则属于土地增值税的征收范围。
【小结】房产投资方或接受投资方，任何一方是房地产企业，这种房产投资行为都属于应税行为。
【经典答疑2】原题：单项选择题
2013年5月，位于市区的某房地产开发企业转让一栋2年前建造的办公楼，签订销售合同，取得收入500万元；经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为600万元，成新度折扣率为五成。该企业转让办公楼应缴纳土地增值税（）万元。
A.51.68
B.51.75
C.52.51
D.52.63
答案：C
扣除项目金额合计=600×50%+500×5%×（1+7%+3%）+500×0.5‰=327.75（万元）；增值额=500-327.75=172.25（万元）；增值率=172.25÷327.75×100%=52.56%，适用税率40%，速算扣除系数为5%；应纳土地增值税=172.25×40%-327.75×5%=52.51（万元）。
【提问】老师您好，请问该题，有两个疑问
1.是房地产开发企业啊，此题为何不可以加计20%扣除，
