2007年三季度中国房地产形势分析报告_secret

房地产市场形势分析报告（2007年第三季度）<<建筑房地产业要参>>编辑委员会编写2007年11月25日章节目录一、全国房地产市场概况：政策重点 (4)二、投资完成额：开发投资增幅逐月上升，住房供应结构改善 (6)三、开发资金来源：国内贷款快速增长 (7)四、商品房建筑与销售：供销两旺 (9)五、商品房空置情况：空置严重 (12)六、重点城市存量房市场交易情况:重点城市 (13)七、房地产市场展望：四季度增量供给平稳，房价回落 (14)图目录图 1：2006年1月-2007年8月全国房地产开发投资完成情况 (7)图 2：2006年1月-2007年9月房地产开发企业资金来源结构运行趋势 (9)图 3：2005年1月-2007年9月全国房地产企业土地购置与开发面积同比增长 (10)图 4：2005年1月-2007年9月全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长 (10)图 5：2005年1月-2007年9月全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长 (11)图 6：2005年1月-2007年9月全国商品房销售面积及同比增长情况 (12)图 7：2006年1月-2007年9月全国商品房销售额及同比增长情况 (12)表目录表 1：2006年1月-9月全国房地产开发投资资金来源结构及同比增长情况 (7)表 2：1999年-2007年9月末全国商品房空置情况 (13)表 3：2007年9月份四大城市存量房销售均价情况 (13)表 4：2007年9月份四大城市存量房租赁价格情况 (14)2007年三季度中国房地产形势分析报告一、全国房地产市场概况：政策重点针对部分地区房价上涨较快、住房供应结构性矛盾突出等问题，中央出台了一系列调控措施，并取得初步成效，但房地产市场上仍然存在囤积土地、囤积房源，住房建设和消费模式不合理等亟待解决的问题。

国务院就加大房地产政策调控力度，引导住房需求，进一步完善有区别的信贷调控政策做了进一步部署。

调控之意在于，兼顾供给与需求，既重点打击投机需求，尤其是海外游资的投机，也注意通过物业税、降低住房贷款成数、缩短贷款期限、提高贷款利率等手段，控制需求总量。

通过建设廉租房等政策，鼓励低收入群体主要通过租赁改善自己的住房条件，抑制房地产市场的过度消费和提前消费。

1、外汇局暂停房地产外债结汇国家外汇管理局再度下发通知，明文规定停止办理6月1号以后的所有外商投资房地产项目外债登记以及外债结汇手续。

对2007年6月1号以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外债登记和外债结汇核准手续；对2007年6月1号以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外汇登记及资本项目结售汇手续。

2、国务院：加快建立健全住房保障体制8月中旬，国务院发文（国发〔2007〕24号）《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。

该意见内容显示，我国将继续扩大廉租住房制度的保障范围，严格经济适用住房上市交易管理，同时表示将继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措施的落实。

8月下旬，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。

会议认为，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

会议要求，在加快建立健全廉租住房制度的同时，要规范经济适用住房建设和管理制度，严格审查购房者资格，合理确定住房标准，严格上市交易管理，加强单位集资合作建房管理。

3、加大闲置土地处置力度9月中旬，国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，要求加大闲置土地，特别是房地产开发领域土地闲置处置力度。

通知要求，各地要加快处置利用闲置土地。

土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收，依法可以无偿收回的，坚决无偿收回；对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退；实行建设用地使用权“净地”出让，出让前应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的三通一平，防止土地闲置浪费。

通知还要求，合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期。

4、央行、银监会：联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会网站同时发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359 号）。

政策从防范房贷风险角度，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理。

《通知》在重申原有房地产信贷调控政策的同时，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策。

其中主要措施有五项：一是，进一步严格房地产开发贷款条件；二是，严格住房消费贷款管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并将第二套（含）以上住房贷款的首付款比例提高到40%，将利率水平提高到正常利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；三是，明确提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平；四是，加强房地产信贷征信管理；五，要求所有商业银行（包括外资银行）按照《通知》及通知精神和相关政策，抓紧制定、完善房地产信贷业务管理操作细则，并向监管部门报备。

5、财政部：六项措施支持解决低收入家庭住房困难9月中旬，中国财政部表示，将采取六项措施，支持解决低收入家庭的住房困难问题。

这六项措施包括：将解决城市低收入家庭住房困难，纳入公共财政覆盖范围；参与研究制定解决城市低收入家庭住房困难的各项配套措施，包括廉租房保障制度、经济适用房制度、以及集资合作建房管理办法等其他相关配套政策；多渠道筹集城市廉租房保障资金，并确保资金落实到位；落实解决城市低收入家庭住房困难的各项税费支持政策；加强廉租房租金的财政“收支两条线”管理；加强对廉租房保障资金管理使用情况的监督检查，确保专款专用，对于违反规定的，将进行处理，并追究责任者的责任。

