我国商品房预售制度之完善

房地产预售制度优点缺陷分析当前，对房屋预售制度的争论可以分为正反两方意见。

反对取消的人主要是开发商，支持取消的人主要是购房者和众多的学者。

下面重点分析房地产预售制度的优点和缺点。

1.1预售制度的优点1.1.1缓解资金压力、加快开发进度。

房屋预售降低房地产企业的门槛。

国家准许商品房预售，有利于房地产商及时筹集资金投入到商品房开发建设中去，以弥补建设资金不足，降低房地产企业的门槛，促进房地产业的快速发展。

众所周知，房地产行业的投资大、建设周期长。

开发商的房地产项目的全部投资如果依靠自有资金来解决，势必大大减缓建设的进度和开发的难度。

特别是2004年房地产开发项目资本金由20％提高到了35％，对开发商资金要求更高了。

有了预售资金的支持，开发商就可以加大项目的开发进度。

1.1.2刺激消费需求、拉动内需增长98年以来，我国坚持实行以来动内需为主的经济增长政策，房地产是国民的经济增长热点。

刺激居民的住房消费，有利于保持房地产行业增长。

房地产作为大宗不动产来说，其保值增值效果较好。

房屋预售的特点是预售合同和房屋的实际交工有一段的时间差，房屋预售合同价格和最后实际销售价格有一定的差值，一般的有5％左右的差额，对于采取低开高走的销售策略的房地产开发公司更是如此。

居民受到优惠条件的影响，往往愿意在房屋的预售阶段就购买房屋。

1.1.3增加供给总量、满足购买需求预售制度能够在同等时间内增加房地产市场商品房的供给量。

由于期房能够参与房地产产品的流通领域，增加了房地产商品的供给，对房地产市场起到了调剂作用。

更好的满足消费者的需求。

当然，这种供给总量是相对增加，是同时期内可供应的总量增加。

2.1预售制度的缺陷2.1．1消费者负担（1）消费者利益得不到保护在商品房预售中，购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商，而开发商仅承担工程完成后将现房交付购房人的义务，购房人事先支付的购房款项因缺少有效的监管制度而得不到保护。

（2）预售合同标的物和实物不配在一般情况下，在订立合同时，购房人只能依据开发商提供的图纸、模型或部分建好的样品房。

房地产预售制度的利与弊商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。

此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上商品房预售成为房地产开发融资的重要手段。

目前，商品房预售价格较现售价格约低10%—15%。

而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。

尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。

如预售商品房的销售行为与房屋实际交付行为之间存在一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。

此外，商品房预售制度对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为、银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力管理成本也相对较高。

1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。

目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上,部分城市甚至达90％以上。

商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。

根据测算,以预售方式进行销售的项目,比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。

如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定的时间差,给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子,使消费者的合法权益得不到应有的保障。

此外,商品房预售制度中隐含着风险因素,对政府和银行的监管能力要求较高。

如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管、强化商业银行风险管理,严格商品房预售许可管理、完善房地产市场信息系统。

什么是房屋预售制度房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。

天津市商品房预售制度【天津市商品房预售制度：深度评析与探讨】序近年来，随着市场经济的快速发展，我国房地产市场持续升温。

在这背景下，商品房预售制度作为我国房地产市场的重要组成部分，扮演着至关重要的角色。

作为天津市民，我们对于天津市商品房预售制度是否能够确保购房者的权益和房地产市场的稳定运行一直存有疑虑。

本文将从深度和广度两个方面对天津市商品房预售制度进行全面评估，并探讨其优势、问题及对策，以期为我们更好地理解和把握该制度提供参考。

一、天津市商品房预售制度概述1.1 什么是商品房预售制度？商品房预售制度是指房地产开发商在开发商品房时，在房产未建成之前，提前向购房者销售房屋并签订预售合同的一种制度。

1.2 天津市商品房预售制度的文化特点天津市商品房预售制度在传承和发扬天津市的传统文化中具有独特的特点。

天津自古以来就是北方的商贸中心，商人的精神文化深植于人们的血脉之中。

这种商贸文化的特点也深刻影响了天津市商品房预售制度的运行和发展。

二、天津市商品房预售制度的优势与问题2.1 优势2.1.1 可以提前满足购房者的购房需求商品房预售制度能够让购房者提前购买到心仪的房屋，满足其正常居住和投资需求。

