中小城市保障房资金筹集渠道研究——以淮安市为例

２０１５年第１９期　
总第２７３期　
经济研究导刊　

ＥＣ０Ｎ０ＭＩＣ　ＲＥＳＥＡＲＣＨ　ＧＵＩＤＥ　
Ｎｏ．１９，２０１５　

Ｓｅｒｉａｌ　Ｎｏ．２７３　

中小城市保障房资金筹集渠道研究　
以淮安市为例　
金巍，杨巧玉　
（淮阴师范学院，江苏淮安２２３００１）　

摘要：目前，我国中小城市保障房建设资金筹集渠道较单一，主要依靠中央和地方政府财政拨款，拓宽中小城市　
保障房建设资金筹集渠道迫在眉睫。通过对淮安市保障房资金筹集渠道调查研究，分析总结淮安市保障房的资金筹　
集渠道、存在问题及解决措施，为我国中小城市拓宽保障房资金筹集渠道提供一定的借鉴。　
关键词：保障房；资金筹集渠道；中小城市　
中图分类号：Ｆ８３２　文献标志码：Ａ　文章编号：１６７３—２９１Ｘ（２０１５）１９—００４２—０２　

２０１４年４月１日，住建部确定包括淮安在内的六个城市　作为共有产权房斌点城市。淮安市作为国内最早实施共有产　权房政策的城市，在保障房的投资、规划、建设和运营中积累　了大量经验，为其他中小城市发展保障房提供参考。但是，淮　安在发展保障房过程中面临着建设资金不足的困境亟待解　决，同样的问题也困扰着其他中小城市的保障房建设。　一、国内保障房建设资金来源　目前，国内保障房建设资金主要来源于政府财政拨款、商　业银行贷款和保障房融资平台。　财政拨款作为保障房建设资金来源之一，其收入主要来　自税费、住房公积金增值收益等。政府每年拨付的大量资金　对于保障房建设的资金缺口来说却是杯水车薪，原因包括：第　一，对于经济落后的地区，其保障房建设需要的资金远比其　投入的多；第二，中央政府政策规定住房公积金增值收益只　１　＼　１　０００　０００　９０００００　８００　０ｏ０　７０００００　６０００００　５００　０００　４０００００　３００　ｏ０Ｏ　２０００００　１Ｏ０　０００　０　能用于廉租房的建设；第三，各地土地成交黾和价格因政策　
干预波动大，影响保障房建设资金的持续投人　
保障房建设资金的另一个重要来源是商业贷款，但由于　
商业银行的逐利性，其不愿意向保障房建设投入太多的资　
金。首先，因为保障房价格受到限制，投资回收率较低。其次，　
保障房项目不允许抵押，银行放贷十分困难。第ｊ，保障房占　
用银行资金长，银行收回贷款本息的风险大。　

二、淮安市保障房建设资金来源及其存在问题　
（一）淮安市保障房建设资金筹集现状　
淮安市从２００６年开始保障性安居工程住房项目建设，　
并在２００７年首次试点共有产权房，淮安市的保障房建设走　
在全国的前列，２００７年其用于保障房建设的资金有财政拨款　
１１．８亿元、民间融资２　６０５．９７万元，总投资额约１２．１亿元，占　
据当年全市收入的１６．１％，淮安市政府财政压力巨大（见图１）。　

２００８　２００９　２０１０　２０１　１　２０１２　２０１３　２０１４　
图１　２００８－－－２０１４年淮安市保障房资金筹集总额　

数据来源：淮安市统计局。　

年份　

收稿日期：２０１５—０４—０８　
作者简介：金巍（１９８５一），男，河南项城人，助教，硕士研究生，从事共有产权房、商业地产、物业管理等研究；杨巧　
玉（１９９３一），女，江苏淮安人，本科，从事房地产开发与管理研究。　

一
４２—　
从上页图１可以看出，淮安市２００８－－２０］４年用于保障房　
建设的资金总额呈现增加的趋势，到２０１４年投入总额高达　９７７　３０２．５５万元，资金总额的增加表明淮安市政府越来越重　视保障房建设。　（二）淮安市保障房建设资金筹集渠道分析　从２００８－－２０１　２年淮安市用于保障房建设的资金来源情　
况（见表１）。　
对表１总结分析得出，淮安市保障房通过各资金筹集渠　
表１　淮安市保障性住房资金筹集渠道　

