项目开发总策划(提纲)-2013031222
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项目开发总策划（提纲）
编制部门：产品研发中心
目的：在修规之后初步设计之前编制，初步设计完成后修编，并上报战略发展部，经总公司审定后，作为项目开发实施的指导纲要（路书）。
一、 开发目标
1. 项目开发周期控制——开工、开盘、交付等（根据可研）
2. 成本控制
3. 效益指标——开发利润率、投资收益指标（根据可研）
4. 质量指标——工程达合格、优良等
5. 产品与企业品牌指标——产品系、品牌成长（视项目情况具体确定）
6. 其他指标——人才、团队、资源目标等
二、 开发方案
1. 项目概况——项目区位、总规模、开发背景简述
2. 项目定位——项目总体定位、目标市场定位、形象定位、产品定位（包括各业态物业组合、面积配比等）
3. 规划原则
4. 项目总体规划
1）总体规划图，包括功能、布局、规划指标等（按修规方案）
2）市政设计（水、电、煤气）
3）竖向设计
4）交通组织 2
5）园区围护
6）园区安防范围
5. 产品研发
1）总图溢价点
2）建筑设计——单体平面、建筑风格、户型、装修标准
3）园林设计——园林风格定位，景观营造策略与要点
4）展示区设计——销售中心、示范区、样板房（位置、规模确定）
5）建筑标准做法运用（如防水标准做法等）
6）新材料新技术应用（根据项目功能具体确定）
三、 开发计划
1.开发分期
——分期规模与开发时序（配图、表）
2.项目开发里程碑目标
（拿地后由产品研发中心根据所批可研报告做）
包括项目前期到项目交付期间的关键控制节点，尤其开工、项目开盘、竣工验收、交楼等节点。
四、 成本控制
1. 成本控制指标
2. 成本控制计划及相关措施（成本部、财务部（融资、税费）完成）
五、 营销计划（商拓\营销部完成）
1. 项目租售策略 3
2. 项目租售价建议
3. 租售计划与资金回笼计划
六、 财务筹划
1. 现金流计划
——结合企业资金状况及项目开发计划的投资计划（产品研发、项目、财务）
2. 资金筹措
——融资渠道与方式（财务部提供）
3. 税务筹划（财务部提供）
七、 风险控制
1、 存在风险
——规划条件、政策、市场可能存在的风险分析及评估
2、 风险控制
——规避风险的措施