这对于那些急需购房的人来说，具有非常重要的意义。

2.1.2 有助于房地产市场的稳定运行商品房预售制度可以有效调控房地产市场，减少因房屋供应不足而导致的房价上涨。

通过提前预售商品房，开发商可以根据市场需求合理安排开发计划，保持房屋供应与购买需求的平衡。

2.1.3 有利于促进房地产开发的资金链稳定商品房预售制度通过提前预售房屋，可以为房地产开发商提供资金支持。

这种预售方式使得房地产开发商能够以较低的成本进行开发，从而减轻了其资金压力，有利于开发商的资金链稳定。

2.2 问题2.2.1 预售合同条款不规范天津市商品房预售合同的条款往往存在不规范的情况。

部分开发商在合同中存在诸如“一切以政府政策为准”等模糊条款，这给购房者的权益保护带来了一定的困扰。

试析商品房预售合同法律制度[摘要]随着内地房地产市场的繁荣和发展，商品房预售已经成为房地产开发商进行开发融资以及买卖的主要手段，成为内地房地产销售交易的主要方式。

预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用，但是也显现出来许多问题，由于对商品房预售制度的监管不力，对市场以及消费者都有利益上的威胁。

文章通过对商品房预售制度的监管的研究，讨论商品房预售制度监管方面的不足，并提出法律上的对策。

[关键词]预售合同备案登记；预告登记；商品房预售一、商品房预售合同备案登记立法意义所谓的预告登记是保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是保障将来实现物权。

这种登记是不动产登记的特殊类型。

其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。

预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。

只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。

在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力。

[1]这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。

这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。

二、商品房预售制度的特征商品房预售制度是我国房地产市场中的一项重要制度，目前我国关于商品房预售制度的法律法规有《城市房地产管理法》、《商品房销售许可办法》、《城市商品房预售管理办法》等。

该制度的特征如下：（一）商品房预售应当满足一定的条件据《城市商品房预售管理办法》第5条，商品房预售应当符合下列条件：一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证和施工许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

关于进一步加强商品房预售资金监管有关问题的通知市房发〔2011〕252号各房地产开发企业、各商业银行：依据《城市商品房预售管理办法》（住建部令第131号）及《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）的相关规定，我市于2011年5月1日开展了商品房预售资金监管（以下简称：资金监管）工作，对维护购房人的合法权益，促进房地产市场的健康发展发挥了重要作用。

为进一步改进和完善监管手段，提高监管水平，增强监管效果，我局将自2011年11月21日起启用资金监管网络系统开展监管工作，现就有关事项通知如下：一、商业银行在承接新批准的商品房预售项目资金监管业务时，均须利用资金监管网络系统开展资金监管业务。

二、房地产开发企业在开始进行商品房预售前，应与已在我局办理入网认证的商业银行（以下简称：监管银行）签订商品房预售资金监管协议（以下简称：监管协议），并设立商品房预售资金监管专用账户（以下简称：监管账户）。

三、监管账户应根据项目建设规模、建设计划及预售许可情况，按照项目或楼幢设立，实行“专户归集、专款专用、封闭管理”。

四、商品房预售资金，即购房人按照合同约定支付给房地产开发企业的全部购房款（包括定金、首付款、购房贷款等）应存入监管账户，开发企业不得另设其他账户收存商品房预售资金。

五、除购房人申请的购房贷款由贷款银行直接划转至监管账户外,其它应支付给房地产开发企业的购房款由购房人直接交入监管账户。

六、房地产开发企业在销售中若发生退款的，可向监管银行提出退款申请，并提供相关证明材料和购房人账户账号。

监管银行在审查确认后，将相关款项以转账方式退还购房人。

七、监管银行应对监管项目的工程建设所需资金进行重点监管，重点监管的资金额度根据后续工程所需资金总额实施动态管理。

监管账户中的预售资金在监管项目达到竣工交付使用条件前，必须确保用于后续工程建设，不得挪作他用。

在项目达到竣工交付使用条件后，账户资金余额应满足监管项目房屋所有权初始登记及转移登记的需要。

潍坊市住房和城乡建设局关于进一步加强商品房预售管理的通知潍建预管字[2011]2号各县市区住房和城乡建设局、市属各开发区建设局、有关县市房产管理机构，各房地产开发企业、各商品房销售代理机构：为进一步加强我市商品房预售管理，规范商品房预售行为，切实保障当事人的合法权益，促进我市房地产市场平稳健康发展。

根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）、《山东省人民政府办公厅关于贯彻国办发1号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知》（鲁政办发〔2011〕5号）、《潍坊市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（潍政发〔2011〕16号）及住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等有关法律、法规，结合我市实际情况，现就进一步加强商品房预售管理通知如下：一、加强商品房预售许可审批管理（一）严格商品房预售许可条件。

1、严格审查预售项目工程建设投入资金达总投资额25%以上的证明材料。

2、严格把握开发项目形象进度。

申请商品房预售许可的房地产开发项目形象进度为：多层（6层及以下）商品房建筑主体应达到地上2层以上；小高层（7层至11层）商品房建筑主体应达到地上3层以上；高层（12层及以上）商品房建筑主体不低于地面以上结构层数四分之一。

