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房地产估价习题集计算题和论述题最新参考版

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. 精品word文档 1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（ 最高最佳使用原则 ），供求原则；替代原则，（ 估价时点原则 ），

公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（ 估价报告书 ）。 3、市场比较法所依据的是（ 替代 ）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法 ），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（ 越低 ）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本 ）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（ 重新建造成本 ），它通常随着估价时点的不同而（ 不同 ）。 8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（ 深度百分率 ）×宗地面积。 试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)； 2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)； 3．所需资料不同； 4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600 （1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万 （2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万 （3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万 （4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元 （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元 （5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元 （6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元 （7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元 （8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元 （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，(折现率为10%）。 [解]设该宗土地的总价为V：开发完成后的总价值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（万元） 建筑安装工程费等的总额＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（万元） 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 . 精品word文档 销售费用和销售税费总额＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（万元）

购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元） V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V V=637.36（万元） 故：土地总价＝637.36（万元）土地单价＝1274.72（元／m2）楼面地价＝637.36（元／m2）.

精品word文档 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（ 市场 ）的价格形成过程将房地产价格显现出来。 2、房屋完损等级是根据房屋的结构、（ 装修 ）、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的。 3、认清房地产的单位价格，主要是认清其货币单位、（ 面积单位 ）、面积含义。 4、一名合格的房地产估价人员应符合下列三方面要求：（1）有扎实的估价理论知识；（2）有丰富的估价实践经验；（3）（有良好的职业道德 ）。 5、在房地产价格评估中，重新建造成本是假设在（ 估价时点）重新建造或购置全新状态的旧有房地产时所必要的成本或价格。 6、资本化率=（ 安全利率 ）+风险调整值。 7、某商店营业面积为建筑面积的55%，单位营业面积的年租金720元/平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为（ 396 ）。 8、将某成片荒地开发成“五通一平”熟地的各项必要费用及正常利税为300元/平方米，可转让土地面积的比率为60%，则可转让土地的成本价为（ 500 ）元/平方米。 9、某宗土地面积250平方米，其上附有建筑面积为200平方米的建筑物，该建筑物的外观及设备均已过时，需拆除重建，估计每建筑平方米拆迁费300元、残值50元，则该土地的减价修正额为（ 5 ）。 10、某类商品房平均售价1994年初为2500元/平方米，1996年初涨至3025元/平方米，则其价格的年平均上涨幅度为（ 10 ）%。 1、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。 解：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30

建筑物现时总价=万元元31310000503050%511500100011••NnNRC 建筑物现时单价=310000/500=620元/m2 2、某公寓共有3层，每层建筑面积均为1000平方米，其房地产单价平均为1100元/平方米，底层的单价比第二层的单价低150元

（1） 该公寓房地产总价值V=1100×1000×3=3300000（元）=330（万元） （2） 设第二层单价为x元/㎡，则： (150)(150)3xxx=1100 解得x=1200（元/㎡） （3） 第二层房地总价值为: 1200×1000=1200000（元）=120（万元） （4） 第二层土地占有份额为：120330×100%=36.36%=36% 3、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产 （1） 计算估价房地产年净收益=55-30=25（万元）

（2） 计算购买年A 房地产购买年= 25230=8.4(年) B房地产购买年= 29435=8.4(年) C房地产购买年= 23828=8.5(年) D房地产购买年= 16620=8.3(年).

精品word文档 估价房地产的购买年 = 8.48.48.58.34=8.4(年)

（3） 计算估价房地产总价=25×8.4=210(万元) 4、需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实

解：（1）对可比实例A的单价修正=215/36.41583.810010010210099100%115.85000m人民币元

（2）对可比实例B的单价修正=210/73.40403.8101100103100100100%11560m人民币元 （3）对可比实例B的单价修正=26/23.41433.898100100100102100%11530m人民币元 （4）计算计算估价房地产某商品住宅单价=2/411411.4114323.414373.404036.4158m人民币元 3、某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。该商场两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。 解：（1）计算各层可出租的面积2000×60%=1200m2 （2）计算租期内年净收益180×1200×12×（1-20%）=2073600元=207.36万元 （3）计算第一层在租期满后的年净收益200×1200×12×（1-20%）=2304000元=230.4万元 （4）计算第一层的正常价格

万元27.2640%8111%84.230%8111%836.2073331V

（5）计算第二层的年净收益120×1200×12×（1-20%）=1382400元=138.24万元 （6）计算第二层的正常价格万元78.1619%8111%824.138362V （7）计算第一层与第二层的正常总价格V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05万元 4、某在建工程开工于1997年11月31日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000平方米，土地使用权年限50年，从开工起计 (1)此题的计算公式应为：在建工程价格=预期建成后的价值-需投入的建筑费-需投入的专业费-销售税费-投资利润 (2)计算预期建成后的价值：

