临时商业整体定位

888三乡鸿埠商业街整体招商思路

五、鸿埠商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析

1、投资业主风险分析

? 商铺不能及时租赁出去；

? 商铺租赁的投资回报率比较低；

? 商铺升值潜力有限，不能转手或难于转手。

2、自营业主（租赁户）风险分析

? 项目招商在开业前不能完成85%以上或装修未完成，项目不能如期开业或开业时刻无限期拖延；

? 由于招商工作的疏漏，导致商业街内经营无序、鱼龙混杂；

? 生意不是专门理想或经营惨淡；

? 开发商卖完后走人。

3、开发商风险分析

? 投入大量招商推广费用后，招商成效不明显或收效甚微；

? 开发商自己没有专业的招商人员，需聘请专业的招商公司，费用开支加大；

? B1、A1区区销售情形不理想。但若招商不理想，今后的经营或销售会专门困难；

? 项目不能如期开业，业主闹事；

? 项目日后经营不是专门理想或经营惨淡，则不利于开发商的品牌树立。

? 项目不能获得稳固的投资回报，业主闹事；

六、招商中存在的要紧咨询题及规避方法

咨询 题 一：招商时刻紧迫、任务量较大

如前面所述，项目的整个招商时刻只剩下约3个月左右的时刻，总共有约8000m2、80多个铺位需要招商，因现在间专门紧迫，任务庞大。

规避方法：尽快确定整体招商执行方案，成立专门的招商机构开始工作，并组织专门的部门监督治理。

咨询 题 二：已买商铺的业要紧求自营或自行转租，可先前没有交保证金，签定有关协议，对其难以制约

规避方法：建议提早召开临时业主大会，成立临时业主委员会，协助开发商做好业主方面的种种工作，以保证项目能如期开业。能沟通成由开发商进行统一试营业和统一招商。因此，只要业主自营与自行转租不违反开发商的有关规定及不阻碍其它业主经营的能够考虑其要求。

咨询 题 三：引入大型租赁户后，可能导致租金较低，其余业主不同意

引入大型主力店、知名品牌客户，由于面积较大，其租金相对会降低，但引入大型租赁户一次性能够租赁较大面积，另外大型品牌的进驻会形成示范效用，吸引中小客户进驻，从而缩短整个招商周期，保证如期开业。

编制商管总部工程审核序号开始时间部门业务事项

1开业前30月工程项目地块信息，项目解读

2开业前29月工程市场调研、商业调研

3开业前28月工程项目整体开发策略制定

4开业前27月工程空调冷热源论证及成果移交

5开业前27月工程供电方案论证及成果移交

6开业前27月工程概念方案设计

7开业前26月工程主力店业态规划及平面确认

8开业前26月工程商业动线确定

9开业前25月工程总平面规划及单体报建会审

10开业前24月工程主力店工程交付标准及工程界面

11开业前24月工程商铺工程交付标准确定

12开业前24月工程商业建造标准确认

13开业前24月工程机电参数选择，弱电建造标准标准确认

14开业前23月工程立面方案功能需求提资

15开业前23月工程初步设计会审

16开业前22月工程内装及采光顶方案会审

17开业前22月工程景观方案功能需求提资

18开业前21月工程消防咨询意见上报

19开业前21月工程弱电智能化方案会审

20开业前21月工程泛光方案会审

21开业前21月工程幕墙方案会审

22开业前21月工程主要设备选型报告会审

23开业前20月工程第一版施工图会审

24开业前19月工程导视方案

25开业前20月工程立面多方综合协调会

26开业前20月工程机电施工图会审

27开业前20月工程内装及采光顶施工图

28开业前20月工程泛光施工图、幕墙第二版施工图商业项目开业前商管工程相关工作倒排节点

根据总结经验及参考同行业标准，初步建立商业项目开业前商管工程相关工作倒排设和管理，提供效率及协作水平。请领导审阅批示。29开业前20月工程业态落位及铺面划分（第一稿）含编号、面积

30开业前19月工程办公、后勤用房选址规划

31开业前19月工程各专项工程设计方案的功能需求

32开业前18月工程能源价格市调

33开业前18月工程建立图纸台帐

34开业前17月工程多种经营点位规划及工程条件预留

35开业前17月工程主力店工程条件图纸会签

36开业前16月工程商业管理界面划分确定

37开业前16月工程停车画线与导师深化方案

项目规划设计方案要点详解及项目规划评审意见

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新项目规划设计方案评审关注要点详解

一、前言

1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段？

商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。

2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容？

商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。

二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点

1． 对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。

2． 此阶段商管公司的任务及准备工作内容

商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。 3． 评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝）

【关注点1】业态定位

根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。

第一. 业态定位：

这是商业定位的第一步,也就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么，是做百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一起做购物中心？这就是第一项业态定位。

第二。功能定位：

功能就是商业项目到底是做什么的？是做购物、还是做健身、运动，还是做餐饮、休闲、娱乐,还是做旅游、会展。 功能不仅仅是购物,很多人在定义商业的时候很狭隘,我们认为商业不仅仅是卖东西，实际上现代商业的功能是复合型的。

第三.品类定位：

商业项目是做服装、还是做百货？是做家电、还是做通信、数码？是做家居、还是做建材、还是做灯饰、还是做窗帘布艺？这叫品类组合。如果一个商业项目做家居建材城，那也是需要品类定位的，比如红木家居做不做？还是做现代家居，藏品做不做？床做不做，还是只做厨房用具？这都是品类。做窗帘、灯具、木地板、油漆、暖通，这都属于品类定位。

第四。客群定位、客层定位：

这就是我们反复说的，商业项目是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与"客层”区别.“群”是一伙人,“层”是一个层次的人，有很多人把这两个概念混淆了,最后导致定位模糊、不清楚。

第五.商圈定位：

这是指商业项目的辐射面积，是做方圆十公里的,还是做方圆五公里的，还是做步行五分钟就可以到的社区商业,社区商业和城市商业中心的商圈是不一样的，所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。

第六.模式定位:

如果是现代百货，那么是采取联营还是采取租赁的模式?如果是中等商铺，是招几个大品牌，还是招众多的小品牌?是统一收银,还是分营收银？是统一管理，统一收银,还是分营管理,分营收银？那么这叫模式定位。这是直接影响到招商的策略和招商的政策的，也是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的.

第七.形象定位：

商业项目以什么样的形象展示出来是很重要的，是高端时尚的形象，还是大众流行的形象呢?形象定位对企业来讲是很重要的，是一种亲和力，还是一种时尚,都是需要设定的。