东海岸酒店式公寓经营管理方案

东海岸酒店式公寓经营管理方案 目录： 一、 东海岸公寓经营定位、模式及测算 二、 东海岸公寓装修风格及配置说明 三、 东海岸公寓日常管理细则 四、 东海岸公寓装修设计大赛方案 五、 东海岸酒店公寓入伙文件 一、 东海岸公寓经营定位、模式及测算 东海岸公寓经营定位：

精品小型度假酒店（公寓），以自身16套房为基础，吸引业主委托加入，以日租经营模式为主。 A1、目标市场客源： 商务会议培训、公司休假客源占 ３５％ 万科系统内含万科业主客源占 3５％ 国内外旅行社、订房网络客源占 ２０％ 旅游及其它散客 １０％ B、 东海岸公寓经营模式： 经营模式：采用酒店式代租管经营模式。 会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店公寓的经营和业主的使用配合考虑。达到业主，住客，公司的权益均衡的目的。 注：1、业主交代租管的房间，必须符合房间设施及装修标准要求。 2、如业主已选择了原有的装修套餐，如其它设施设备均符合酒公寓的经营要求，均可按酒店式代租管经营。 3、代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费及本体维修基金，支付代租管的佣金，同时享有同其他业主相等的权益。期间业主入住自有的物业，需提前三天通知前台，不需支付租金和佣金，但要即时支付50元/天/间的客房服务费。 4、如业主的房间装修及配置均未能达到酒店式公寓代租管的要求，此类代租管业务可由物业公司的租售中心或物业管理处承接 5、代租管收费标准：

C、 东海岸公寓经营测算 结合东海岸大型社区的实际情况以及参考大梅沙片区其他酒店的价格拟定价如下（门市价）： *C1、单房：４８０元／天 *C2、一房一厅：５８０元／天 注：＊此价格结合周边地区的调查情况并结合东海岸社区的整体定位及酒店公寓的现有规模所定。＊此价格为前台

按天租赁收费方式按月租赁收费方式备注租期在二周以内的，以按天租赁收费方式租期在二周以上（含二周）的，以按月租赁收费方式根据客户的实际情况调整10%的租金-直接由租金中扣除-8%的月租金/月佣金一次性向业主收取，最高不超过月租金的50%，最低收费是月租金的8%。2代收租金服务费免5%的租金按业主需求，直接由租金中扣除50元/天/间-按租赁的实际天数，由租金中扣除-50元/天/间根据租客需求按实际天数，由租客直接支付4水、电、电话费按实际支付按实际支付向租客收取5空置期清洁服务费50元/月50元/月按业主需求，按实际服务支付收费项目

1佣金

3客房服务费（含房间清洁费、日常消耗的一次性用品）价，可根据季节及经营情况通过不同折扣调整价格。 C3、酒店公寓房间经营回报测算（按日租模式） 涟涛306房按日租模式 公寓面积为52.76M2 ，总价为27万元，购置后长期用于出租，投资回报分析如下： 1、投资总成本：343,020元 (1)、资本金：273,020元； a、一次性房款：27,000元； b、房产证税费：3,020元； (2)、装修、家私费用：67,000元； (3)、电器：3,000元。 2、年物业费用:2567元 (1)、物业管理费:2.98元/M2×50.76 M2 ×12月=1815元 (2)、本体维修金:0.25元/M2×50.76 M2×12月=152元 (3)、房内清洁费:50元/月×12月=600元 3、年租金收入：61828元 (1)、全年入住天数：365天×45%（入住率）=164天（较保守估算） (2)、年租金收入：377元/天（六五折价）×164天=61828元 4、客房服务费：164天×50元/天= 8200元 5、支付佣金: 61828×10%=6182元 6、税金:61828元×12%= 7419元 7、投资净收益: (1)、按天租赁年净收益：37460元 = (年租金收入-物业费用-客房费用-支付佣金-税金) = 61828-2567-8200-6182-7419=37460元 (2)、按天租赁年收益率: 10.9% = 37460/343,020=10.9% (3)、投资回收期: 9.2年 注：装修、家私、电器的价格为估算。 D、 酒店公寓项目的市场营销及发展方向 D1、成立酒店公寓的市场营销部门，制定营销推广方案，专职负责东海岸公寓的营销工作。 D2、通过东海岸现场的销售点，向新老业主及意向客户做推广。 D3、利用万科整体较为完备的网络资源进行推广（含集团、地产、物业及各分公司），开通网上订房等功能。 D4、利用深圳本地的万科社区和各地的分公司社区的万科业主资源进行推广。 D5、利用《万科周刊》、《万科会》等内部刊物、杂志推广 D6、利用旅行社、订房中心推广、签定订房协议。 D7、待项目运作和时机较为成熟后再选择其它有效媒介推广。 D8、通过滚动发展的方式，吸引较多的业主委托代租管，不仅能促进东海岸大社区的日趋成熟，推动东海岸社区的销售工作的进一步展开，逐步树立物业公司在酒店或公寓经营方面的良好声誉，更可提高和扩大万科物业的品牌效应。并可探讨和总结出一套适合东海岸公寓实际情况的经营管理模式，取得宝贵的管理经验，培养和储备酒店管理及相关领域的人员，为物业公司开拓新的经营领域，为物业公司在此领域中快速、稳步和持续的发展做好相应的工作。 E．东海岸酒店式公寓运行成本测算（按自有16套房计算）