)(74.5612202682.1188097992.44241046%)5.81(1]%)81(11[%8%)251(85.01275.0240080%)5.81(11000050005.1485.1元 (3)计算建筑费： 2300×12400×64%×)(92.17169481%)5.81(1%6412400230075.0元 (4)计算专业费： 17169481.92×10%=1716948.19(元) (5)计算销售税费： 44241046.92×8%=3539283.75(元)

(6)计算投资利润： )(88.4601068%)5.81(52000005.1元 (7)计算在建工程的正常总价格：56122026.74-17169481.92-1716948.19-3539283.75-4601068.88=29095244(元)=2909.5(万元)

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房地产估价 模拟试题计算题答案

房地产估价 模拟试题计算题答案

模拟11、解1、解(1)该宗房地产的现时价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧总额(2)求土地的重新取得价格V35，V35=V40*K35/K40=2000*2000*K35/K40=390.94(万元)(3)计算建筑物的重新购建价格：建安成本：600 (万元)管理费用：600*3%=18 (万元)销售税费：90万元投资利息＝(600+18)×40%×［(1+6%)1.5-1］+(600+18)×60%×［(1+6%)0.5-1］＝33.54(万元) 开发利润：120万元建筑物的重新购建价格：C=600+18+90+33.54＋120=861.54(万元)(4)计算建筑物的折旧总额：门窗、墙面等损坏的折旧额：8万元装修部分的折旧额：140÷5×3=84万元设备部分的折旧额：100÷10×3=30万元长寿命项目的折旧额：(861.54—8—140—100)÷38×3=48.44万元建筑物的折旧总额：E=8十84+30+48.44=170.44(万元)(5)该宗房地产的现时价格：V=390.94+861.54－170.44=1082.04(万元)答: 该宗房地产的现时价格V=1082.04万元2、解：(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y［1-1/（1+Y）^n］(2)各层建筑面积=4000×6／24=1000(㎡／层)(3)计算1层商铺收益价格年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19．44(万元)V1=19．44／10％×[1-1／(1+10％)50-3]=192．20(万元)(4)计算2-3层商场收益价格年净收益；1000×2×70％×600=84(万元)V2-3=84／10％×[1-1／(1+10％)50-3]= 830．48 (万元)(5)计算4层酒楼收益价格年净收益：1000×70％×50×12-80000=34(万元)V4=34／8％×[1-1／(1+8％)50-3]=413．59(万元)(6)计算5-10层办公楼收益价格年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186．62(万元) V5-10=186．62／7％×[1-1／(1+7％)50-3]=2555．13(万元)(7)计算11-24层住宅价格V11-24=1000×14×4000=5600(万元)(8)计算房地产价格V= V1+V2-3+V4+ V5-10+ V11-24=192．20+830．48+413．59+2555．13+5600=9591．40(万元)模拟21、解解：（1）计算办公楼现值①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元②收益年限=40－6=34年③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元（2）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年③乙方使用权剩余收益年限价格为：V=A/Y[1－1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元2、解一、项目总建筑面积1.2×10 000×2.5=30 000（m2）其中，住宅楼总建筑面积15 000 m2，写字楼总建筑面积15 000m2二、房地产开发项目总价值及折现值（一）住宅楼价值：5000×15 000=7500（万元）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值： 7500/（1+10%）3=5634.86（万元）（二）写字楼价值1．字楼年租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）2．写字楼押金：1209.6×30%=362.88（万元）3．写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89（万元）4．有关税费和经营管理费用:1209.6×30%=362.88（万元）5．租赁净收入:1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）6．写字楼价值:V=]%)101(11[%1061.857])1(11[47+-⨯=+-⨯n R R A =8478.86（万元）7．写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/（1+10%）3=6370.29（万元）（三）项目总价值折现值:5634.86+6370.29=12 005.15（万元）三、项目开发成本、管理费用及其折现值1．住宅楼部分:1800⨯15000⨯（1+5%）=2835（万元）写字楼部分:2800⨯15000⨯（1+5%）=4410（万元）2．住宅楼开发成本及管理费折现值:2835⨯[0.5/5.0%)101(5.0++/（1+10%）1.5]=2580.13（万元）3．写字楼开发成本及管理费用折现值:4410⨯[0.5/（1+10%）1.5+0.5/（1+10%）2.5]=3648.76（万元）4．项目开发成本及管理费用折现值:2580.13+3648.76=6228.89（万元）四、住宅楼销售税费及折现值1．住宅楼销售税费:7500⨯6%=450（万元）2．住宅楼销售税费折现值:450/（1+10%）3=338.09（万元）五、所能支付的最高土地价格=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用）÷（1+3%）=（12005.15－338.09－6228.89）÷（1+3%）=5279.78（万元）。

