房地产企业税务自查工作底稿
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房地产企业税务自查工作底稿
一、企业开发项目情况
房地产项目基本情况核实表
纳税人名称
共 处建设用地
土地证号码 土地坐落地址 总土地面积 金额 土地获取方式 土地使用证发证日期
共 个项目
房地产项目名称 项目地址 建筑面积 房源数量 销售数量 销售进度 土地增值税
清算状态
2
注:
1) 房地产项目填写检查期间的所有项目。
2)销售数量为检查所属期最后一年年末数。
3)建筑面积根据建筑工程规划许可证中建设规模合计填写。
二、税种自查情况
1、营业税销售收入审查
年度 实际申报营业
税收入
账面预收收入
房地产业 统一收据开具额 核实后企
业实际销
售收入
预收账款账面数 (1) 其他往来科目售房款 (2) 直接计入
销售收入的售房款 (3) 合计
(1+2+3)
3
合计
注:
1)www.qdfd.com.cn网上房地产参考数据:
年 月 日查询已售套数( )
年 月 日查询已售总面积( )
平均售价( )
2)说明预售收入比对不一致的差异原因。
2、土地增值税预缴审查
房地产类型划分是否正确,预征率是否正确,核实应补缴预征土地增值税情况。
(房地产类型的划分标准,按照房地产销(预)售登记和权属登记的有关规定执行;
普通住宅与非普通住宅的划分界限,按照青岛市人民政府的有关规定执行。)
年度 房地产类型 税率(%) 实际申报营业税 实际缴纳土地 核实企业实际销售
收入
核实应缴
土地增值税
4
收入 增值税
2013
普通 2
非普通、非住房 3
限价房 1
经济适用住房、廉租住房 0
2014.1-2
普通 2
非普通、非住房 3
限价房 1
经济适用住房、廉租住房 0
2014.3-12 普通 住宅 单价不超过2万 2 单价超过2万 不超过2.5万 3 单价超过2.5万 5 非普通 住宅 单价不超过2万 3 单价超过2万 不超过2.5万 4
单价超过2.5万
5
商业用房、办公用房 5
附属设施 3
经济适用住房、廉租住房、
限价房等
0
2015 普通住宅 单价不超过2万 2 单价超过2万 不超过2.5万 3
单价超过2.5万
5
5
非普通
住宅 单价不超过2万 3 单价超过2万 不超过2.5万 4
单价超过2.5万
5
商业用房、办公用房 5
附属设施 3
经济适用住房、廉租住房、
限价房等
0
注:
1)土地增值税清算参照《青岛市地方税务局关于发布<房地产开发项目土地增值税管理办法>
的公告》
(〔2016〕第1号)。
2)需说明的事项。
3、契税审查
地块 土地出让 合同金额 应交 配套费 支付的其他经济利益 契税计税依据合计 税率 已缴契税
核实
应缴契税
6
合计
注:
1)应交配套费=规划许可总建筑面积根据建筑工程规划许可证建设规模合计*配套
费收费标准,
(未取得建筑工程规划许可证)应交配套费=土地出让合同总建筑面积(或土地面积*
容积率)*配套费收费标准
2)需说明的事项。
4、房产税
表一:
房屋 地 址 来源 房产状态 账面 入账/投入
7
(自建/购入) (自用/出租) 原值 使用时间
合计
表二:
年度 自用原值 租金收入 已缴房产税 核实应缴房产税
合计
注:
需说明的事项。
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5、土地使用税审查
表一:
土地 地址 合同约定 交付土地时间 合同签订时间
合同/土地证登记
土地面积
合计
表二:
年度
土地面积
单位 税额 已缴土地 使用税 核实应缴
土地使用税
一季度 二季度 三季度 四季度
9
合计
注:
1)表二写明各季度应税土地面积,列明土地面积因销售发生变动的详细计算过程。
2)需说明的事项。
6、印花税
合同 年度 金额 已缴印花税 核实应缴印花税
土地出让合同
产权转移书据
建筑安装工程合同
银行借款合同
其他合同
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合计
注:
1)印花税核定征收的企业“金额”按照“经核实企业实际销售收入*核定征收率”。
2)需说明的事项。
7、企业所得税结转收入审查
(1)未完工预计利润审查
年度 项
目
房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额 税收金额 纳税调整金额
房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算
的纳税调整额
1.销售未完工产品的收入 *
2.销售未完工产品预计毛利额( % )
3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税
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(2)已完工结转收入时间审查
企业自行确认完工条件(开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开
发产品已开始投入使用、开发产品已取得了初始产权证明),企业结转时间,审查应
确认完工时间。
年度 项目 确认时间
开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案
开发产品已开始投入使用
开发产品已取得了初始产权证明
注:“开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案”以“建设工程竣工验收备案
证”上竣工验收时间作为开发产品完工时间。
(3)已完工结转收入金额审查
年度 项
目
房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额 税收金额 纳税调整金额
房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业
务计算的纳税调整额
1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入 *
2.转回的销售未完工产品预计毛利额( % )
3.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税
项目预售收入,结转企业收入,有无差异,分年度列示。
年度 房地产 房地产项目核实预收收入累计发生额 实际结转收入金额