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房地产法2012作业答案

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房地产法 作业答案 房地产法作业（1） 一、填空题答案 1、房地产民事关系、房地产行政关系、房地产经济关系 2、划拨、征用 3、市县人民政府土地管理部门 4、国家、农民集体所有、宅基地、自留地 二、名词解释答案 1、房地产法：是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总

称。 2、土地征用：是指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种

行为。 3、土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由

土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 4、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的

行为。 三、选择题答案 1、B 2、C 3、ABD 4、D 5、ABCD 6、D 7、B 8、BC 9、D 10、ABC

四、问答题答案 1、 简述国家建设征用土地的法律特征

答案要点：（1）征地主体的唯一性 （2）征地标的的特殊性 （3）征地行为的强制性 （4）征地条件的补偿性 2、 简述我国《土地管理法》关于土地征用审批权限的规定 答案要点：《土地管理法》45条规定征用下列土地的，由国务院批准： （1）基本农田； （2）基本农田以外的耕地超过35公顷的； （3）其他土地超过70公顷。 征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 3、土地使用权出让合同双方当事人的权利义务

答案要点： （一）出让人的主要权利 1、 解除合同。 2、 要求违约赔偿权。 3、 请求行政处分权。 4、收取土地使用权出让金的权利。 5、 收回土地使用权的权利。 （二）出让人的主要义务 1、依照出让合同规定，提供土地使用权。 2、出让人应向土地使用者提供有关资料

和文件。 3、保证土地使用人取得的权利和义务。 （三）土地使用者的权利 1、解除出让合同的权利。 2、要求违约赔偿的权利。 3、对所出让的土地

享有占有、使用的权利。 4、有依法转让和出租的权利。 5、有权在取得的土地使用权上设置抵押权。 （四）土地使用者的义务 1、缴纳土地使用权出让金的义务。 2、土地使用者有依照使用权出让合同的规定

和城市规划的要求使用土地的义务。 3、土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准 。 4、土地使用期限届满，使用者负有返还土地使用权的义务 五、案例分析答案 1、A省B市政府经研究决定在本市郊区兴建经济开发区。遂与被征地单位签定了《征

地协议》，征地协议涉及的被征土地有60公顷，其中基本农田10公顷，其他耕地20公顷，其他土地30公顷，所征土地没有履行相关审批手续。后该《征地协议》依约履行，向被征地单位支付补偿费用三千万元。 问题：（1）市政府批准征地行为是否合法，为什么？ （2）本案应如何处理？ 答：（1）市政府批准征地的行为不合法。理由是：依照法律规定，征用基本农田，基本农田以外的35公顷或其他土地超过70公顷的，应该由国务院批准。除此之外的土地，征用应当由省，自治区，直辖市人民政府批准，并报国务院备案，本案中，征用土地50公顷，其中基本农田10公顷，其他耕地20公顷，其他耕地30公顷，所征用土地的批准权分属国务院和省级人民政府，市政府无权审批。因此，市政府的行为属于越权批准行为。 （2）对于市政府的越权行为，按照法律规定，其批准文件无效；对非法批准征用，使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准，使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。 2、某工厂为扩大规模，拟投资建一个分厂，向县级人民政府申请用地5公顷，经县级

人民政府批准使用属于甲村集体所有的耕地5公顷。随后，该工厂与甲村签订土地使用权出让合同，该合同规定，由甲村向工厂出让5公顷，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。 问题：（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？ （2）县级人民政府批准工厂用地70年是否合法，为什么？ （3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？ 答：（1）该土地使用权出让合同无效。因为按照我国有关法律规定，集体所有的土地，必须先征为国有，其土地使用权才能出让。土地使用权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本案中由甲村直接向工厂出让土地使用权是违法的，也是无效的。 （2）县人民政府批准该工厂用地70年是不合法的，按照有关规定，工业用地最高

年限为50年。 （3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：应当首先由省级人民政府办理批准手续，同时办理征地审批手续，将集体土地变为国有土地，然后在将土地使用权出让，工厂缴纳土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用证书，取得土地使用权。 房地产法作业（3）讲评 一、填空题答案 1、房地产权利人、所有权转移 2、土地使用权证书、房屋所有权证书 3、使用权、所有权 4、公房租赁、私房租赁 5、已经建成、尚未建成 二、名词解释 1、房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 2、房屋转租：是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。 3、房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿优先受偿。 4、房地产权属登记：是指法律规定的房地产管理机构，对房地产的权属状况进行持续

