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房产调控十年作者：聂日明来源：《时代报告》2013年第05期房地产调控政策“新国五条”3月1日出台，按照规定，出售自有住房按转让所得20%计征个税。
政策刚一出台即震动了全国的二手房市场，名下有两套住房的夫妇纷纷办理离婚手续以规避新政，房产登记中心亦人头涌动，人们加急过户，避免被征税。
在上海，过户排队的号码甚至被叫卖到5000元。
这是2013年为了抑制房地产升温出台的新措施，缘起一线城市房价恢复上涨，并且幅度惊人。
北京部分小区的二手房价增幅甚至到了20%。
之前，业界有预期会出台新的调控政策，以抑制房价，但加码之重，却是始料未及。
然而，政府调控房价的努力并未得到公众的认可，如此猛烈的财税政策，让人担忧新增的税赋会转嫁给购房者，不仅不能平抑房价，还将拉升房价。
就算抑制了房价，也势必抑制二手房的交易，让刚需购房者转向租房，租房成本将不得不上升。
过去的几年内，几轮房地产调控，房租跟随其后水涨船高，抬高了京沪等地的进入门槛，加重了城市白领的生活压力，消费降级现象随后可见。
实际上，尽管公众对高企的房价批评之声甚多，但政府应对此呼声出台的调控政策却也越来越不受欢迎，为什么会如此？这需要我们检视过去10年的房产调控政策。
十年四轮调控从增长走势来看，房价在2004年进入快速增长通道，随之而来的就是政府对房地产的调控政策。
根据调控政策的手段与方向来划分，可以分成四个阶段。
第一阶段：预热期（2002年到2004年底）。
早在2002年，国家九部委就发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（217号文），从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。
2004年被称为房地产的政策年，在土地转让的方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多项政策，以规范市场、控制房价。
这一阶段的房地产调控更多是宏观经济调控，使用的调控手段主要是从供给上控制投资、土地供应等。
虽然是地产调控，但没有跳出宏观调控的范畴。
房地产发展史一、房地产发展历程中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了，按时间段来划分，中国房地产市场大约划分为三个阶段：起步阶段。
1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。
这一阶段的房地产业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。
由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南（楼盘）、惠州（楼盘）、北海（楼盘）等地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。
那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”,土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。
针对这一状况，1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。
直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近5年的宏观调控。
提速阶段。
1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。
这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。
这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。
之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。
调控阶段。
2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。
这一阶段的关键词是“政策多，时效短”，“保障房”。
“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出，120平方米普通商品房实行一年即为“90/70”（90平方米占比必须在70%以上）所替代。
其中最重要的一项法规是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8·31大限”。
中国房地产10年改革逻辑路线1998年-2010年中国房地产改革可分为四个阶段：第一阶段制度制定期——综合立体的商品化房地产政策出台（1998-2002）1998年下半年开始停止住房实物分配而改为货币化分配，同时全面推行住房公积金制度，住房二级市场开始活跃。
此时期内福利分房与货币化购房改革交错，市场逐步活跃，新型分梯度的住房消费市场逐渐形成。
国家在税收政策上对二级市场采取减免，在房贷上开始制定相应的措施，资金流动加快。
