新疆石河子市房地产住宅市场需求研究

研究探索R~h&E却场花tionEnte印 riseSdenee企业科技与发展2010年第12期(总第282期)

AndTeChnology&DeveloPmentNO.12,2010(Cumu坛tivelyNo.282)

新疆石河子市房地产住宅市场需求研究李春江(新脸天业化工有限责任公司,新获石河子83012)[.扭󰀁文章针对着河千房地产市场状况,通过接索丸份及对消费者的闷落面访,获得消资市场珠在建摇盘的共体愉况,井对房地产性毛市场的砚软与存在问雌进粉分析研式,甘在对石河千市房地产住名审场发展申存在的问

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I中.分约母加初.幻3.5!盒欲栩伙砚扒该农.号11674抽哪(2010)12一0015邓 SomeResearchesontheSuPPlyandDemandofRealEstateResidentialMarket inXinjiangShiheziCity UChun一iang(羌助画g几anye以巴∀#心co.,#d.,sh功面x万匆俪 983012)!肪翻et]aasedontherealestatenlarketinsb山e∀,阮vioitsonp拍Pe币esforsaleandthequestio一 resonconsum∀,

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随着我国房地产业发展,全国楼市在一片议论声中高歌猛进,新班石河子市房地产市场在这样的大背景下也持续升温,已成为石河子市经济发展的增长点之一,为经济发展作出了不小的贡献#本文针对石河子市房地产住宅市场状况进行调研,为相关人士展示一份市场供需状况的画卷,并对市场发展中存在的问题提出对策#1石河子市房地产住宅市场现状分析,.,居住区域现状石河子市分为老城区 市中心附近区和经济技术开发区,经济技术开发区用地规划工作已完成,市中心附近区和老城区的土地储备不多,附近建筑已十分拥挤,几乎无可开发的空地,房地产开发活动多为旧城改造#经济技术开发区土地资源丰富,有较大的开发潜力(见图l)#因城市中心东移,经济印.00笼40.00笼30.加笼20.00笼10.00名0.0笼现在的居住地令五冲丫了广∀技术开发区作为新城区是石河子市商品楼集中地,也是日后石河子市城市发展的重点区域和扩张方向#,.2商品房和经济房是主要住房来源.也是未来几年内房地产开发的主导方向(见圈2 圈3),.3居住面积以60一 90mZ为主,墓本为温饱型消费,多数住房面积有待改善(见圈4)#1.4房型结构以2室户和3室户为主,活动空间相对较小(见圈5)人们多居住在早期开发的房屋,室内设计多不合理,如卫生间布置 方位和通风存在问题,冰箱 洗衣机的放置位置欠合理#对这些地方都应多加考虑,以体现人本思想的居住理念#

,.5物业服务已墓本走进每一个住宅小区.但物业服务的满意度不商石河子市大多数小区都有物业管理,而尚未有物业服务的小区都有一定的特殊性#石河子市的物业管理存在问题较多,水平不高,管理费较高且经常发生偷盗现象,从业人员良秀不齐,服务态度差#虽然物业管理已基本走进每个住宅小区,但大部分业主对其服务的满意率还不是很高,很多方面还要进一步完善#圈,地城名称

石河子市居民现今的居住地分布圈

t作者简介%李春江(197任一),男,河南驻马店人,新盛天业化工有限责任公司刹总经理,石河子大学在读研究生,研究方向:区城经济及管理领城#15口自租房10一28笼口单位福利分房

.经济房27.1笼

12.62宝.!黔

.商品房40.19笼

.房改房

6.54笔

.商品房口单位福利分房.其他

圈2

.经济房.房改房口自租房.自建房

杜会铸求房.类型分析圈圈3住房的来派分析圈

圈4现阶段居民居住面积比例分析圈圈5现阶段居民户型结构分布圈1.6小区内的配套设施多数达不到预先设计标准,资金来派有限.市场调研程度和深度不足由于开发商开发规模 开发能力与实际建设水平存在脱节,各相关部门监察力度不够等原因,导致小区内或多或少地存在基础设施配套不足或质t不佳的问题#目前,石河子小区周边基础设施建识主要由政府投资,政府作为社会资源的配置主体,直接主导资源在各行业的分配,投资主体单一,资金来源有限#有些房地产商不进行市场调查,而是按照自己的计划和资源的配里来设t小区的基础配套,其结果不尽如人意# 1.7信息集道及媒体促销现状分析房交会 网络 展览会这几种有效的楼盘传播方式有待发展#开发商对楼盘的宣传力度有待加强,特别是应该加大网上宜传力度,因为它是一个很好的传播媒介(见图6)#

