房地产项目尽职调查报告范本
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--- --- 丰泽园项目 尽职调查报告目录
第一章 项目区域 ,,,, 1 第二章 区域市场分析 ,,,, 3 第三章 项目公司介绍 ,,,, 3
第四章 项目介绍 ,,,, 4 第五章 公司财务状况 ,,,, 5 第六章 融资条件 ,,,, 6
第七章 风险分析 ,,,, 7
第八章 调查结论 ,,,, 8
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--- 声明 本尽职调查报告是由独立完成，真实反应了新泰置 业 2014 年 11 月 30 日以前的生产经营情况，我们对本报告的内容的真实性、准确性和完整性负责。
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--- 丰泽园项目 尽职调查报告
第一章 项目区域 一、漯河市 漯河市位于河南省中南部， 启于北魏、盛于明清，因淮河的两大支流 沙河和澧河蜿蜒全境并在市区相汇，曾以商贸和水陆交通发达而享誉中 原，在明朝永乐年间已是“江淮百货萃，此处星辰罗”的商品集散中心，
素有“水旱码头”之称。 今天的漯河，更是四通八达，是国家二类交通枢纽城市。石武高铁、
京广铁路、京港澳高速、 107 国道贯穿南北，漯宝（丰）铁路、漯阜（阳）铁路、宁洛高速横跨东西， 距郑州新郑国际机场不足一小时车程； 安信快速通道、郑漯城际铁路纳入规划，区位优势更加突出。
- 3 - --- --- 漯河市面积 2617 平方公里，人口 260 万，下辖源汇区、郾城区、召 陵区、西城区、舞阳县、临颍县。漯河风光秀丽景色宜人，先后摘取国家 园林城市、全国绿化模范城市、 国家森林城市、 中国特色魅力城市、 中国 人居环境范例奖等桂冠。 漯河以食品工业发展的卓著成效， 培育出了以双汇集团为代表的食品名星企业，是享誉四方的食品名城、 全国食品安全信用体系和保证体系建设双试点市、 全国首家农业标准化综合示范市、 全省食品工业基地市、 全省无公害食品基地示范市。
二、西城区 西城区是从目前的源汇区划分出来的新设城区， 相当与郑东新区， 东 起 107 国道、西至大楼魏东、南起澧河、北至沙河，割区面积为 25 平方 公里。总体定位 : 立足中原、辐射中部、享誉国际的 21 世纪商务休闲都 市区、创新服务示范区、 低碳生态宜居区以及多元文化特色区。 将西城区 打造成为漯河市提升城市功能的先导区、 体现生态文明的示范区和展现城 市文化的魅力区。集商务休闲、行政文化、对外交通、生态居住、滨水活 动等多功能于一体的城市副中心。 规划结构为两带环抱、 两环绕城、两轴 连城、三心辉城、四区成城、水绿交融规划居住用地面积为 416.43 公顷， 包含二类居住用地、 商住用地和中小学、 幼儿园用地，占建设用地面积的 40.23%，其他为商业用地和公共配套施用地。
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--- 以下是西城区鸟瞰图：
第二章 区域市场分析 尽职调查期间， 我们走访了漯河市住房保障和房屋管理局， 调阅了漯 河市 2011 年至 2014 年前三季度的房地产市场统计分析， 现就调阅的资料 对我们重点关注的问题进行分析 ： 一、房地产开发投资完成情况： 年份 完成投资（亿元） 2011 39.7 2012 43.67 2013 44.32 2014 前 3 季度 43.21
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--- 完成投资（亿元） 45 44 43 42 41 完成投资（亿元） 40 39 38 37 2011 2012 2013 2014前3季度
可见，全市房地产开发投资完成指标连年增长， 2014 年将超越 2013 年继续呈上升趋势。 二、房地产项目建设情况： 年份 新开工面积（万平米） 累计竣工面积（万平米） 2011 208.7 133.9 2012 223.44 138.49 2013 223.92 86.63 2014 前 3 季度 119.57 76.03
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--- 250 200 150 100
