商住小区项目建设可行性分析报告

“XX花园”（暂名）商住小区 项

目 立 项 申 请 报 告

申请单位:*****房地产有限公司 二零一二年三月十五日 1

目 录 第一章：总论 ………………………………………2 第二章：开发项目的要性和可行性 ………………4 第三章：市场分析及预测………………………….5 第四章 ：规划设计方案及建设条件………………7 第五章 设计总说明………………………………16 第六章 建筑设计说明……………………………19 第七章 结构设计说明…………………………… 23 第八章 给排水设计说明………………………… 26 第九章 电气设计说明…………………………… 29 第十 章 项目经济成本分析……………………34 第十一章：分析总结……………………………….38

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第一章：总论 一、项目概况： 1、项目名称：**镇“XX花园”住宅项目。 2、项目建设地点：**********。 3、项目业主：****房地产有限公司 4、项目负责人：*** 5、项目位置及规模： 本项目位于***，东北侧为***，南侧和西侧均为***居民住宅，北侧为***有限公司（已列入开发规划）。该项目总用地面积***平方米，总建筑面积***平方米；该项目主要以住宅为主，地块沿***为商业广场，广场相邻为公寓（*F），地块内侧为*幢高档住宅楼（*F） 6、开发建设单位简介 “XX花园”（暂名）开发建设单位为***房地产有限公司。本公司成立于***年*月，由***投资组建的房地产开发企业，注册资金***万元，注册地址为*******，法人代表人为 ***先生。现有各类经营管理人员和专业技术人员***人，拥有房地产开发*级 资质。公司于****年*月通过转让拍卖的形式获得******地块国有土地使用权,并于***年*月 在完成***整体搬迁后最终形成开发条件,随着市场经济的不断发展,公司紧紧依托雄厚的资金优势和人才优势，拟利用该地块实施“XX花园” 3

（暂名）项目,努力为居民提供高品质的商品房产品。 7、研究范围 本可行性研究报告主要研究范围：针对项目背景及建设的必要性分析、项目市场分析与预测、项目建设条件及建设方案、项目组织机构、投资估算和资金筹措、项目经济评价等进行研究，在此基础上对项目在技术上、经济上的可行性和合理性进行全面分析，供决策参考。 8、主要技术经济指标

总用地面积（m2） **** 总建筑面积（m2） ****

其 中

住宅（m2） ****

公寓（m2） **** 商业（m2） *** 总停车位 ***辆 总建筑占地面积（m2） **** 建筑密度 ****% 容积率 **** 绿地率 ***%

第二章：开发项目的必要性和可行性 4

***位于***，****，东距***，西离杭州148km，镇域面积***平方公里，常住人口*****人，外来人口近*****人，自****年建镇后，先后获得了浙江省教育强镇，***卫星镇和***科技教育先进镇、***经济发展先进镇、优秀工业园区镇等荣誉。特别是近年来在改革开放大潮的进一步推动下，发生了翻天覆地的变化，经济建设突飞猛进，形成了多层次、全方位对外开放的格局；走出了结构多元、市场带动的经济之路；确立了经济发达、环境优美、信用文明的“现代化工业强镇”目标。伴随着经济的快速发展辖区的居民收入越来越高，盼望居住条件改善的要求越来越强烈。为适应**镇社会经济的迅速发展，本公司决定开发建设“***地块(XX花园（暂名）)，该项目建成后，将成为**镇 的一个环境幽雅、设施齐全、风格独特、交通便捷。新型中高档住宅，该地块的建设将能适应和满足对掌起居民的生活空间的舒适性和居住环境的高追求。 因此，本项目的建设是必要的、也是可行性的。

第三章：市场分析及预测 一：房地产市场分析 5

1. 近几年来，随着国家、省、市对房地产政策的不断变动，本公司对市场的分析也进行了不断的思路调整。随着政策和形势的不断变化。我们奔着实是求事，着眼于地区的发展。面对客户，在设计当中依据规划设计条件，双层考虑，把握市场从整个**的房地产市场分析。住宅的平均价格从2010前的4000元/㎡左右上升到目前的8000元/㎡左右，高档住宅及商铺的销售价超过10000元/㎡。 2. 随着城镇生活水平的不断提高，城市化进程的不断加快，目前**房地产开发，在今后的5-10年内， 新型住宅需求将是持续增长态势，而且今后几年将处于加速增长阶段。 3. 随着人们对生活环境质量的高追求，**居民更加青睐，高档次的住宅，这为发展高档次别墅和住宅提供了巨大的发展空间。

二、本项目特点 1.本项目总建筑面积****平方米的商业和住宅及配套设施，销售市场前景乐观。 2.本项目建成后，将成为**镇 规划区的一个环境幽雅、设施齐全、交通便捷，智能化的中高档住宅小区，此建筑项目的开发能立足于现在，着眼于未来。而购房者看 6

