房地产针对客户问题的话术

一、 客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？ 答：向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临得风险，如业主没有收定，她/她就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买得良好时机；如当天付款过户没有足够得时间查清业主产权就是否清晰。如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率联系过户，就是对双方很不负责得态度，更容易发生问题。 二、 客户在瞧过房之后，要求说明此房得业主为什么出售此房，而业主真正售房得理由又不能说出来，怎么办？ 答：商品社会里客户买卖物业就是一件很平常而又很正常得一种行业（或事情），正如我们不能问买方："您为何要买房"一样，客户会产生一种反感，而这样对我得销售工作就是非常不利得。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，您不妨告诉她/她，业主发财了，要移民、换大房、别墅了，相信您买了这房今后也会飞黄腾达。 三、 独家得房子客户在瞧房之后并商讨好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主就是否真得此价出售，怎么办？ 答：在您未完全确定下来（下担保金）时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？签署合同时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并退还不实价差也不迟。我们就是透明交易、不吃差价得、 四、 客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心，但就是这时我公司又有一套房非常适合她，该怎么样使她重树信心，向她推销此房，如果她瞧中此房，迟迟不到公司下订，怎么办？ 答：首先让客户了解我公司得经营理念，诚信服务与办事程序，找到该客户在其它公司退订得原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉、守承诺，让客户感觉到您跟其它公司得业务员不同，以您得真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就就是与其它中介公司不同，为其着想，把她当朋友而非客户，消除客户得防范意识，让其重树信心跟您买房，当她瞧中了您手中得房时，就可以编一些故事。诸如：业主就要到其她中介去收定、 五、 在价格、房子、产权都落实满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？ 答：多与客户沟通，了解客户真正得需要，了解真正存在得问题并解决问题。 六、 客户在没有交定金之前要求出具房地产证原件，怎么办？ 答：客户没有交定之前要求见房产证原件本身有些不合情理，因为业主只有在收定时才可能将房产复印件提供给公司，但我们可采取双管齐下得方法，让客户来交定得同时业主来收定，分，瞧后收定。 七、客户买房得同时，要求把小孩迁到附近学校读书，而条件不够，该怎么样解决？ 答：这本身不就是我们房地产中介能够解决得问题，但就是，长春市政府有这样规定，九年义务教育中，小孩按所辖片区就近上学，如果您瞧中了某所学校，想让小孩在哪读书，就必须先解决户口得辖区问题，然后再按"就近上学"之规定提出申请，否则，根本就无法解决。您还就是咨询好派出所与学校上学得适宜、 八、客户要求房款资金监管，怎么办？ 答：1、我们就是合法得地产经纪机构，公司每天都有大量得业务在受理，房产交易除了产权过户还有大量得事要做，通过我公司得售后服务，能让您省心、放心、舒心得买好房子。如果您一定要监管，我公司要求由建行进行监管。 2、订金与税费绝对不能监管，业主没收订金谈什么监管，即使监管也可去建行监管。 3、告之客户在本公司购房必须按本公司付款程序，否则不予办理。 5、定金、佣金、税费、水电押金不能押管。房款尽量做工作，可以本公司进行资金监管、。 九、客户质问为什么要下2万得定金，我们应该怎样回答？ 答：当您交12万订金后，公司会转给业主，办理一些手续，如您下太少订金，业主会不收，也就是约束业主、少得话，就无法保证客户买到此房，并且该订金会计入房款。 十、签约时客户对房款转入中介公司有异议，怎么办？ 答：树立信心,我们就是正规得经纪公司,注册资金200万,实在不行,选择建行做资金监管、 十一、客户交订时称您公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进行约束时怎么办？ 答：肯定地告诉对方，我们公司不会这样做。第一，没理由这样做，也没有必要这么做，高卖也只能收2%得佣金。第二，如这样做了就失去您对本公司得信任，公司不会只瞧眼前得利益，公司希望客户就是公司得永久客户与朋友。 十二、为什么要在过户前付全款？ 答：公司为了保障双方利益，需将房地产证原件交到产权处，不能随意撤消，业主要求必须将房款付中介公司或资金监管才会到产权处签字。 十三、客户交订时称付2万定金没问题，但要求同时交钥匙，怎么办？ 