苏州市2000年以来房地产发展现状及发展趋势
苏州市2000年以来房地产发展现状及发展趋势
2000年以来,面对宏观调控新举措和新形势，苏州上下主动顺应市场，积极应对，房地产市场开发投资依然保持快速增长态势。
一、当前房地产市场发展现状
2008年上半年，在国家继续强化宏观调控的新形势下，苏州房地产开发投资继续在高位运行，增速高于全国平均水平。
（一）房地产开发现状——继续在高位运行
1、投资高速增长，在城镇投资中比重继续提高
2008年以来，苏州房地产开发投资继续保持2007年以来快速增长的态势。上半年，全市房地产完成开发投资比去年同期增长36.1%，增速比去年同期加快3.3个百分点，比一季度加快5个百分点。房地产投资的快速增长使其在城镇投资总量中所占的份额继续提升,由去年同期的26.4%提高到29.3%,同比提高了2.9个百分点。
2、开发规模持续扩大，住房供应结构继续改善
2008年以来，苏州商品房的开发规模不断扩大,同时住房的供应结构也得到进一步的改善。全市商品房施工面积、新开工面积快速增长，特别是90平方米及以下商品房投入力度明显加大,在住宅中所占的比重不断提高。上半年，全市商品房施工面积、新开工面积比去年同期分别增长28.0%、26.0%。在商品房总计中，住宅的施工面积、新开工面积分别比去年同期增长28.0%、23.0%；其中90平方米及以下商品住宅的施工面积、新开工面积同比分别增长65.6%、35.3%,其在住宅中所占的比重分别由去年同期的13.6%、16.7%提高到17.6%、18.4%,同比分别提高3.9个和1.7个百分点。
3、投资总量继续上升，增速高于全国平均水平
今年上半年全国房地产投资完成13195.7亿元，比去年同期增长33.5%。苏州增速比全国平均水平高2.6个百分点。
（二）动因所在——惯性影响、价格拉动、信心支撑
房地产项目由于本身的开发惯性、政策环境的影响以及其他一些因素，因此企业的开发与
销售在特定的时间会相对脱节，也就是说，即期市场表现与市场信号往往存在时滞现象。初步分析，我们认为支撑目前房地产开发高速增长的因素，主要有以下几个方面：
1、房地产开发的惯性作用。房地产项目的开发周期都在一年以上，没有十分特殊的情况一般不会中断，因而其现在的开发态势和特征会延续以前的趋势，呈现出开发惯性。
2、土地购置费的高速增长拉动了房地产投资的增幅。2007年房地产销售持续旺盛，供给明显小于需求，在这样的大背景下，开发商加大购买土地的力度，同时土地价格也不断上涨，致使土地购置费相应增加。2007年全年，苏州开发企业土地购置面积增长16.3％，成交价款增长43.4％。这些拍得的土地当中有很大一部分需要结转到2008年陆续支付土地购置费。
3、企业的开发成本大幅提高也助长了房地产投资的快速增长。随着物价水平的整体上涨，开发企业的成本投入也大幅提高。首先是以钢材、水泥为首的主要建设材料的价格涨幅较快。二季度苏州固定资产投资价格指数为112.3％，
其中建筑安装价格指数为119.9％。此外，一些环保节能新型材料的使用，也提高了企业的建设成本。其次是施工单位的工人和开发企业的管理人员工资薪酬的提高，也在一定程度上提高了企业的成本投入。再次是宏观调控下的银根紧缩增加了企业的财务费用。近年来国家连续提高贷款利率直接增加了开发企业的融资成本。
4、企业存量土地不断开发也需要大量投资。2007年下半年以来，国家的宏观调控政策进一步加强。对房地产行业产生较大影响的政策主要是“二税一费”，即清算土地增值税、增加土地使用税和建设土地有偿使用费。因为囤积土地的成本大大提高，房地产开发企业为了减少持有土地的成本支出，不得不按时开发已经囤积的和原本打算囤积的土地，开发节奏加快，开发周期也随之缩短。因此，即使在当前房地产市场相对低迷的情况下，全省的房屋施工面积和新开工面积的增幅仍然保持在较高的水平。
5、大中型开发企业对房地产业的预期依然看好，对整个行业的发展充满信心。由于城市建设、人口增长、生活条件改善、新建家庭、投资
等现实的和潜在的各种需求，开发商认为房地产业的发展空间在较长时间里还是相当大的。此外，经过一系列宏观调控政策的洗礼，房地产行业越来越规范。这些因素都支撑了房地产开发企业的开发信心。
二、当前房地产市场值得关注的新情况
上半年，苏州在房地产开发投资快速增长的同时也出现了一些不容忽视的新情况，主要表现在销售持续下滑。
（一）主要表现——商品房销售持续下降
2008年以来，由于受多种因素影响，全省商品房销售持续低迷，出现近年来少有的下降趋势，并且呈现一定扩大化倾向，住宅、商业营业用房和办公楼销售出现全面下降态势，期房和现房的销售均呈下降态势，其中现房降幅较大。上半年全市商品房销售面积同比下降17.5%（而去年上半年销售的增幅为22.0%），降幅比一季度扩大了5.1个百分点。各月累计商品房销售情况见下表：
苏州市2008年上半年各月商品房销售情况单位：万平方米、％
1、分商品房类型销售情况来看，住宅降幅增大。上半年占商品房销售总量88.2%的住宅累计销售面积为2172.3万平方米，同比下降18.1%（一季度为下降11.1%）；办公楼销售面积为4.4万平方米，同比下降12.5%（一季度为下
降33.6%）；商业营业用房销售面积为24.7万平方米，同比下降16.9%（一季度为下降23.9%）；其他商品房销售面积为3.7万平方米，同比增长16.2%（一季度为增长24.9%）。
2、从现房和期房销售情况来看，现房降幅大于期房。上半年占商品房销售总量23.3%的现房累计销售面积为54.1万平方米，同比下降23.1%(一季度为22.1%)，其中住宅现房销售面积为48.6万平方米，同比下降22.6%(一季度为下降17.6%)；占商品房销售总量76.7%的期房销售面积为188.6万平方米，同比下降15.6%（一季度为下降8.7%）,其中住宅期房销售面积为169.7万平方米，同比下降16.7%（一季度为下降8.9%）。
（二）原因初探——政策效应、供应结构、购买能力
商品房的销售受市场环境和购房者心理预期的影响很大，极易产生波动。我们认为，当前苏州商品房销售持续下降主要是受多种因素综合作用影响所致，主要表现为以下几个方面：
1、宏观政策效果显现，多方需求受到抑