3、明确项目施工进度和竣工交付日期，商品房预售方案已经提交当地预售管理部门备案。

4、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押。

（二）明确预售许可的最小规模。

商品房项目一般应以同期取得的《建筑工程施工许可证》载明的范围为单位申办预售许可，申请预售许可的最小规模为栋，不得分层、分单元申请预售许可。

政府控制房需在政府解控后单独办理预售许可证。

（三）规范预售许可变更。

取得商品房预售许可证后的在售商品房项目，如因规划、设计等发生变更使申请预售许可时的相关内容和预售方案发生变化的，房地产开发企业应持预售变更申请表，及时到房地产主管部门办理预售许可变更手续。

商品房预售资金监管问题浅析摘要：商品房预售资金监管是我国商品房预售体制下防止购房资金挪用和烂尾楼产生的重要手段，是非现房购房者利益得到有效保障的基本方式，在全国各地普遍实行预售资金监管的形势下，仍然存在开发企业挪用预售资金、资金链断裂导致烂尾楼产生的现象，商品房预售资金监管受到人们的重点关注。

目前，全国各地陆续出台商品房预售资金监管的办法，在房地产开发资金运营中发挥了良好的促进作用，但是预售资金监管方面还存在的许多问题，值得重点探究。

关键词：商品房；资金监管；完善策略1完善商品房预售资金监管的必要性1.1加强商品房预售资金监管有利于促进项目建设。

预售资金专款专用，全部用于项目工程建设，保证项目如期交房，可以有效避免开发企业因偷挪项目建设款项，去投拍新土地或用于其他项目，而影响现有项目的工程质量和交盘时间，从根本上保障购房人的权益。

1.2加强商品房预售资金监管有利于促进“房住不炒”。

加强预售资金监管，购房款必须直接存入企业在银行的监管账户，能够抑制开发企业和炒房资金的无序流动，使政府监管部门准确把住炒房者的资金脉络，堵住炒房资金来去进退自由的通道，增加炒房的政策风险，是实现“房住不炒”的有效手段。

1.3有利于规范房地产行业的市场行为预售制度的存在扩大了房地产市场的供给，但是对房地产开发企业的准入降低了门槛，一些资金实力不强的企业进入该行业，违规操作破坏了正常的经营秩序，给购房人和社会公共利益增加了隐患和风险。

加强预售资金的监管，有利于完善商品房预售制度，对规范开发企业的市场行为意义重大。

2商品房预售资金监管存在的问题2.1资金监管法律制度不健全2.1.1预售资金监管主体法律责任不清晰目前的监管模式大多是住建（房管）部门与房地产开发企业、商业银行三方签订监管协议，除住建（房管）部门的行业监管责任有政策法规规定外，相关方的权利与义务仅凭监管协议来约定，违反了监管协议的约定，只是依靠履行违约责任来约束对方，没有明确的法律条款作为保障，违约责任履行起来困难重重。

商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题主要有以下几个方面：
1. 监管缺位：监管机构在执行商品房预售资金监管制度时存在缺位的问题，缺乏有效监管手段和手段。

有些开发商违规操作并未被发现，导致预售资金使用不当。

2. 信息不对称：购房者对于商品房预售资金使用情况了解有限，无法准确监督和监管。

开发商缺乏适当的信息披露和公示义务，购房者往往只能被动接受。

3. 预售资金滞留：有些开发商存在恶意滞留预售资金的情况，导致购房者的合法权益无法得到保障，甚至涉及风险。

改善商品房预售资金监管制度的建议如下：
1. 建立健全监管机制：加强监管机构的权威性和责任感，制定明确的监管标准和程序，确保各项规定得以有效执行，发现和处理违规行为。

2. 加强信息披露和公示：要求开发商在预售房项目中明确披露预售资金的使用情况，确保购房者能够了解预售资金的流向和使用情况，增加购房者的知情权。

3. 强化预售资金保障：建立完善的预售资金监管账户体系，确保购房者预售资金的安全性和可追溯性。

加强对开发商滞留预售资金行为的打击力度，保障购房者的合法权益。

4. 提高购房者权益保护力度：完善购房者的投诉举报渠道，加强对开发商的监督和惩罚力度。

建立健全消费者维权机制，加大对违规开发商的处罚力度，保障购房者的权益得到充分保护。

总之，改善商品房预售资金监管制度需要加强监管机构的职责落实和监管力度，提高信息披露透明度，加强预售资金的保障措施，同时加大对违规开发商的惩罚力度，确保购房者的合法权益得到保障。