深圳市商品住宅市场空置率的计算分析

全国商品房空置率研究报告

一、统计指标及计算方法的确定

根据国家统计局及地方统计局数据，本文中，

空置率 =空置面积/近三年累计竣工面积

此外，为了更确切的描述某时点空置面积对市场影响，本研究拟建立空置面积消化周期指标，其计算公式为：

二、全国商品房及商品住宅空置情况演变

1、1994年至2008年年度商品房及商品住宅空置情况变化

2008年是我国商品房空置面积猛增的一年，由2007年底的1.35亿平方米跃升至1.64亿平方米，增幅达21.8%。但就此断定我国商品房空置处于高危阶段，不免有些武断。进行一个长达十几年的时序数据分析，或许更能看准问题。下图1-4全面描绘了1994年至2008年我国商品房与商品住宅空置情况的演变历程。并总结出五点。

结论一：从空置面积的量变来看，截至2008年商品房及商品住宅空置面积分别增长1.4倍、0.8倍，与销售量增长的8.3倍、8.1倍相比，显然形态良好。整体上看，1994年至2008年商品房与商品住宅都呈现了一个波浪式的上升，商品房空置面积由1994年的6719万平米升至1.64亿平米，商品住宅空置面积则由5131.7万平米升至9069万平米。在这轮波浪式的上升中，二者低点相互重叠，分别出现在1995年、2004年和2007年。与此同时，商品住宅空置面积的变化要比商品房平稳得多。

结论二：从图2空置率走势来看，我国商品房与商品住宅空置率变化基本一致处于合理回归状态，不存在某些媒体或专家所说日趋升高的紧张状况。1994年至2008年我国商品房空置率由21.436%降至9.503%，下降11.9个百分点，商品住宅空置率由16.897%降至6.339%,下降10.6个百分点，15年平均空置率分别为13.68%和11.28%，目前水平明显低于平均水平。

结论三：由图2可知，近些年来，商品住宅的空置率一直低于商品房，这就意味着商品住宅的空置情况明显好于非住宅类房屋（商办等）。

什么是房地产空置率,空置率与闲置率的区别是什么

近来可以说房地产事业越来越⽕爆，但是很多部门和机构表⽰，⽬前作为中国楼市⾸要问题的是空置率太⾼，中国的

住房供应尤其过剩甚⾄遍及全国，在各中⼩城市以及中国东北部尤其明显，今天店铺⼩编就帮⼤家了解⼀下到底什么

是房地产空置率?除此之外空置率与闲置率的区别是什么?

什么是房地产空置率?

空置率是指某⼀时刻空置房屋⾯积占房屋总⾯积的⽐率。按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为

存量市场的空置率和增量市场的空置率。

1、存量市场的空置率，房地产存量市场的空置率是指某⼀时刻空置房⾯积占全部房屋总⾯积的⽐率。但是，空

置并不区分房屋的新旧，⽆论是第⼀次进⼊市场的新房屋，还是由于当前房屋使⽤者迁移后留下的房屋，只要没有确

定新的使⽤者时，都可被视为空置房屋。

2、增量市场的空置率，房地产增量市场的空置率是指某⼀时刻新建房屋的空置房屋⾯积占⼀段时期新建房屋总

⾯积的⽐率。这时的空置房仅指第⼀次进⼊市场的新房屋。

3、按照国际通⾏惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区,商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展;

空置率在10%---20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

房地产空置率与闲置率的区别是什么?

