福州东街口的调研报告

第二小组 福州东街口商业中心的调研报告

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第1页 / 共11页 福州东街口商业中心的

调研报告

系 别 商贸系

年级专业 11级电子商务（1）班

组 别 第二组

成 员 许振炜06 黄玉妃07 黄灵杉08

陈明光09 叶晨10

指导教师 杨学明

2012年11 月25日 第二小组 福州东街口商业中心的调研报告

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第2页 / 共11页 目 录

前言………………………………………………………………………………3

一、商业中心的概念及功能介绍………………………………………………3

（一）商业中心的概念………………………………………………………3

（二）商业中心的功能………………………………………………………3

二、福州各大主要商业中心分析………………………………………………3

（一）福州市的基本概述……………………………………………………3

（二）福州市各大商业中心的地理位置分布………………………………4

三、以福州市商业中心东街口为例……………………………………………5

（一）东街口的商业中心简介………………………………………………5

（二）东街口的商业街道情况分析…………………………………………5

（三）东街口的重点商业个案业态分析……………………………………6

（四）东街口商圈的SWOT分析 ……………………………………………7

（五）东街口商业圈的未来发展趋势………………………………………9

四、总结…………………………………………………………………………9

五、参考文献……………………………………………………………………10

六、成员的分工…………………………………………………………………11

附件:评价与建议………………………………………………………………11

第二小组 福州东街口商业中心的调研报告

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第3页 / 共11页 前言

福州作为福建省的省会，它也是历史文化名城。这座城市，它是由五区八县组成的，它是东南沿海重要都市，海西现代金融服务业中心。它的繁华在于它的商业中心。福州的商业中心有东街口、宝龙、万象城等等。福州就这么大，而商业中心又这么多，它是怎么做到的呢。我们组分析的商业中心则是东街口。分析商业中心其中最重要的就是它的分销渠道的制定。何为分销渠道设计？总的来说，它是指分销目标，对各种备选渠道结构进行评估和选择，从而开发新型的分销渠道或改进现有分销渠道的过程。

一、 商业中心的概念及功能介绍

（一） 商业中心的概念

商业中心，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。

（二） 商业中心的四大功能

1. 促进一个城市的繁荣

2. 使配套产业发展起来

3. 发挥商贸集散

4. 优化人们的生活空间

二、 福州市各大主要商业中心的分析

（一） 福州市的基本概述

位置：福州市是福建省省辖市，是福建省的省会。位于福建省中部东端、闽江下游，背山依江面海，还是台湾海峡西岸的位置。

面积：全市总面积11,968平方公里，其中市区总面积1043平方公里。 第二小组 福州东街口商业中心的调研报告 11.25

第4页 / 共11页 人口：总人口达到686万人，市区常住人口278万人，流动人口极大。

（二） 福州市各大商业中心的地理位置分布

福州市以传统的东街口、五一广场和台江三大商圈为中心，连接外围新兴商业点的新格局初步形成。

福州市第一大传统商业中心为东街口，往八一路以北方向有冠亚广场，到五一路上的五一广场以及正大广场。其次，位于台江的中亭街以及相向而望的台江步行街元洪城一带，再来，相距一条解放大桥的中洲岛也是一个小小的商业区。再往下的仓山学生街，新兴类的仓山万达广场以及台江万达广场。

再由，位于福州市的工业路与西二环路的交汇处上的宝龙万象也是福州市的新兴类商业广场。 第二小组 福州东街口商业中心的调研报告 11.25

第5页 / 共11页 三、 以福州市商业中心东街口为例

（一） 东街口的商业中心简介

1.地理位置：位于福州市鼓楼区、福州市政要机关、本地人口的集聚地

以八一七北路、津泰路商业街和南后街地段为主。

2.业态性质：以经营服装服饰为主，由休闲品牌专卖店、自营服饰店、传统百货、大卖场、餐饮、影院、传统老字号店及服务设施组成，沿街店铺以休闲品牌为主。

3.产品定位：高中低各档次商品均有。

4.主要人流群体：主要由年轻人，家庭团体以及外来游客。

（二） 对东街口的商业街道情况分析

1.东街口商圈街铺统计：鼓东路以南，八一七路段；省府路；东方百货；东百商城；大洋百货；南街及三坊七巷。

鼓东路以南，八一七路段 省府路

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第6页 / 共11页 东方百货 东百商城

大洋百货 南街

备注：

正是由于地铁施工导致现在的生意大受影响，加之，担心在地铁建设的几年中，消费者转移到其他商圈消费，进而形成难以改变的消费习惯。 以前，东百对东街口是一个很多大的主力军。如今东百C、D楼拆。小型退缩，但，东街口各家大型百货却开始自我升级和调整格局。故，东街口军心不动摇。

