中国房地产市场投资策略分析报告

中国房地产市场投资策略分析报告

目录

第一节 房价会跌吗？不会 ............................................................................................ 5

一、新房市场：销售均价的三大推动因素 .......................................................... 5

二、二手房市场：小幅调整在所难免 ................................................................ 10

第二节 需求是否会减少？会，但只是暂时的 .......................................................... 12

一、2016 年四季度和2017 年一季度：销售面积同比下降30~40% ............. 12

二、2017 年二季度~四季度：二季度开始改善，下半年见底回升 ................ 14

三、长期来看：新房销量在未来三年将维持在每年约11 亿平米 ................. 16

第三节 一、二线城市供应缺口是否能彻底解决？可能性很低 .............................. 17

一、一线和核心二线城市供应仍小于需求 ........................................................ 17

二、精选30 城，长期将受益于城市住房供应短缺 ......................................... 18

第四节 中国居民房贷杠杆过高？尚未超出合理范围 .............................................. 20

一、各项杠杆比率均未超过其他可比国家 ........................................................ 20

二、2017 年新发放房贷的边际收紧不会给房地产市场带来实质性影响 ...... 24

第五节 三、四线城市是否会持续好于一、二线城市？2017 年可能性低 ............ 25

一、三、四线城市在2016 年四季度和2017 年一季度仍将表现强劲 .......... 25

二、未来：一、二线城市会重新超过三、四线城市 ........................................ 27

第六节 还会有后续调控措施出台吗？应该不会 ...................................................... 27

第七节 附录一 .............................................................................................................. 28

一、我们将277 个地级市重新划分为四个能级 ............................................... 28

二、2016 年国庆节期间出台的调控政策 .......................................................... 29

第八节 附录二 .............................................................................................................. 33

图表目录

图表 1：理财产品是主力 .............................................................................................. 5

图表 2：2016 年理财产品资金量翻了不止一倍 ........................................................ 6

图表 3：2016 年约4 万亿元将被用于公开市场拿地 ............................................... 6

图表 4：进入2017 年，除极少数情况外，开发商外部资金足以支持其拿地活 ... 7

图表 5：即使可售资源增长30%，地产销售下降30%，一、二线城市库存去化月数仍低于其历史高位，供需关系难有大的改变 .................................................. 7

图表 6：住房供应短缺可推动销售均价上升 .............................................................. 8

图表 7：平均楼面地价自2016 年起显著上升，并且其占平均售价的比重也在全国和一、二线城市内显著提升至41%、26%（截至2016 年9 月底） ............... 9

图表 8：我们采用拿地金额占合同销售额的比例来评估开发商拿地对财务资源的消耗程度，并用楼面地价/销售均价来比较拿地成本的高低 ............................ 9

图表 9：2016 年挂牌价格大涨 .................................................................................. 10

图表 10：一线城市新房和二手房市场销售均价同比增速对比 .............................. 11

图表 11：2016 年10 月推出的调控措施与2010/11 年出台的国十一条、新国十条和新国八条可比，但过去是在全国范围内实施 ............................................ 13

图表 12：历史月度销售面积同比增速 ...................................................................... 13

图表 13：调控措施实施后，销售面积同比增速在接下来3 个月/6 个月/9 个月/12

个月内为-20~-40% ................................................................................................. 13

图表 14：一、二线城市和全国范围内住宅用地出让面积在2016 年前9 个月同比持平 ........................................................................................................................ 14

图表 15：公司拿地信息 .............................................................................................. 15

图表 16：总可售货量的增加对一、二线城市销量增长起到显著提升作用 .......... 16

图表 17：我们对2016~2050 年间中国新房销售量的预测 ..................................... 16

图表 18：分能级城市2016~2050 年间新房销量预测 ............................................. 17

图表 19：一线城市在未来五年将持续面临供应短缺 .............................................. 17

图表 20：21 个政策收紧的城市供应不足的状况也不容乐观 ................................ 18

图表 21：30 城2016~2020 年核心指标预测 ........................................................... 18

图表 22：省会城市、直辖市及计划单列市2016~2020 年需供比预测 ................. 19

图表 23：中国277 个地级市2016~2020 年住房需供比热感图 ............................ 19

图表 24：2016 年新增居民住房贷款增长迅速 ........................................................ 21

图表 25：即使经过上半年的快速增长，中国房贷存量占GDP 的比率仍然不高 21

图表 26：即使用现在较短的久期计算，中国全社会的还贷现金流压力也低于美国 ................................................................................................................................ 21

图表 27：房贷占中国居民资产的各项比率目前并未超出日美可比指标 .............. 22

图表 28：就算以现价计算，近年中国房产的总体负担能力也并未下降 .............. 22

图表 29：对房产税因素进行调整后，中国国际性都市的房价收入比不算“鹤立鸡群” ........................................................................................................................ 23

图表 30：去除季节性因素，房贷占房地产总成交额的比率近年并未上升 .......... 23

图表 31：三种情况下的新增住房贷款总额和新房销售额 ...................................... 24

图表 32：2016 年7 月开始三、四线城市超越一、二线 ....................................... 26

图表 33：国庆节政策调整后，分化仍然存在 .......................................................... 26

图表 34：即使对库存量采用最小的统计口径，三、四线城市库存去化周期仍然超过两年 .................................................................................................................... 27