1、闲置房包括未售出的全部商品房，已售出未⼊住的空住房，社会存量房屋中可出租出售和闲置的全部房屋

等，是反映社会所有存量房屋的闲置状况，已经征⽤⽽空在那⾥未开发建设的闲置⼟地(特别是前⼏年的开发区)也⽐

⽐皆是，应该说它们可能是潜在的闲置房。

因此闲置率就是未售出的全部商品房，已售出未⼊住的空住房，社会存量房屋中可出租出售和闲置的全部房屋等

占所有社会存量房屋的⽐率。

2、⽽空置率则主要是没有使⽤的房屋建筑⾯积除以所有房屋的建筑⾯积乘以100%得到的数字。房屋空置率的计

算是为了了解市场对房屋的需求趋势，如果房屋空置过多，说明需求量不⾜或购买⼒不够，国家或市场可因此作出相

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我国住宅商品房合理空置率分析

作者：陈茜

来源：《现代经济信息》2016年第24期

摘要：空置率是用来衡量房地产市场健康与否的重要指标之一，本文分析了住宅商品房的空置产生的原因，探索了商品住宅合理空置的作用，提出了住宅商品房的合理空置率区间，并对广州、杭州、南宁三个城市的实际空置率进行了实证分析。

关键词：合理；商品房；空置率

中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）024-0000-01

近年来，我国房地产市场持续快速发展，商品房价格不断飙升，空置面积也不断上升，各界人士认为当前房地产市场过热，而其中的一个依据就是商品房空置率过高，有些城市的空置率高达60%。当年所使用的合理空置率的判断标准大多采用国际警戒线，但国际标准不一定符合我国实际情况，以这一标准来判断房地产市场发展正常与否并不一定准确，因此，本文分析了我国商品房空置率的合理区间，为各级政府宏观调控提供合理依据。

一、住宅商品房空置原因

住宅商品房空置的原因各有不同，从市场角度分析，主要是从供给和需求的两个方面的原因。

从供给角度来看，房地产开发企业作为商品住宅的供给者，自然也是房地产市场中住宅商品房空置的起源，房地产企业供给意愿的大小将直接决定住宅商品房空置来源的开发量，住宅商品房建成后投入市场，还可能由于自身缺陷如在设计规划、面积朝向、服务缺陷等方面造成空置。

从消费角度来看，消费者是住宅商品房的承受者，对住宅商品房的空置也有着决定性影响，住宅商品房能否被销售或租赁，很大程度取决于消费者的承受程度，这就要考虑消费者的收入和住宅商品房售价，并且，消费者对住宅商品房的购买意愿大小也会影响住宅商品房的空置率。因此，政府可以通过宏观调控引导和控制房价和居民收入，使住宅商品房空置率更加合理。

房屋空置率抽样调查

一 背景阐述

住房空置率：空置是指房屋没有投入使用，处在待出租或出售的状态。空置率多以全部房屋存量为分母，以全部空置房屋为分子，计算出总空置率；也可以依据房屋的种类(住宅、办公楼、商业用房)和交易方式(出租或出售)细分空置率；计算单位可以是面积或套。

二 理论分析

依据定义我们可以得到住房空置率的计算方法为：

%100全部房屋存量全部控制房屋房屋空置率

采用的抽样方法为分层抽样法

采用的分析方法为回归的分析方法和分层抽样分析法。

三 模型建立

①抽样方法思想阐述

以武汉的各个区域为分层标准，选这个方法是因为分层抽样在对总体参数（即武汉市）的估计中，对各层的参数（即武汉市的各个区域）也进行了相应的估计，加之分层调查的本身优点，因此采用分层抽样既能提高精度又能得到较多的估计值。

②抽样模型的数学理论

记总体为πN，总体有N个单位，即

}{21YYYNN，，，π

按区域分成15层，第i层πNi有Ni个单位，i=1,2，…，15，即

151iiππNN ， 151iiNN

}NN,N{YYYNiii1i，，２πiN

从第i（i=1,2，…，15）层抽取ni个单位，构成第i层的子样本，即

),,,(21)(yyyyniiiii

所有子样本并成总的样本，即

15121151)(),,,(iiniinyyyyny，

子层πNi'的均值NijijiYNY1i1的估计值为

nijijiyny1i1 均方误差为

S2iii2nf-1yi

其中

NiijijYYS12i2i)(N11

2yi的无偏估计量为ss2iii2nf-1yi