6、央行频繁加息央行7、8、9连续三个月上调基准利率0.27个百分点，截至9月15日,央行2007年已经五次加息。

同期，央行8、9月两月连续两次上调存款准备金率，截止至9月底，央行2007年来第七次上调存款准备金率。

三季度来，央行频繁运用加息以及上调存款准备金率的调控工具，值得市场关注。

从央行调控的目的来看，仍然针对的是经济过热，缓解通货膨胀的压力。

但伴随着加息频率的加快，中国已经进入持续性加息的通道的预期受到业界的广泛认同，因此受再度加息影响房地产投资总量可能会减少。

继央行加息，公积金贷款利率也相继上调。

根据之前几次公积金贷款利率上调之后的反应，职工用公积金贷款购房的消费行为并没有受到调息太明显的影响。

今年以来，政府大规模推进保障类住房供应，提高住房公积金贷款额度等种种思路，是疏而非堵，以处置好普通百姓真实的住房需求。

二、投资完成额：开发投资增幅逐月上升，住房供应结构改善今年以来全国房地产开发投资增幅逐月上升，住房供应结构开始改善，但90平方米以下住宅投资比重仍然偏低。

统计数据显示，前三季度，全国完成房地产开发投资12902亿元，同比增长24.3%。

商品住宅完成投资9076亿元，同比增长29.5%。

其中，经济适用房完成投资408亿元，同比增长8.9%。

据40个重点城市信息系统数据显示，各地新审批、新开工住房中，90平方米以下普通商品住房供应逐月增加。

在批准的预售商品住房供应中，90平方米（含）以下的住房套数占比由2006年的34.39%提高到今年1-8月的39.05%；面积占比由21.16%提高到24.73%，但离“90/70”调控要求尚有较大差距，说明住宅开发产品结构仍没有实质性改变，调控政策并未得到充分落实，如果这种状况继续下去，房地产开发与需求的错位有可能导致房地产结构性过剩，面临一定的风险。

自2001年以来，房地产开发投资一直保持着20%以上的增长速度，受宏观经济持续走强的影响，年初以来，房地产增速加快特征明显，1-3月、1-4月、1-5月、1-6月、1-7月、1-8月分别增长26.9%、27.4%、27.5%、28.5%、28.9%和29.0%，1-9月份再创新高，达到30.3%。

图 1：2006年1月-2007年8月全国房地产开发投资完成情况数据来源：建设部三、开发资金来源：国内贷款快速增长今年以来国家陆续出台的上调银行存款准备金率、提高贷款利率、提高第二套房贷首付款比例等紧缩性货币政策并没有对房地产开发资金来源产生实质影响，房地产开发资金充足，国内贷款增速较快。

统计数据显示，1-9月份全国房地产开发企业资金来源为25379亿元，同比增长37.9%。

其中，国内贷款为5123亿元，同比增长30.1%；企业自筹资金8370亿元，同比增长37.4%；其他资金11461亿元，同比增长41.3%；利用外资423亿元，同比增长63.2%。

表 1：2006年1月-9月全国房地产开发投资资金来源结构及同比增长情况单位：亿元，%年份资金来源国内贷款利用外资外商直接投资自筹资金自有资金其他资金来源定金及预收款2006年1-2月3526.7 1000.9 23.5 16 1258.5 729.2 1243.8 771.9 1-3月5640.1 1456.1 51.6 35.1 2024.5 1165.8 2107.8 1312.8 1-4月7584.1 1831.3 82.7 53.1 2616.3 1508.7 3053.8 1974.9 1-5月9624 2187.9 117 77.4 3252 1876 4067.2 2639.7 1-6月12223.8 2743.3 167.3 116.4 4127.9 2374.8 5185.4 3350.1 1-7月14416.8 3254.8 190.9 130.2 4788.2 2768 6182.8 4010.3从2006年1月—2007年9月房地产企业资金来源结构同比增速来看，利用外资资金增速增长较快，其中2007年年初出现2倍的增速，9月份增速迅速回落，为46.6%图 2：2006年1月-2007年9月房地产开发企业资金来源结构运行趋势数据来源：建设部近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。