中的正是本项目未来发展前景。 3.本项目在规划设计方面围绕以人为本的设计理念，强调人们的工作和生活质量，创造人性化空间的智能住宅小区。

三、市场分析的结论 综上分析，本项目在市场有极大的优势，能满足消费者对生活环境的高追求 和生活空间舒适性要求。因此本项目的市场定位已体现在高档次、智能化、配套齐全、房型设计合理、售价适中，奔着以人为本的原则，取胜于市场。

第四章 ：规划设计方案及建设条件 一、规划技术指标： 7

****地块“XX花园”暂名，设计方案参考了****建筑设计有限公司的设计方案及掌起镇规划部门的地形图及红线要求，该住宅小区项目控制性规划技术指标如下： 总用地面积为：****㎡ 总建筑面积为****㎡， 其中：住宅面积 ****㎡ 建筑密度为：****%， 商业面积：***㎡ 容积率为：**** 绿地率为：***% 二、市政建设条件及方案 根据本项目涉及的初步估算，本项目市政配套需求量如下： 用水量： **立方米／日 用电负荷： ***KW 直接电话及光缆宽带网站点：***点 市政配套方案： 水源：本工程水源为市政供水管网，供水压力暂取为****Mpa。 用水量：最高日**m3/d，最大时**m3/h。 供水方式 生活给水采用市政给水管网直接供水的方式。本地块采 8

用两路进水，由市政给水管网引*根DN**的给水管，在用地范围内形成环网，保证生活和消防用水的需要。 生活热水系统： 多层住宅及公寓均采用太阳能热水系统，初步考虑采用集中集热、分户储热、间接换热、机械循环的供水方式，分户水箱配备全额辅助电加热器，在保证用水安全的基础上达到环保节能要求。 计量方式： 根据自来水使用的功能、户数，公寓、住宅、商业及物业等给水均一户一表计量。 管材： 冷水：室内生活给水干管、立管采用钢塑复合管，螺纹或沟槽式连接；支管采用PPR管，热熔连接；管道、管件及阀门的公称压力1.0MPa。室外采用钢塑复合管和铸铁管。水表井和阀门井均采用砖砌筑。室外露天的给水管道采用泡沫橡塑保温。 热水：热水供回水管均采用热水型PPR管，热熔连接，公称压力1.0MPa。

三、排水系统 1.污水排水 1.1 室内采取污废合流、雨污分流；室外总体为雨污分流制。污水通过污水管道收集，经污水井排至化粪池，经处 9

理后排至市政污水管网。生活污水排水量按生活给水量90%计。 1.2 室内排水管道采用UPVC螺旋消音排水管，粘接。室外排水管道采用承插式UPVC加筋管，橡胶圈接口。 2.雨水排水 2.1 屋面雨水采用87型雨水斗重力流排水系统，有组织排水至室外雨水管网。 2.2 雨水量：雨水按当地暴雨强度，屋面重现期P=10年、室外重现期P=3年进行设计给水：本项目水源取北侧道路的城市自来水管道。 排水：本项目室内污废分质分流，室外采用雨污分流，生活污废水排至市政下水管网，集中排入市政主干道送污水处理厂纳污水体。雨水在给雨水口收集，直接排入河网，生活排水量同给水量。 室内雨水管采用UPVC芯层发泡管，粘接。 室外道路边适当位置设置平箅式雨水口、收集道路、人行道雨水。 室外雨水管采用采用承插式UPVC加筋管，橡胶圈接口。

供电：设计采用一路10KV高压点源供电，接至小区变电机房电话电缆及宽带网：由五类线接至电信局电话及宽带光缆网主干线-每幢设分线箱。 10

四、消防给水系统 1.消防用水量 室外消火栓用水量20L/s，室内不设置消火栓系统。 2.室外消火栓给水系统 2.1 室外消防水源采用城市自来水。 2.2 生活用水与消防用水单独设置管道系统。建筑物内消火栓灭火系统的消防水泵接合器设在本工程靠建筑周围的道路旁。 2.3 室外为低压制消防系统，火灾时由城市消防车到现场从室外消火栓取水进行灭火。 3.灭火器设置 户内适当位置设置MF/ABC3(3kg/瓶)型灭火器，每处两瓶。

五、节能 1.按《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003(2009年版)选取给水用水定额。 2.采用合理的供水系统，充分利用市政供水压力：根据用水设备、用水卫生器具水嘴的供水最低工作压力要求，确定直接利用市政供水的层数。 3.采用内壁光滑、阻力小的给水管材，适当放大管径以减少管道的阻力损失。 4.选用节水型卫生洁具及配件