整体房地产市场初始启动，政府主导的保障性住房的开发占比则相对较高。
但在接下来的时期，商品房的房价增长则一定程度上掠夺了保障性住房的开发资源。
第二阶段调控政策深化期——稳定房价、规范发展（2003-2008）2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，房地产的财富性能开始显现。
越来越多的人看到房屋除居住的投资品质，资金大量的流入，从而也造成了房价开始第一轮的盘升。
但相应的土地交易制度、信贷政策、住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控，以期规范房地产经济的发展。
中国房地产经济在这一阶段取得长足发展，在国民经济中的地位日益巩固，货币发行中流入的资金速度增加，本应是良好的保障性住房建设奠基时期让位给了飞速发展的商品房市场。
07年出台政策明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容也并未取得较好的成绩，保障性住房在市场中的影响不强，成为一种房地产市场开发市场中的“辅助手段”。
这一时期房地产市场直到2008年的金融危机，才从高速发展中缓和下来。
第三阶段政策鼓励期——经济小振兴市场得到短暂鼓舞（2008-2009年初）2008年底随着《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》、《加大投入力度解决低收入群众基本生活》、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》等系列鼓励政策的出台，房地产在全球金融风潮中起到振奋信心的作用，伴随着首付下调、利率优惠扩大、税费减免等政策，市场再次活跃。
中国房产企业前十强1.万科地产万科企业股份有限公司（股票代码：000002），成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。
2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。
营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。
这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。
这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。
在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。
当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
我国近十年房地产宏观调控政策的回顾与建议-基于十八届三中全会视角(上)摘要：房地产是国民经济中的重要组成部分，房地产市场的稳定涉及国民经济的稳定，对房地产市场正确并合理调控符合国家利益。
基于十八届三中全会的视角，对我国近十年房地产调控政策及效果进行回顾，分析房地产调控存在的问题，并结合十八届三中全会中以人为本、注重公平、增强政府公信力等指导精神，对房地产市场宏观调控提出几点建议，以促进房地产市场健康发展。
关键词：房地产，宏观调控，房价随着住房市场化进程的逐步推进，房价过快上涨，住房供给结构失衡，中低收入住房难等各种问题不断暴露出来。
面对这些问题，近十年来国家频频出台多项房地产宏观调控政策，对促进我国房地产业健康发展起到一定作用，2004年住宅平均销售价格增速达到17.8%，并在接下来的几年一直保持高速增长，住房问题始终没有得到有效解决，许多中低收入者依然“望房兴叹”。
2013年11月，十八届三中全会召开，全会指出科学的宏观调控、有效的政府治理，是发挥社会主义市场经济体制优势的内在要求，必须切实转变政府职能，深化体制改革，增强政府公信力，要建立科学的财税体制，优化资源配置等，解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，更好地满足人民需求等。
这些指导性纲领对房地产市场调控的反思及建议具有十分重要的意义。
1 房地产调控阶段回顾2003年以来房地产调控大致可分为三个阶段：第一阶段(2003-2008)，抑制房地产市场投资过热，主要是通过金融、财政和土地等政策进行调控，包括取消贷款优惠利率，提高首付比例，利用信贷和税收调节需求，打击投机，并严格限制土地的供给等，但是房价增速在2006年有所放缓之后再度反弹；第二阶段(2008-2009)，受到金融危机影响，国家只要是刺激房地产市场，放松对房地产的紧缩和调控，下调贷款利率和住房公积金贷款利率，降低住房交易税费，增加商业性住房贷款利率下调幅度，加大保障性住房建设规模，加快廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区改造，增加供给，房价指数有所下跌，房价环比涨幅在2008年12月触底，但是2009年之后报复性反弹；第三阶段(2010年至今)，再次对房价进行调控，主要措施是提高个人购房首付比例，特别是第二、三套房的首付比例和贷款利率，提高房地产交易税收，规范地产开发商拿地，然而房价仍没有进入平稳发展的轨道，调控效果并不理想。
房地产行业10年间的流行发展摘要：随着我国经济的迅猛发展，房地产行业早已成为我国标志性第三产业。