登记。 三、选择题 1 D 2 ACD 3 C 4 ACD 5 B 6 ABC 7 D 8 B 9 A 10 四、问答题 1、简述商品房预售的条件及商品房预售管理规定

答案要点：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 （2）持有建设工程规划许可证 （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

答案要点：（1）商品房预售实行许可制度 （2）商品房预售合同实行登记备案制度 （3）商品房预售所得款项专款专用

2、房屋租赁合同的主要条款 答案要点：租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任及当事人的姓名或名称及住所、出租房屋的坐落面积、转租的约定、变更和解除合同的条件以及违约责任等。 3、简述用于抵押的土地使用权的范围

答案要点：（1）以出让方式获得的土地使用权可以设定抵押权 （2）集体所有的土地使用权抵押仅限于：A抵押人依法承包经营并经发包

方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权 B乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权。乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。 五、案例分析 1、原告：李甲、李乙

被告：赵某

案情：原告李甲、李乙诉称，原、被告三人共同继承父母遗产旧房三间，被告背着二原告擅自将该房产以20万元卖给王某，二原告请求法院确认此合同无效，返还该房产。被告辨称，此房购买时90％的钱来自被告生父留给被告的遗产，因此，该房产的90％部分应归被告所有；因无法按实物分割。才将此房卖出，拟从卖房得款中拿出10％即2万元给二原告，其余归被告所有。法院查明：二原告与被告系同母异父关系，买房时三人均未成年，产权原为二原告生父及被告生母夫妻共有，原产权人去世时未留遗嘱，房产为原、被告三人共同继承。被合在卖房时假造了二原告的授权委托书，将房屋卖给王某，并办理了产权转移登记。被告对90％购房款来自其生父留下的遗产无法举证。

试分析：(1)原、被告三人与本案房产是何种产权关系?(2分) (2)被告售房的行为应如何认定?(2分) (3)被告关于购房款90％来自其生父遗产的说法如何认定?(2分) (4)本案购房者王某是否必须返还该房屋?(2分) (5)被告的行为可能产生哪些其他法律后果?(2分)

答：(1)原、被告三人与本案房产关系为房屋共同共有关系。(2分) (2)被告售房属擅自处分共有房产，是对其他共有人的侵权，应认定为无效。(2分) (3)被告关于其生父遗产的说法不能举证，本案无证据证明房屋是按份共有，应认定为共同共有。(2分) (4)王某属善意第三人，且是有偿取得该房产，应维护其合法权益，无须返还该房产。(2分) (5)被告擅自处理共同共有财产，如果给原告(其他共有人)造成损失，应负赔偿责任。如果王某同意返还该房产，被告应对王某因此造成的损失负赔偿责任。(2分) 2、2000年，王某将其闲置的三间房屋出租给张某居住，双方在租赁合同中约定，租期

为6年，年租金为8000元。2003年3月，张某提出购买所租房屋，王某表示愿意出售，提出售价为7.8万元，张某认为售价过高，不甚想买。赵某得知后，向王某表示愿以8万元的价格买下房屋。王某认为赵某提出的价格较合理，决定将房屋买给赵某。同时向赵某明确表示：因张某租期未到，赵某应允许张某继续承租房屋直至期满，赵某表示同意。2003年5月，王某与赵某办理了产权过户手续。对此张某提出异议。2003年8月，张某向法院提诉讼，要求王某将房屋优先卖给他。 问题：（1）承租人优先购买权的含义是什么？ （2）张某的诉讼是否会得到法院的支持？ 答（1）房屋租赁合同中，承租人享有优先购买权，此系法定权利，其含义是指：出租人在租赁合同届满之前转让其拥有的房屋时，在同条件下，承租人有优先于他人购买的权利。 （2）张某的诉讼请求不会得到法律支持。本案中，赵某以8万元的价格购得房屋，

而张某对7.8万元的售价还嫌其过高，显然，二者购买水平有所不同，因而不能构成“同等条件”，张某对其所租房屋不能享有优先于赵某购买的权利。 竞争法学作业1答案

第一编 竞争法总论 第一章----第四章 一、填空题（每空1分，共15分） 1、竞争的特点是： 对抗性、 非理性、 双重性。 2、市场竞争规则包括：竞争必须 公平 、竞争必须 充分 、竞争必须有利于社会 整体利益 。 3、各国竞争立法的差异点主要表现在：（1）竞争立法的 形式灵活 、各具特色；（2）