其中各类渠道投入情况（万元）　
年份　总投资额（万元）　已投入额（万：元）　
中央补助　省级补助　本级财政投入　自筹　小计　

２００８　５１　３２０．６１　５１　３２０．６１　０　ｌ　１６６　３６　３８３．８３　１３　７７０．７８　５１　３２０．６１　
２００９　２７８　１３０．７　２７８　１０２．７　０　１　８７６　２５４　０７５．３　２２　１７９．４　２７８　１０２．７　
２０１０　１４７　３８１．１　１４４　４１７．１　５７７．８　１　９６６　９３　１５９．１４　４８　７１４．１４　１４４４１７．１　
２０１１　３３２　７５８．８　３１３　２１３．８　８　９６７．３４　１　２８７　１７Ｏ　１５６　１３２　８２１．５　３１３　２１３．８　
２０１２　３５１　５２３．３　２８２　９１４．７　１０　５１６　１　３３０　１８４　１４３．５　８６　９２５．１５　２８２　９１４．７　
数据来源：淮安市统计局。　
道获得的资金占比如下：本级财政拨款（包括财政收入、土地　
出让金）占比６５％、自筹（包括银行贷款、公积金贷款、职工融　资、信托融资、其他融资方式、房地产债券、信托、基金）占比　３１％、中央补助占比４％、省级专项资金补助占比不足１％。建　设资金中地方财政占比高，其他融资渠道多但量少。　（三）淮安市保障房建设资金筹集渠道存在的问题　１．过度依赖地方政府财政投入，社会资本吸引不够。从上　页图１和表１中数据得出，２００８－－２０１２年淮安市保障房建设　资金６０％以上皆来源于政府财政，说明国家及其地方政府在　保障房建设中投入的资金过高，社会资本的投入力度不足。　２．地方政府缺少积极性，融资效率低。为完成中央下发的　各项保障房的硬性指标，各地方政府必须要低价甚至无偿地　为保障房建设提供财政、土地支持。从而导致地方政府收入中　失去了部分土地出让金，并使用大量资金用于保障房建设，使　得地方政府在推进保障房建设时积极性和主观能动性降低。　３．市场缺乏多元化金融衍生工具。目前，淮安市保障房建　设资金主要是财政拨款和银行贷款，其他的融资渠道比较匮　乏，资金来源渠道单一，对房地产债券、信托、基金等金融融　资及其衍生工具利用的能力较弱，融资效率较低。　三、关于完善中小城市保障房性住房建设资金　筹集渠道的建议　根据淮安市在保障房资金筹集渠道中遇到的问题，笔者　针对类似于淮安的中小城市存在的资金筹集渠道单一的现　状，提出以下建议。　（一）积极发挥地方政府主观能动性　地方政府作为保障房项Ｅｌ建设的参与主体，应积极　发挥其主观能动性。首先，政府应继续加强财政支持力　度。其次，政府应积极拓宽融资渠道，为保障房建设建　
立长期资金投入渠道。第ｉ，通过制定相关政策，创造　
更好的民间投融资环境，鼓励更多的社会资本进入保障　
房建设。　
（二）积极进行金融创新　
地方政府应借鉴一、二线城市在融资渠道拓展中的经　
验，积极利用房地产债券、信托、基金等金融产品及其衍生　
品，最大限度地出台鼓励政策促进保障房融资渠道多元化，形　
成多渠道的融资模式。　
（三）建立保障房融资平台对不同的项目进行具体分析　
政府主导积极建立保障房融资平台，依托平台根据每个　
保障房项目的特点，综合考虑项目的各个因素，制订针对性　
的资金支持计划。需要考虑的因素包括建设资金总额、进度　
款拨付等因素，有针对性地拨付融资资金，以保证融资资金　
在保障房建设中发挥最大的作用。　

四、结论　
积极推进保障房建设，对我国社会和谐、经济发展具有　
重大意义。保障房极大地缓解了城镇中低收入困难家庭的住　
房问题，特别是经济不发达的中小城市。但保障房项目建设　
存在运营周期较长、利润低等缺点，导致保障房建设民间融　
资难度大，建设资金缺乏成为保障房建设的重大难点。目前，　
本级政府财政拨款依然是中小城市保障房建设资金的主要　
来源，资金来源渠道较为单一。后期中小城市应该更深入地　
摸索与研究适应城市发展现状的保障房融资渠道，积极拓宽　
保障房资金的投融资渠道。　

参考文献：　
【１】徐拴花．保障房项目建设资金筹集渠道探讨ｆＪ１．中国外资，２０１３，（１）．　
［２】于树彬，武庄．我国保障房融资模式的现状和问题分析［Ｊ］．商业经济，２０１１，（８）．　
【３】吕艳，刘振强．保障房融资面临的问题及应对［Ｊ］．中国经贸导刊：上半月，２０１２，（９）　
『４１陈仙平，马文杰．我国保障房融资现状与创新探究［Ｊ］．中国房地产金融，２０１１，（１１）　

【责任编辑陈丽敏】　
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