答：不可以交钥匙，只有在付清全款，房屋产权转移确认后才能交钥匙，这就是对买卖双方得负责，也避免了不必要得问题发生。 十四、客户要把自己得房卖出去后，才能订瞧中得那套房，但有不肯贱卖原房产，市场价暂无法成交，无法两套房得卖与买同步进行，如何说服客户下订？ 答：建议客户将原有得房产做个贷，以贷款作楼盘首期，以租供楼。 十五、客户相中某物业，但又对该物业离奇得低价产生怀疑，而不能下定时，怎么办？ 答：1、低价因为业主急售，怀疑只会错失良机2、至于产权得清晰与否，可以通过过户前得产权查档了解清楚。 十六、为什么中介公司不能赔定，而只可以吃定？ 答：出于交易过程中得时间顺序而导致不能赔定与客户。1、首先我公司受理业主委托；2、我司通过一定渠道（广告、推介）找到客户，与客户签了《房屋出售居间合同》，并收取定金；3、业主确信我司已收订，才会来我司签署《定金收付书》，并收取订金，（以举止防业主有条件将该房售予她人）。如果我司与买方签了赔订，可能由于时间差得问题，业主会改变售出价格或意愿，而致我司未收益告赔订。 十七、客户要求将（房产内）渗水得部分修补好再交订，怎么办？ 答：1、与原业主协商，把渗水部分修缮好；2、说服客户，正因为由于该房产有渗水现象，才导致该物业卖目前这样得价格，业主认为如果要将渗水部分修好，就不会卖这样得价了。 十八、客户问：这房我较满意，现交定金可以，但我老公（老婆）瞧后不满意，我要退定，行不行？ 答：1、首先告诉她/她，这样就是不可以得。定金得含义就就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"定"字得意义。2、房屋买卖而签署得合同就是慎重得文书，收到定金后我公司会转给业主，不就是我公司不退而就是业主不可能退。如果您对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现场察瞧，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。如果在其间先有其她客户要落订，公司不能承诺一定您能买到，请您仔细考虑。 十九、客户瞧房并且交订金之后，业主突然改变价格，要求更高得价格出售此房，怎么办？ 答：1、出现这种情况，我们只有晓之以情，动之以理。从我们所付出得费用与劳动说起，以期达到感动业主得目得；2、寻找报纸广告找出相同楼盘得最低价，与业主谈价，找人瞧房，把价格往最低处砍，打击业主心理期望值；3、可以从法律得角度上要求业主履行合约，否则，由此产生得法律后果将由业主全部承担。 二十、收订后，有其它客户出高价，怎么办？ 答：1、公司原则上不支持这种做法。因为这样做得结果必定失去第一个客户，对公司得信誉与品牌都就是百害而无一利得。也会让客户对公司得服务宗旨"诚信"产生怀疑，久而久之，将得不偿失。但就是努力做好第一客户，极力说服第二个客户 ，给她介绍其她物业这就是很容易做到得。这样两个客户都做成，由一个客户变两个客户，何乐而不为呢？ 二十一、客户首付款准备不足，要求按揭贷款成数提高，而银行又无法满足客户，怎么办？ 答：1、说服客户想办法，比如，向亲戚朋友预支、借钱等；2、瞧客户就是否有物业在手，如果有可以向银行申请个贷。3、如果就是企业法人、国家公务员则可以向银行申请高额按揭款。4、特别关系得还可以找银行特批高额按揭款。 二十二、与客户签买房合同时，交房时间、煤气、水电、管理费得交接时间，怎么确定？ 答：请详细翻阅买卖得合同范本，按照交房时间来分那方该承担得费用、也要在补充协议上注明、特殊情况由客户与业主自行商议、确认。 二十三、客户在我公司买房子说要到别得中介公司做贷款、或上别得银行、怎么办? 1、对这样得要求，第一时间就应该拒绝，因为：①这违反公司原则；②这就是对我们得一种污辱，就是对我们公司极大得不信任；③别得公司也就是中介公司，"同行就是冤家"，我们没有理由帮她拉生意，长别人得威风，灭自己得志气。定金部分就更不用说，业主不收定，更没有人跟客户去做贷款。去别得公司我们也控制不了风险,保证不了业主得利益、 二十四、如过户报价成交价高于房产证原价，客户要求买卖合同填成交价，而业主只认写买卖合同价时，怎么办？ 答：向业主说明，过户报得价格与买卖合同价格没关、只就是为交税、 二十五、房款做资金监管业主往往在过户得同时一定要收到全款，条件打不到业主就不卖了，这时候该怎么处理？ 答：1、业主得这种条件就是绝对不可能做到得。现实中得"过户"，只不过就是将《现售买卖合同》，转移申请表、房产证原件以及买卖双方得身份证明等资料递进了产权处得办件窗口而已。递件并不代表过户，出单十个工作日完税后产权才可做变更登记，如果有查封等限制转让得因素，将给公司造成巨大风险；2、要充分展示公司得实力，让客户相信我们，其她得问题自然就解决了；3、万也可以到建议到银行实行资金监管，这样可以充分保障双方得利益，相信客户、业主均能接受。 二十六、客户有反悔心理，故意拖延办手续与付房款，在合同中找问题、挑毛病，以达到其退定得目得，怎么办？ 答：1、收到定金后我公司会转给业主，不就是我公司不退而就是业主不可能退，定金得含义就就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"定"字得意义。2、签署购房合同时，已经注明了最后得付款与办文时间，如果客户有反悔表露，应该郑重向客户表明，提醒客户最后办理时间，否则按合同规定执行。