竞争立法 重心不同；（3）竞争立法 内容不同。 4、竞争的对抗性是指 竞争参与者之间的敌对状态， 竞争方式的针锋相对， 竞争过程

的激烈程度等综合内容。 5、竞争规制程序法包括 反垄断程序法、 反不正当竞争程序法和 竞争管理程序法三个

方面内容。

二、不定项选择题（每题1分，共5分）

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房地产法答案

房地产法答案

期末作业考核《房地产法》满分100分一、名词解释（每题6分，共30分）1、房地产产权答：房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。

2、土地增值税答：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

3、房地产法答：房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。

4、土地征收答：土地征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。

5、商品房答：商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。

商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

二、简答题（每题10分，共40分）1、土地使用权转让的特点。

答：土地使用权的转让是不动产物权的转让，该行为除可能涉及合同法的诸多规定外，还具有不动产物权变动的各项特点，包括： 1、土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。

关于土地与地上物，理论上有一元主义和二元主义之说。

2012年房地产经纪人相关知识真题及答案

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2012年房地产经纪⼈相关知识真题及答案2012年房地产经纪⼈相关知识真题及答案⼀、单选题1.张某拟以100万元出售⼀套住宅，李某有意购买，并且双⽅⼝头达成买卖意向。

之后张某得知李某是因结婚急需购买，故将售价提⾼15%，并最终与李某成交。

张某的这种⾏为违法了《民法通则》中的（）原则。

A.平等B.⾃愿C.公平D.公序良俗2.下列⾃然⼈中，⽬前具有完全民事⾏为能⼒的是（）A.张某，1995年4⽉出⽣，某⼤学⼀年级的学⽣B.唐某，1996年12⽉出⽣，孤⼉，靠为⽹络撰稿谋⽣C.肖某，1993年8⽉出⽣，某聋哑学校教师，双腿已截肢D.段某，1994年1⽉出⽣，某⼯⼚⼯⼈，患有轻度精神分裂症3.某房地产开发企业在繁华地段向⾏⼈派发商品住宅价⽬表的⾏为，属于（）Ａ要约Ｂ要约邀请Ｃ承诺Ｄ诺成４.商品住宅⼩区内的道理，属于（）Ａ原房地产开发企业所有Ｂ物业服务企业所有Ｃ业主共有Ｄ业主与物业服务企业共有５.根据《合同法》，承租⼈可以单⽅⾯解除租赁合同的情形是（）A.出租⼈未经承租⼈同意将房屋转租B.出租⼈拒绝对住房房屋中已损坏的洗⾐机进⾏维修C.出租⼈未按约定将租赁房屋交付承租⼈D.租赁房屋危及承租⼈的安全，但承租⼈先前已知该租赁房屋质量不合格6.孙某将⾃⼰的房屋卖给胡某，并将该房屋交给胡某使⽤，但未办理房屋登记，后来因为冯某出价更⾼，孙某⼜把房屋卖给冯某，并与冯某办理了房屋登记，⽬前该房屋的所有权⼈是（）A.孙某B.胡某C.胡某和冯某D.冯某7.房地产管理部门要求房地产开发企业公开其预售楼盘的全部信息，是为了保护消费者的（）A.公平交易权B.⾃主选择权C.受尊重权D.真情知悉权8.抗震性能最好的是（）基础的建筑物A.箱型B.筏板C.条形D.独⽴9.某幢住宅楼的电梯每10秒能爬升24⽶，该电梯属于（）A.慢速电梯B.低速电梯C.中速电梯D.⾼速电梯10.关于地形图的说法，正确的是（）Ａ地形图属于专题地图 B.地形图的测量基准⾯的⼤地⽔准⾯ C.同⼀幅地形图上的等⾼线越密，则地⾯坡度越⼩D.地形图中的⽐例尺越⼩，图上显⽰的地物情况越详细11.在建筑施⼯图中，表⽰住宅楼中间各层平⾯布置，能反映起居室、卧室、卫⽣局、厨房、阳台及楼梯等位置与尺⼨状况的图纸是（）A.底层平⾯图B.顶层平⾯图C.标准层平⾯图D.屋顶平⾯图12.在住宅建筑⾯积测算中，房屋内的夹层、楼梯间和电梯间等在（）⽶以上的部位应当计算全部建筑⾯积。

