世联宝能太古城营销策略报告

谨呈：顺德深业地产
顺德深业城
世联地产深业城项目组 2011-11-27
2012年深业城货量盘点
总占地面积：约30万㎡ 总建筑面积：约82万㎡
二期总货量：946套洋房，建面约13万㎡ 产品面积：建面89-198㎡4-6房、复式 总占地：74081.12㎡ 总建面：201796.44㎡ 容积率：1.8 建筑密度：14.36% 绿地率：45% 最宽楼间距：60m 总户数：946户 幼儿园建筑面积：3500㎡ 建筑形态：20座小高层、高层及复式单位
使用面积208㎡
户型亮点：
• 五房二厅三卫，超高实 用率；
• 正南北坐向、通风采光 极佳；
• 双园景单位、尊荣大户；
• 厅出阔景阳台，远眺园 林无限风光；
• 主卧特设独立衣帽间， 彰显生活品味；
• 双套房设计，高贵品味 生活；
• 一期升级产品，两梯两 户，电梯直接入户，舒 适度极高；
• 40%的超高赠送率。
户型亮点：
高赠送率是二期复式产品最大亮点，小复式的赠送率最高可达100%！
三、客户价值挖掘
客户回顾：一期宫馆成交客户主要特征，较高文化素质的财富群体
一期宫馆的成交客户主要为制造业、行政、金融行业的私营企业主或者高层 管理者，家庭组成一般为三口之家，对子女的成长教育十分关注； 置业目的：以自住为主，改善型需求； 认知渠道：多以朋友介绍的老带新成交。
本片区的居住价值与投资价值将得到大幅提升！
二、产品价值挖掘
项目自身配套：北滘首屈一指大盘，二期奢享极致配套；一期千户入伙，醇熟社区已然成型
前广场喷泉
•14万㎡意大利皇室水景园林； •2400㎡超白金会所、国际标准泳池； •2万㎡风情商业街，顶级品牌汇聚； •国际级教育小学、幼儿园一条龙完善配套； •华润万家及爱的3D电影院强势进驻； •一期1301户已经入伙，醇熟社区已然成型。

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展示攻略之卖场建议
——关于样板房配置
样板房设置原则： • ⑴尽可能多地展示户型，扩大展示面增加客户驻留时间； • ⑵便于设计看楼路线； • ⑶主力户型是选择的重点； • ⑷可能成为销售难点户型。 • ⑸小户型示范单位更要充分挖掘空间价值。 • ⑹高品质展示，诱发购买冲动。 • ⑺特色处理，强化客户记忆，可识别性。
低容积、低密度、高绿化、高车位比， 具备高端物业经济指数
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项目分析
项目规划
项目一期
小学
临街商业
幼儿园
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项目产品分析：
规划：（一期）
布局合理、围而不合 交通动线通畅 社区配套完善（幼儿 园、小学、商业、会所 等）
社区整体规划，突显项 目自身的高端形象、彰 显社区生活品质
谨呈：深圳宇宏房地产发展有限公司
水岸枫桥
【营销策略报告】
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通过了解项目，我们认为 《水岸枫桥》项目将会成为
西咸共建区第一盘
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依据：
1.产品优势（宇宏） 2.客户优势（世联）
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项目产品分析：
项目经济指标
项目总占地：307亩； 总建面40万㎡ 一期：规划用地：86778.65平方米；
借鉴/参考： 成熟配套：教育的引进做为丝路花城的最大亮点； 商 业街、会所配套为客户提供了各种生活配套。
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营销目标
入市时机建议 营销阶段划分
高形象、中价格入市、快速上涨,以合理的 推广费用18－20个月实现100%销售!
2009年4月（模拟） 1、考虑工程进度、取得预售证、样板情景开放； 2、2009年4月底为最佳的营销时机；

世纪城国际公馆剩余单位营销计划世联顾问世纪城项目组2004.7一、项目情况1、整体销售情况截止2004年6月30日，本项目销售情况如下：⏹已售套数：292套⏹已售面积：71920.85平方米⏹已售金额：404,684,362元⏹剩余套数：38套⏹剩余面积：11292.64平方米⏹剩余金额：65,526,691元2、分月销售情况从上表中可以看出，世纪城6月份的成交数量从5月份的27套迅速滑落到7套，销售量较以前各月明显减少。

分析原因，这主要是由以下两方面原因造成的：（1）客户上门量减少如图2所示，1－5月的平均每月有322批客户上门，而6月份仅有137批客户上门，比前5个月的平均上门量减少了57％，比前一个月的上门量减少了49％。

上门量的减少主要是因为以下3个方面的原因：⏹报纸和电视广告全部停止，使楼盘销售信息未能广泛传播；⏹目前交楼的153户单位中，共申报工程整改单2000余份，老业主对工程问题不满，不但不愿意介绍新业主上门，反而使项目产生负面口碑；天气炎热，客户尽量减少白天出门活动；（2）成交率降低如图3所示，1－5月份的平均成交率为7.7％，而6月份的成交率仅为4.4％，比前5个月的平均水平降低了43％，比前一个月降低了56％。

成交率降低主要是因为以下3个方面的原因：⏹产品展示：随着样板房单位的售出或样板房所在户型的售罄，目前仅剩下展示展示效果较差的I户型样板房对外开放，难以使客户产生认同；园区内水循环系统关闭，景观对客户造成的冲击力下降；墨尔本区产品与悉尼区的展示效果存在较大差距。

⏹户型朝向：剩余产品经过了7个多月的客户挑选，在户型、朝向以及风水方面大多存在一定的不足，例如在货量较大的A、B户型售罄的情况下，I户型仍剩余18套，占剩余套数的47％，总量为10套的C户型目前仅售出2套。

价格：项目在销售期间共进行过6次价格调整，虽然前期每次价格调整对销售起到较大的帮助作用，但也造成剩余单位价格居高不下。

依赖三桥马王庙片区的带动将是一个漫长的过程，主城区人口的迁移和商 业氛围的成熟是渐进的。
1、贵阳和金，充裕的流动性造就了房地产市场的一 个又一个历史记录，成为国家房改后房价增长最快的一年。
1999-2009房地产和住宅开发投资及增长率统计
2009房地产市场回顾
投资增长：逐季加快，回升势头好于预期 ； 销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增 ； 价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续7 月上升 ； 资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款长明显加快 ； 供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反
弹； 国房景气指数持续走高 ；
实质： 调控市场心理
12月
严格执行“二套房”标准，严格 制定了《土地增值税清算管
按规定执行住房按揭贷款首付款 比例和贷款利率。
理规程》
7.27银监会
5.25 国务院
确保固定资产贷款资金真正用于 研究开征物业税
实体经济的需要
12月 温家宝国四条出台
增加供给、抑制投机、加强监管、 推进保障房建设 ，打击投机
联合印发《2009-2011年廉租 住房保障规划》 9.1 国土资源部 严厉打击囤地行为
绿地·联盛国际公寓的复式 设计存在亮点，但空白使用 不方便。公寓户型区间以 30-70㎡为主。
金阳红街商务办公住宅主要 为商业配套住宅，产品面积 为40-300㎡。
世纪城商住楼完全以写字楼 形象出现，其内部配套和空 间布局均按照写字楼设计。
龙潭春天商住实际用途为住宅， 产品面积为在100㎡以上。。
金阳新区客户印象：新城前景好，目前居住不便； 区域价值：政府拉动，未来会发展成为贵阳政务和居住核心区。
金阳面市的楼盘中，大盘 是绝对主力：
100万平米以上