同时，房地产行业的有效发展，也为我国国民经济的稳步攀升提供了坚实的内在拉动力，促进了我国社会主义和谐社会的建立，对我国的政治、经济、文化均产生了深远影响。
但是在近10年期间，我国房地产虽然得到了良好的发展，但是由于制度、管理上仍不成熟，导致我国房地产行业在发展中一步步走向泡沫经济的初段。
一线炒房热的流行趋势，正向二三线城市蔓延，形成我国房产业新时代的到来。
关键词：泡沫经济房地产行业二三线城市前言：自98年房改后，我国房地产行业逐渐成为我国第三产业支柱，在较大程度上带动了我国国民经济的快速发展。
但是，在房地产近10年的发展中，由于我国房地产行业缺乏健全的管理体制和体系，造成目前我国而我国的房价的普遍飞速上升，更已经成为我国房产行业的主要不稳定因素。
而随着一线城市的房地产受到打压，未来几年里我国房地产行业将发生方向性的转变，二、三线城市的房地产势必成为我国房地产发展的新流行趋势，在未来几年内必将得到繁荣的发展。
1.我国房地产行业现今的发展特点房地产行业作为我国国民经济支柱产业，对我国的政治、经济、文化等行业的发展均产生了深远的影响，有效的拉动了我国国民经济的稳步上扬。
但是，由于近些年来我国房地产行业的制度和体系不成熟，仍存在众多问题，严重致使了我国房价上涨过快，泡沫经济问题日益突出。
而对于地产行业在我国经济发展中的重要性，我国宏观调控将对其实行保护与打击相结合的原则，在抑制房价上升、地产行业过快发展的同时，保护房地产市场的稳定发展，为我国国民经济创造一个持续、稳定、快速、健康的发展环境。
同时，为控制房价的过快增长，我国政府应该对房产行业进行经济宏观调控，打击地产行业的过快发展，使地产企业面临一线城市的冰冻与减速期。
我国的地产行业发生了方向性与拓展空间上的转移，在未来10内我国二、三级城市的房产，势必进入到快速、繁荣的发展时期，改变我国房地产行业的炒房流行趋势。
北京近十年房价变动原因与数据分析报告近年来，北京的房价一直是社会关注的焦点，而十年间的房价变动更是备受关注。
本文将通过数据分析和相关因素探讨，解析北京近十年房价的变动原因。
一、宏观经济因素的影响宏观经济因素是影响房价变动的主要因素之一。
近十年来，中国经济的快速增长、城市化进程的推进以及人口流动等因素对北京房价产生了较大的影响。
例如，随着中国经济的持续增长，北京成为了国际交流和商业中心，吸引了大量外来人口和企业，对房地产市场供需产生了巨大的冲击。
此外，政府的宏观调控政策也在一定程度上影响了北京房价的波动。
二、供需关系的变化供需关系是房价波动的重要因素。
近年来，北京的房地产市场供应量远远滞后于市场需求，导致房价居高不下。
随着城市人口的增加和居民收入水平的提高，购房需求持续增加，而房地产开发商的供应速度却未能跟上，造成供需关系紧张。
此外，限购、限售等政策也对需求和供应关系产生了影响。
尽管政府出台了一系列调控政策，但供需矛盾依然较为突出。
三、土地供应限制北京土地供应受限也是导致房价上涨的重要原因之一。
由于土地资源有限，政府对土地的供应进行了限制。
这导致了房地产开发商在争夺土地资源时价格竞争激烈，进而推高了房价。
此外，土地供应限制也导致了房屋建设的空间压缩，进一步加剧了供需矛盾。
四、金融政策和利率变动金融政策和利率的波动也对北京房价产生了影响。
贷款利率的升降以及信贷政策的收紧或放松都会直接影响购房者的购买能力。
近年来，央行出台了多轮调控政策，通过提高利率和收紧信贷政策等手段，抑制了购房者的购买能力，进而对房价起到了一定的抑制作用。
五、投资投机需求的影响房地产市场一直是投资者追逐高收益的重要领域，投资投机需求也是北京房价波动的关键因素之一。
近十年来，投资投机需求高涨，使得房市成为一种投机品种，进一步推动了房价上涨。
然而，房地产市场也存在较高的投机风险，政府的调控政策也旨在遏制过高的投资投机需求。
六、数据分析结果通过对近十年的数据分析，可以看出北京房价的变动趋势。
近年房地产政策历史梳理
今天来聊一聊近十年房地产政策的变化。
以前，房子好像没有现在这么多人关注。
那时候，很多家庭都是住在自己盖的房子里，特别是在农村，大家都是找亲戚朋友帮忙，一块砖头一块砖头地把房子建起来。
在城市里，房子也没有像现在这么多花样。
后来，房地产政策开始有了变化。
比如说，政府开始鼓励大家买房子，就像给大家加油打气一样。
银行也很配合，降低了贷款的利息。
这就好比你去商店买东西，本来很贵的东西，突然变得便宜了一点。
那时候，很多爸爸妈妈就想，现在买房子好像比较划算，于是就开始考虑买自己的房子。
再后来，又有了一些新的政策。
为了让更多的人能住上房子，政府开始建了好多经济适用房。
这经济适用房就像是专门为那些钱不是很多的家庭准备的小窝。
我给你们讲个故事，我有个同学的邻居，他们家收入不高，一直都是租房子住。
后来有了经济适用房政策，他们家经过申请，就住进了属于自己的小房子，一家人可高兴了，就像小麻雀找到了温暖的窝一样。
还有，在一些大城市，房子变得越来越贵了。
这时候政策又出来，为了不让房子价格涨得太离谱，政府就开始限制房子的买卖。
就像给那些想哄抬房价的人说“不可以”。
比如说，一个人如果刚买了房子，不能马上就卖掉，得等一段时间。
这近十年的房地产政策，就像一场有趣的游戏，一直在调整，目的就是让大家都能有房子住，能住上合适的房子。
你们的家是什么样的 。