项目 月金额(入住率75%) 备注

收入 127920.00 按照75%入住率，6间单房，6间套房，单房价312元/天;套房价377元/天。价格计算:按门市价均打6.5折.单房门市价480元,套房门市价580元. 成本 77129.00

一、人工成本 43200.00 1、管理人员(8人) 21000.00 酒店经理1人 5000.00

大堂经理2人 6000.00 按需16小时在岗服务,需2班. 财务2人 4000.00 培训兼人事、行政1人 3000.00 营销人员 2人 3000.00 2、其他人员(18人) 22200.00 前台收款2人 2400.00 16小时前台收款. 前台登记及电话接听4人 6000.00 有管理人员24小时值班.

前台行李生4人 4000.00 18小时为顾客提供行李服务 客房领班1人 1800.00

服务人员6人 6000.00 司机1人 2000．00 二、行政办公费用 4000．00 估算 三、日常维护成本 17480.00

四、营销成本 8000．00 估算 五、前期开办费摊销 5000.00 七、营业税金 6651．00 按收入的5.2% 经营收益 43583.00 二、 东海岸公寓装修风格及配置说明 A、装修风格：亚热带海滨休闲度假 A1、设计原则：人文、环保、简洁、安全 A2、装修费用标准： 不含家私电器： A款 600-800元/m2 单房（40m2） 预算24000元-32000元 一房一厅（52m2） 预算3123000元-416000元

B款 1100-1200元/m2 单房 （40m2） 预算44000元-52000元 一房一厅（52m2） 预算57000原-67600元 A3、基本装修基本要求：

一房一厅 单房 内门 推拉门 — 厅房天花板 ICI ICI 厅房墙 ICI或墙纸 ICI或墙纸 厅房地面 复合实木地板/地砖 复合实木地板/地砖 阳光室天花板 ICI或墙纸 — 阳光室地面 复合实木地板/地砖 — 卫生间天花板 艾特板吊顶刷防潮涂料 艾特板吊顶刷防潮涂料 卫生间地面 地砖 地砖 卫生间墙面 瓷砖局部贴马赛克 瓷砖局部贴马赛克 卫生间洁具（含配件） 马桶、浴缸、洗脸盆 马桶、浴缸、洗脸盆

装修材料建议说明 1、 建议使用环保材料（如涂料） 2、 建议使用防火阻燃材料（如地板） 3、 使用耐磨、防潮、防霉、防水、隔音材料（如地砖、地板涂料） 4、 此装修标准为基本装修标准，如业主自行装修委托代租管需按此基本装修标准。

B、房间家私及配置说明 项目 户型 一房一厅 注 单房 注

家床 酒店客房用（无床头、带床垫）190cm *180cm 酒店客房用（无床头、带床垫）190cm*180cm 私类布置 床头柜 2个，尺寸据实地情况 2个，尺寸据室地情况 大两位布艺沙发 1个，尺寸据实地情况 —— 一位布艺沙发 1个，尺寸据实地情况，款式与大两位一致 2个

角几 1个，尺寸据实地情况，与布艺沙发配套 —— 茶几 1个，尺寸据实地情况，与布艺沙发配套 1个 电视柜 1个，尺寸据实地情况 1个，尺寸据实地情况 休闲椅 1个，阳光室用 —— 圆几 1个，阳光室用 —— 户外扶手椅 2张，阳台用 2张，阳台用 户外圆几 1个，阳台用 1个，阳台用 2件写字台 1个，尺寸据实地情况 1个，尺寸据室地情况

衣柜 1个（深度55-65cm）其余尺寸据现场定 1个（深度55-65cm）其余尺寸据现场定 窗帘 尺寸据现场定（双层） 尺寸据现场定（双层） 电器类配置（含散件） 空调 1台（1.5匹，单冷国产变频） 1台（1.5匹，单冷国产变频） 电视机 1台，25寸国产超频或纯平 1台，25寸国产超频或纯平

小冰箱 1台，容量和尺寸据实地定 1台，容量和尺寸据实地定 电热水壶 1台，款式另定 1台，款式另定 热水器 1台，浴室用（容量8-10升） 1台，浴室用（容量8-10升）

排气扇 1台，浴室用窗式 1台，浴室用窗式 电话机 2部 1部 浴室用散件 毛巾架、浴巾架、挂钩、纸巾架、晾衣器（安装尺寸据实地定） 毛巾架、浴巾架、挂钩、纸巾架、晾衣器（安装尺寸据实地定）

浴室浴帘 1副（连架、防水） 1副（连架、防水） 浴室镜子 1面，尺寸据实地定 1面，尺寸据实地定 厅、房照明 台灯1、落地灯2、卧室壁灯（床头）2、悬关灯1 台灯1、落地灯1、床头灯2、悬关灯1