全国房地产评估试题及参考答案3(1)-房地产估价师试题

全国房地产评估试题及参考答案3(1)-房地产估价师试题

全国房地产评估试题及参考答案3(1)-房地产估价师试题四、简答题(每小题4分，共12分)44.简述影响房地产价格的因素。

45.房地产估价报告包括哪些内容?46.试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。

五、计算题(每小题10分，共20分)47.某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。

据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。

据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。

试估算该写字楼的价格。

48.(1)有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。

试用剩余法求取该地块最高价格为多少?(2)据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。

求开发该不动产的总价是多少?六、论述题(每小题10分，共20分)49.市场比较法的适用范围和操作程序是什么?50.试述在房地产评估报告中，估价结果的应用限制条件的重要性。

参考答案：第一部分选择题一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)1.B2.B3.D4.A5.B6.C7.C8.A9.B 10.A11.B 12.B 13.C 14.B 15.B16.C 17.A 18.A 19.B 20.A二、双项选择题(本大题共18小题，每小题1分，共18分)21.AB 22.AB 23.AC 24.AB 25.AD26.CE 27.BC 28.AB 29.AB 30.AB31.AE 32.AB 33.AB 34.AB 35.BC36.BD 37.DE 38.BC第二部分非选择题三、判断改错题(每小题2分，共10分)39.╳ 抵押贷款40.╳ 5～741.╳ 重置价格或重建价格42.√43.╳ 区片价和路段价。

房地产估价习题集

房地产估价习题集

第一二章作业一．选择、填空题1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其她方面两者相当，该两宗房地产得价值相比有（）。

2、现实中土地得使用、支配权要受到多方面得制约，其中政府得城市规划属于（）方面得制约。

A建筑技术B土地权利设置C相邻关系D土地使用管制3、建筑物得所有权可以分为独有、共有与（）三种。

A区分共有B区分所有C公有D私有4、房地产需要专业估价得理由有？？？5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20 层，且建筑密度为60％，则容积率为（）6、房地产按开发程度来划分，可以分为（）几类。

二．判断题1、土地具有位置固定性得特点就是指土地得社会经济位置固定不变（）2、两宗实物状况相同得房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大得不同（）3、同一宗房地产在不同估价目得下所得得评估价值也应近似（）三．问答题1、房地产得实物、权益、区位得概念分别就是什么？2、中国目前有那些房地产权利，其概念就是什么？3、从房地产估价角度瞧，对一宗土地得认识包括那些方面？4、从房地产估价角度瞧，描述第4 教学楼？5、从房地产估价得角度，描述西华大学得区位？5、什么就是房地产估价得概念？6、房地产得特性有那些？7、什么就是价值时点、估价对象、估价目得、估价方法？8、土地利用时要受到那些限制？9、对房地产估价来说，房地产得分类有几种，各包含哪些？第三章作业一．选择、填空题1、不就是导致商品住宅供给变化得主要因素就是（）A开发成本得变化B、消费者收入得变化C价格得变化D开发商对未来得预期2、甲土地得楼面地价2000元/川，建筑容积率为5,乙土地得楼面地价1500元/卅，容积率为7,若两块土地得面积等其她情况相同，其总价相比有（）。

3、现货房地产与期货房地产估价得不同点就是（）。

A、估价时点不同B、交易日期不同C、估价目得不同D 估价对象得状况不同4、预计某地区某类房地产得需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（ ）5、（ ）就是随着时间得推移而减少。

房地产估价习题集

房地产估价习题集

《房地产估价》习题集（一）一、单项选择题（共15小题，每小题1分.每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里）1、楼面地价=土地单价/(）.A、建筑层数；B、建筑覆盖率；C、绿地率；D、建筑容积率。

2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。

A、本地区房地产的；B、全国房地产的；C、本地区本类房地产的；D、本类房地产的。

3、完好房的成新度一般为（）。

A、十成新;B、九到十成新；C、八到十成新；D、七到十成新.4、其他条件相同,期房价格一般（）现房价格。

A、高于;B、低于;C、等于;D、不可比。

5、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、()、个别因素修正。

A、环境因素；B、质量因素;C、区域因素；D、新旧程度。

6、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用(）。

A、一般物价指数;B、建筑材料价格指数；C、房地产价格指数；D、定额调整系数。

7、用成本法估价时，房屋现值等于（）。

A、房屋重置价格—折旧年限×尚可使用年限；B、房屋重置价格-折旧年限×耐用年限；C、房屋重置价格×成新度;D、房屋重置价格—年折旧额。

8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+()+正常利税。

A、拆迁费用；B、建造建筑物费用；C、公共设施建设费用；D、市政设施建设费用。

9、土地价格=［房地纯收益—（）]/土地还原利率A、土地纯收益；B、建筑物价格×建筑物还原利率；C、建筑物总收益；D、房地费用。

10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低,选用的还原利率应（)。

A、越高；B、越低；C、不变；D、越可靠。

11、某房地产正常年纯收益为6000元,当前银行年利率为10％，购买年为8，估价应为(）元.A、54000；B、32010；C、48000；D、60000。

12、收益法公式成立的条件是（）。

A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零；C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零；D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零。