会昌县2015年下半年房地产市场分析

2015年中国房地产趋势分析

2014年GDP大家都知道了，08年以前是一个高增长的过程持续在9.5%以上，08年金融危机以后出现了一个高峰，但是之后这个曲线就是下滑的趋势，到现在为止还是继续下滑。去年保7.5%，明年可能就6.5%，这个只能说李克强总理在两会里面的讲话说希望保持在平稳的态势。

如果稳定在七到八之间是一个较长的稳定状态，否则2020年我们就达不到我们的承诺。中国出现通胀以后，也出现了两次的降息、降准，两会之后周小川提出可能还会有后续的政策。民间固定资产投资和全国固定资产投资，今年也再继续下滑，从15点多降到了13点多，我们更看重的是民间固定资产投资的下滑，如果占80%左右的民间投资都跑掉了，那么拉动经济增长就是一个很难的事情。

基础设施不断往上的过程中，怎么会投资下降呢，基础设施主要靠政府投资，尽管政府批了接近十万亿的投资项目，中国的经济更重要的靠民间投资保持增长。其中制造业投资和房地产业的投资下滑，光卡基础设施的投资拉动是不行的，李克强说的克强指数都是按照工业增加值来算的，大家都在担心一季度的GDP有可能低于7点。 看看分类，发电量是动力增长里面最低的，我们现在主要还是靠电力，但是一二月份电力增长是增速缓慢。前年开始，我们第三产业的比重大幅度提高，因此用典少了，反过来我们的工业增加值仍然占50%的GDP贡献率，工业增加值的下降也仍然是稳定的。

另外就是社会消费品零售额，一二月份是高速增长的时期，一二月份是有春节的，所以增长周期内有两个节日，又是比较大的节日，但是这两个节日并没有引起我们的消费增长，而消费指数继续下滑。从分类情况来看，说明我们的消费提升了，食品类，餐饮类在迅速下跌，通讯类是迅速上升的过程，比较危险的是我们的汽车类，这部分的增长率原来也很快，但是去年开始有所下降了。

房地产开发，房地产开发投资增幅也在下降，去年大概也是年初的500强峰会，我们说去年投资增速可能会降到10%，扣除物价指数去年只有9点几，今年在十之间，仍然会继续下降，政府不出台政策的话，还会继续下降。从增长比例的情况来看，今年继续下降0.1个点，按分项来讲，住宅是急剧下滑，商业和写字楼去年是持续上升的，今年一季度也一样。

2015 行业篇：高库存压力下2016年房地产投资难有明显改观

>>重点提要<<

 行业销售回升得益于政策推动，2016年政策红利仍将持续

 全年成交接近历史峰值，2016年销售难再惊艳，平稳为常态

 开发投资“跌跌不休”，企稳迹象或在2016年下半年显现

 新开工低迷致未来新增供应减少，为消化存量赢得宝贵时间

 土地市场总量锐减与深度分化并行,2016年整体规模维持今年水平

 “十二五”收官之年，中国经济在“稳增长”和“调结构”平衡间一改以往“高增长”态势，经济增速下行的压力有增无减。在经济新常态下，处在“白银时代”变革风口的房地产业表现差强人意，开发投资、土地购置面积、新开工等指标早早进入“寒冬”，在全年宽松政策推动下购房需求开始释放，商品房销售显著好转并创新高，但销售与投资背离的现象并没有扭转，高居不下的库存问题仍是2016年制约房地产开发投资回升的阿喀琉斯之踵，着力解决城市间的供求关系不平衡以及产品结构性供应过剩的问题仍将是行业调整的核心。

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 ❤ 2015年总结 ❤

 1行业环境稳增长是第一要务，房地产行业受益于政策青睐

 纵观2015年经济，政府致力于经济转型，将投资驱动、以制造业为主导转变为以服务为导向、由消费驱动，但服务业增速不足以弥补投资增速放缓所带来的空缺。数据层面上，中国三季度GDP同比增速为6.9%，创2009年第一季度以来新低，六年来首次跌破7%。

 在经济增速下滑之际，房地产行业依旧是被作为拉动经济增长的重要抓手，成为经济增长的“稳定器”。以往来看，每年中央对于房地产态度将直接成为行业未来走势的风向标。2010、2011年，中央称部分城市房价上涨压力仍然较大，限购大幕全面执行，行业政策收紧，进入全面调整期。2012年中央在强调调控主基调不变的其情况下，政策面上有所放松，在行业基本面出现好转。2013年，政府对市场调控态度“模糊”，房地产行业政策大环境持续缓和，行业迎来顶峰。而在经济增速的下滑，压力加大的2014年，放开限购，行业进入筑底回升的时期；2015年全面支持自住和改善型购房需求。