2石河子市住宅市场预期及需求分析2.1居民购房考虑因寮分析地理位置 交通情况 户型结构 小区环境 小区配套是人们最为关注的内容,物业管理水平 价格 升值潜力也是人们较为关注的内容#所以,开发商应该在这些方面上多下工夫,开发出让人们满意的楼盘(见图7)#2.2对居住地点的预期分析经济技术开发区是房地产业竟争的重点区域#石河子市老城区日前已无或极少有拟建项目及在建项目,而市中心附近则主要是一些拟建或正在施工的公共建筑,新建住宅楼较少#经济技术开发区新建的主要是住宅小区,汇集了绝大多数小区建设项目#同时,经济技术开发区娱乐设施和棍饮服务也已成为

数据来派:20()8年丘-7月的市场调查分析结果,下同.6消费者板盘伯息的来派分析圈

市民们休闲娱乐的集中地#因此,经济技术开发区成为客户看好 同类物业竞争的热点区域,也是未来几年的主要购房趋向地(见图8)#2.3对生活配套的招求基本生活配套是人们被关注的热点,如幼儿园 阅览室 健身房和棋牌室等,基本是小区开发的必备配套设施视图9)#2.4对小区配套的份求医院 学校 超市 菜市场和公园等是人们购房时主要考虑的配套内容,因其与市民的生活息息相关现图10)#

16丫-田7消费者助买住房考虑的主要因索分析圈消费者所希望的小区内配套设施

0.9318.697.01盆

a百花村 幸福路 老街等老城改造区.城东开发区.城南小区.伯醉庄园小区.城北小区.市中心或布近市中心.市区边缘.近邻.无所谓,只要周边设施完菩即可

.游泳池.美容厅口棋牌室口咖啡厅.阅览室.保龄球.卡拉0k室.合球厅.网吧.健身房口桑幸室.酒店室.健身界材.幼儿团

口8劝房优先选择的小区分析日圈9小区内配鑫设施期扭分析圈

消费者所希望的小区周边的此套设施.医院 院.学 校口超市 市口餐饮 饮.宾馆 馆.公园 园.车站 站.休闲娱乐场所 所.储蓄所 所.菜市场 场口邮政所 所.证券营业厅 厅.健身房 房.酒吧 吧

圈,O小区周边砚鑫设摘期扭分析圈2.5对建筑风格的份求现代园林式和简洁式的风格已为近阶段市民的喜好,住宅风格多样化是必然结果#现代作品大都以体现时代特征为主,无过分装饰,一切从功能出发,讲究造型比例适度 空间结构清楚美观,体现现代生活快节奏 简约和实用,但又富有朝气的生活气息#无论建筑风格如何,必须将楼盘做好 做得有个性,这样才能为消费者认可和接受叹图11)#2.6对建筑面积和户型结构的摇求3室户稍大户型渐被人们青睐(见图12 图13),因其可满足3口之家及来客的藉要,而许多家长考虑孩子应有一个更加舒适的成长环境,或与老人同住#2室户的需求量也占一定比例,主要是一些新结婚 家庭较贫困和退休静养的群体主选的户型#开发商可在一个楼盘上开发多种户型 多种客厅面圈11消费者.欢的趁筑风格分析圈积,满足更多人群的需求(见图14 图15)#2.7对住房价格的预期大部分居民可接受的房价为 1500元lmZ以下,主要与居民家庭收人结构有关#近几年,随着西部开发战略的实施,众多内地人及周边团场人口涌人新疆的城市,石河子市人口大盆增加,而且人民生活水平在不断提高,改善生活环境的愿望与日俱增,住房需求明显增加,房价也一路高涨#本地区居民以低收人人群为主(见图16),所以居民对房价的期望值也较低视图17)#2.8对付款方式的预期多数居民倾向于一次性付款#主要原因在于传统中国人规避风险的心理,尤其是中老年人(见图18)#按揭贷款和公积金贷款方式也在上升中,年轻人多数选择这种付款方式#

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