50 新开工面积 累计竣工面积 0 1 2 累计竣工面积 1 3 新开工面积 0 1 2 0 1 度 2 0
2 季 3 前
4 1 0 2
受房地产开发周期影响， 商品房峻工面积 2013 年以来有所下降， 但 总体供给依然充沛。 二、商品房预销售情况： 200 180 160 140 预售项目数 120 100 预售面积万㎡
80 实际销售面积万㎡ 60 40 20 0
011 012 013 度
2 2 2 3季 14前
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--- 四、商品房价格： 时间 平均 郾城区 源汇区 召陵区 开发区
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--- 2011 2538 2950 2900 2200 2100 2012 3173 3839 3327 2834 2693 2013 3481 4103 3560 3270 2989 2014 前三季度 3571 4236 3778 3170 3100
4500 4000 3500 3000 平均
2500 郾城区 源汇区 2000 召陵区
1500 开发区 1000 500 0 2011 2012 20132014前三季度
由上图可见， 源汇区（西城区） 商品房预售价格在整个漯河市处于较 高的位置，这与西城的的城市副中心的定位有直接的关系，通俗一点讲， 漯河的西城区相当于郑州的郑东新区，其发展后劲很强。 通过以上图表分析可见，漯河市房地产市场整体平稳，但 2013 年是 一个拐点，受经济周期和开发周期影响产销量有所下降（ 下降多少？ ）， 但价格一路攀升？ （上升多少？ ），整体业态呈良性发展态势。 以上图表 依据我们从漯河市住房保障和房屋管理局调取的市场统计分析报告整理 完成（补充资料第 1 页）。
第三章 公司介绍 一、公司股权及历史沿革 : --- --- - 8 - ---
--- 公司管理人： 1、董事长：
2、总经理： 以上资料为新泰置业公司提供。 第四章 项目介绍
一、项目基本情况： 1、项目名称：
- 9 - --- --- 2 、项目位置： 3 、项目规划：项目鸟瞰图
项目规划图 4、周边在建楼盘形态分析： 我们走访了周边市场， 对同业态价格进行了调研， 西城区为规划中的 商业中心，区域内地商业与住宅按 4：6 进行配比。目前西城区在建的楼 盘有五个，其中拆迁安置房三个分别为：
5、西城区及周边在售楼盘列表分析：
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--- 通过以上环节的调查整理，部分印证了我们从漯河市住房保障和房屋管 理局调阅的统计资料（补充资料第 5 页）。（用图示表示出来） 二、项目优势分析 1、区位优势； 2、交通优势； 3 、配套优势； 4 、产品优势：
三、项目进展及其开发计划： 1、手续方面：
2、工程方面： 3、销售方面：
以下是我们对新泰置业和成本和利润测算： 开发成本：（万元） 序号 项目 已支付 尚需支付 预计总支付 1 2
3 4 5 6
-11- --- --- 开发费用：（万元） 序号 项目 已支付 尚需支付 预计总支付 1
2 3 4
销售利润：（万元） 序号 项目 金额（万元） 1 销售收入 总成本费用 2 2.1 开发成本 2.2 开发费用 3 利润总额 4 所得税 5 税后利润
第五章、公司财务状况 我们对 2014 年 11 月 30 日资产负债表、利润表、现金流量表各项目 进行了查证分析（补充资料第 10 页）： 1、货币资金期 2、预付账款： 3 、其他应收款： 4、存货：
-12- --- --- 前期工程费 建筑安装成本 公共配套设施 以上成本合计万元， 5、长期投资： 6、固定资产： 7、短期借款：： 债权人 借款金额 月利率 期限 担保方式
（附征信查询报告、借款合同） 8、预收账款： 9、其他应付款： 债权人 借款金额 备注
10、应交税费： 11 、我们关注到新泰置业的实收资本的变化，并查证了相关明细账和验资报告。 12、未分配利润 13、公司财务结构简述（ 2014 年 11 月 30 日） 资产： 来源：
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