虽然地铁建设的这两年会对东街口商圈造成影响，但从长远来看，特别是地铁建成之后，交通更加方便，东街口商圈的“霸主”地位不会动摇。

（三） 对东街口的重点商业个案业态分析 第二小组 福州东街口商业中心的调研报告

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第7页 / 共11页 东方百货

东百商城 大洋百货

经营面积（平米） 25000 50000 38000

经营定位 高档精品百货 传统百货 时尚流行百货

盈利模式 1.95%以上的商品主要采取“联营＋扣点”的盈利模式：其中，服装类商品扣点27%，化妆品扣点在22%-25%之间，黄金珠宝首饰扣点在10%~17%之间，家电的扣点小于10%。

2.东百标准柜台(60cm×40cm)租金：10000-12000元/月；

3.东方百货地下一层出租给原好又多超市经营，面积为4000平方米，年租金190万元。 在“联营＋扣点”模式的具体抽取标准上，与东百商场、东方百货基本一致。

商业业态规划 8F餐饮

7F童装

6F休闲运动装

5F国美电器

4F咖啡厅、女装、女鞋

3F男女鞋、女装、装饰品

2F商务休闲服、麦当劳

1F名饰、珠宝、化妆品、名表

B1F沃尔玛超市 8F家具用品

7F运动用品

6F品牌男装

5F男装、数码家电

4F女装、职业装、民族服饰

3F少女装、童装、玩具

2F女士休闲服、女鞋

1F首饰、珠宝、化妆品

B1F保健品、土特产、钟表 7F童装、玩具、寝具、餐饮

6F 男士服装、内衣、牛仔

5F 男士服装、内衣、箱包

4F 淑女装、内衣、饰品

3F 淑女服装、女饰品、坤包

2F少女装饰品、咖啡厅

1F 珠宝、化妆品、手表、麦当劳

B1F 运动用品、小家电、游戏厅

备注：

如上图所示，东街口的商业形态相当丰富，人气聚集旺盛，形成了良好的商业氛围。东街口商圈，林立着来自国内外的知名品牌商店，手机专营店、服装专卖店、洋快餐店等，同时还大量的特色店和传统商铺，从商场到小店铺、从饰品店到饮食店，应有尽有。可以说，东街口商圈，已写进许多福州人的逛街习惯里。不难看出，各大商场对面积的需求极为大，租金的高昂，在人流量极为大的东街口来说是一把双刃剑。为了保证商家在盈利的情况下，只有不断的完善商业设备，使顾客源源不断的流入，并且使他们流连忘返。

（四） 东街口商圈的SWOT分析 第二小组 福州东街口商业中心的调研报告

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第8页 / 共11页 优势Strength:

知名度高，人流量大，福州传统繁华商业中心，商业模式相对成熟。

福州最繁华的莫过于东街口。对于每一个福州人来说，东街口就是购物的第一选择。东街口拥有足够的人气和良好的商业氛围。无论是商业业态还是定位，东街口都是福州最成熟的商圈，也是档次最高的商圈。在东街口核心区域，福州商业地产航母东百、大洋、东方、新华都百货齐集一堂，上演了一出四国演义的商业战。并不宽敞的街道两旁林立着来自国内外的知名品牌商店、大量的特色店、小吃店……应有尽有，共同打造了一个繁荣而充满活力的商业中心。历史悠久的商业积淀给了东街口商圈足够的霸气，福州文化又给东街口添了许多魅力。坐拥三坊七巷，东街口浓郁的人文气息也吸引了不少眼光。

劣势Weakness:

街道狭窄，交通拥堵，物业老化，业态单一落后，餐饮休闲配套缺乏，停车不便。

作为一个福州人，深刻体会到，每逢过节，东街口必定发生拥堵，人流量的暴增使东街口不管人行道还是街道甚至马路总是水泄不通。

谁都不会否认，海西只有一个东街口，只有东街口才是省会福州的城市经济核心，东街口土地的稀缺性与近百年商业氛围的繁华积淀，决定这个区域必然成为这座城市的高端商务区。东街口要与国际化商务模式进行对接，就需要对国际化商务空间提出更高的要求。

机会opportunity：

作为八一七路的龙头，东街口繁华至极，正在进行中的东街口改造，沿着八一七路往南，冠亚广场、君临盛世茶亭、世茂茶亭街二期几大项目一字排开，不仅是对东街口商圈的升级，其辐射力将进一步延伸和扩展，直指八一七路整体。这为东街口商圈向南延伸提供了机会和条件。

威胁Threat：

地铁建设剥夺商圈人流，城市现代化的冲击，新兴类商业圈日益增多是最主要的威胁。