华业行独家解读2015年中国楼市走势

华业行机构12月31日报道，得益于下半年一系列利好政策出台、房企加大推销力度去库存等因素影响,房地产市场在年末出现了整体回暖迹象。华业行机构首席市场分析师认为,一二线城市房地产市场确实开始有所好转,不过三四线城市由于库存绝对值过高,回暖迹象不明显。此外,业内普遍认为,目前,大型房企实施“低迷期拿地”的策略,“面粉”贵过“面包”的现象愈演愈烈,加之库存高企等一系列因素,预计2015年房地产市场将持续处于调整期。

房地产市场出现回暖迹象

据了解,今年9月30日,央行发布房贷新政,放松了首套房的认定标准,实行“认贷不认房”,对改善型住房需求利好。新政发布后,楼市开始逐渐回暖,商品房成交量有所回升。

此外,11月21日,央行宣布降息,一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%,惠及到刚需人群。业内认为,一系列利好政策出台,购房者对市场的预期明显向好,房地产市场在年末出现了成交翘尾行情,成交量进一步上升。

大型房企拿地热情高涨

随着全国楼市出现了稳企回升的迹象,大型房企的拿地热情也持续高涨。华业行地产市场研究部统计数据显示,截至12月23日,今年北京、上海、广州、深圳共成交住宅用地(住宅和含住宅性质的土地)208宗,土地成交价款3335.7亿元,创历史新高,预计全年有望突破3400亿元。从单价来看,截至12月23日,一线城市住宅用地平均价格为11785元/平方米,同比上涨约55.6%,创历史新高。

华业行地产首席分析师认为,10月以来,住宅市场交易明显升温,迅速带动一线城市土地市场的整体成交。从市场大周期来看,房地产业正经历一个调整阶段,大型房企实施“低迷期拿地”的策略。在整体市场供大于求、区域分化严重的情况下,房企更加愿意扎堆一线城市,而非在三四线城市深耕,这使得一线城市的土地竞争激烈。

同时,业内人士指出,今年一线城市宅地成交的溢价率不高,这是因为随着土地一级开发成本的提高,一线城市住宅用地的底价不断抬升。北京等城市在土地出让中,采取将保障房地块和商品房地块“捆绑”出让的方式,成本的转嫁使得商品房用地成本更高。

南昌江农房地产咨询有限公司出品

5.结论与展望

5.1 结论

回顾2015年上半年房地产市场发展情况，我们可以得出以下几个结论。

1、政策发力更重市场调节，行政干预逐步弱化

十八界三中全会指出，“使市场在资源配置中起决定性作用”。自2013年下半年以来，我国经济下行压力巨大，经济增长速度放缓逐步成为常态。即使面对此种严峻形势，政府在经济干预上，仍然没有采取过强的行政干预，而是采取温和的市场调节，进行资源优化配置。房地产政策依然如此，市场调节逐步加强，行政干预逐步弱化。

本司认为：房地产市场行政干预将会进一步弱化，地方长官意识将会进一步减弱，土地资源配置将会进一步优化。据此而来的房地产黄金时代已成过去，白银时代已经来临，有块地就能赚钱的时代已成历史。对于房地产开发商而言，未来更应洞悉市场规律，科学分析客户需求、精准定位产品结构、全面做好营销管理，以更加专业化、市场化的手段运作房地产项目，方能取得竞争优势，获取超额利润。

2、房地产业作为支柱性产业地位难以动摇，房地产市场健康向上发展众望所归

房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率2014年约占13%，对稳增长、促就业、调结构起着极其重要的作用。房地产行业牵涉面之广、带动面之大、贡献率之高，无论是从GDP贡献、产业关联度，还是从就业拉动、民生改善等，依然是其他任何行业不可媲美。 南昌江农房地产咨询有限公司出品

本司认为：不管百姓愿不愿意，房地产业作为我国支柱性产业的现实不会改变，房地产业健康向上发展的趋势不会改变。因此，江龙咨询建议房地产开发商，既要看到未来我国房地产行业发展面临的新常态，更要看到我国房地产行业发展面临的新机遇。

3.政策组合拳作用下，房地产行业发展呈现积极态势

在一系列政策组合拳作用下，2015年上半年，特别是自3月份开始，房地产市场呈现积极态势。虽然受滞后效应影响，全国房地产投资增速逐月回落，房地产开发企业土地购置面积大幅下滑。但商品房销售面积企稳增长，70大中城市房价总体走势转而向上。