房地产法试题及答案

房地产法试题及答案

房地产法试题及答案一、选择题1. 下列哪一项不属于房地产所有权注销的情形？A. 所有权人放弃所有权B. 所有权因征收需要被征收C. 所有权被宣告无效D. 所有权人向有关行政机关申请注销答案：D2. 房地产开发商未按照合同规定的时间交付房屋，购房人可以要求开发商支付违约金，违约金最高可以达到合同总价的百分之几？A. 5%B. 10%C. 15%D. 20%答案：B3. 房地产招标投标中遇到虚假投标、串通投标等行为，属于以下哪一种违法行为？A. 价格欺诈B. 垄断行为C. 滥用行政权力D. 事实欺诈答案：D4. 房地产买卖合同中一方未按照约定履行义务导致合同无法履行，另一方可以要求解除合同并要求赔偿损失。

这种情况下，解除合同的方式是？A. 协商解除B. 仲裁解除C. 法院解除D. 行政解除答案：C5. 下列哪一种情形不属于房地产抵押合同的效力情形？A. 不动产抵押物未清楚描述B. 不动产权属人未签字C. 抵押物可能引起纷争D. 抵押人未提供有效担保答案：D二、判断题1. 房地产开发商在房屋建设中应当遵守国家有关建筑规范和标准，确保建筑质量安全，保障购房人的合法权益。

（判断对错）答案：对2. 房地产登记机构应当认真审核登记材料，确保登记信息的真实准确性，维护不动产权利人的合法权益。

（判断对错）答案：对3. 房地产租赁合同中，出租人应当依法向承租人提供房屋产权证明，并与承租人签订书面合同，明确双方的权利义务。

（判断对错）答案：对4. 房地产行业管理机构应当依法设置监督检查机构，加强对房地产市场的监督管理，防范违法行为。

（判断对错）答案：对5. 房地产开发商在推广销售房屋时，应当注意不得进行虚假宣传，不得夸大房屋的性能，避免误导消费者。

（判断对错）答案：对三、简答题1. 房地产拍卖的程序和条件是怎样的？答：房地产拍卖是指依法采取公开竞价方式，确定房地产转让标的物的行为。

拍卖程序包括公告、报名、资格审查、竞价确定等环节；拍卖条件包括起拍价、加价幅度、竞拍保证金等要求。

房地产法作业(1)参考答案.doc

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房地产法作业（1）一、填空题1、房地产法调整的社会关系包括（土地利用管理关系）、（土地财产关系）、（城市房屋管理关系）及（房屋财产关系）。

2、房地产法的渊源体系也称之为房地产的法律体系，是房地产法律规范的表现形式。

其中主要主要包括（房地产权属法律制度）、（房地产开发用地法律制度）、（房地产开发法律制度）、（房地产交易法律制度）、（房地产税收法律制度）、（物业管理法律制度）。

二、名词解释1、房地产法律关系——房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产经济关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务或职责职权关系。

2、土地征用——是指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。

3、安置补助费——安置补助费是指国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，所给予的补助费用。

三、简答题土地使用权出让与转让的关系。

答：（一）联系相同点：都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让渡于另一方利用；都不影响国家对出让和转让土地的所有权。

联系：土地使用权的出让是转让的前提，使用权的转th促进出让市场的发展和繁荣。

（二）区别1、土地使用权的出让是创设财产权的行为，即在出让之前，该权利并不存在。

转让是转移财产权的行为。

2、法律关系的主体不同：出让的主体一方是土地的所有者，另一方是土地的使用者；转让的双方都是使用者。

3、出让金与转讣费的构成和反映的关系不同。

出让金主要是地租，转让费包括出让金、投资还有利润。

土地使用权出让合同变更与解除的条件主要有哪几种情况？答：（1 ）社会公共利益的需要（2）双方协商并经有关部门批准，可以变更合同。

（3）由于一方违约，致使出让合同没有必要履行。

（4）土地灭失四、论述题试论房地产转讣的条件。

答：（参见教材P233-235 ）1、主体具有合法资格；2、客体符合法律要求；3、形式要件；4、意思表示要件；5、房地产转让不得违反政策、法律和社会公德。