第二章资产评估的基本方法
学习目的与要求
理解资产评估常见方法的基本思想、各类方法之间的关系及选择，熟悉资产评估常见方法的具体应用，了解资产评估常见方法的操作步骤和优缺点。
理解资产评估方法之间的联系，掌握资产评估方法的选择。
单选
第一节资产评估的市场法
一、市场法及其适用的前提条件
（一）市场法的含义
也叫市场价格比较法，是指利用市场上同样或类似资产（可参照交易资产）的近期交易价格，经过直接比较或类比分析被评估资产与参照资产的异同，并将参照资产市场价格进行调整，确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
市场法是最简单、有效的方法。
【例题·单选题】（2018.4）关于市场法的描述，错误的是（）。
A.市场法是资产评估中最简单、有效的方法
B.评估值能反映资产的现实价格
C.适用于大部分无形资产的评估
D.评估的参数、指标直接从市场获得
『正确答案』C
『答案解析』无形资产一般难以找到类似的参照物，难以采用市场法，主要用收益法评估。
（二）市场法的评估思路
在资本市场上寻找被评估资产类似的参照物的成交价，对被估资产与参照物之间的差异进行调整，将参照物的成交价调整为被评估对象的评估价值。
需要选择多个参照物，各自得到评估值后，取算术平均值或加权平均值。
（三）市场法应用的前提条件
1.需要有一个充分发育、活跃的资产市场。
2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。
【例题·单选题】（2006）用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或相似资产的（）。
A.重置成本
B.收益现值
C.清算价格
D.市场价格
『正确答案』D
『答案解析』A对应的是成本法，B对应的是收益法；C是清算条件下的价值，属于快速变现价值，是价值类型的概念之一。
【例题·多选题】（2017.10）市场法应用的前提条件包括（）。
A.需要有一个充分发育、活跃的资产市场
B.参照物及与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的
第二章 工程经济
第二章 工程经济
第一节 资金的时间价值及其计算
一、现金流量与资金的时间价值
1、现金流量的概念
考察对象在整个期间各时点上实际发生的资金流出或资金流入称为现金流量。流出系统的资金称为现金流出，流入系统的资金称为现金流入，现金流入与现金流出之差称为净现金流量。
2、现金流量图
现金流量的大小、方向和作用点是现金流量的三要素。
二、资金的时间价值
利息的计算有单利和复利之分。当计息周期在一个以上时，就需要考虑单利与复利的问题。
单利就是只有本金计息，利息不再计息。
F=P（1+ni）
复利就是不仅本金计息，而且利息还要计息。
F=P（1+i）n
某项目建设期为2年，建设期内每年年初分别贷款600万元和900万元，年利率为10％。若在运营期前5年内于每年年末等额偿还贷款本利，则每年应偿还（）万元。
A.343.20 Ｂ.395.70 C.411.52 D.452.68
答案：D
第二节 投资方案的经济效果评价
一、经济效果评价的内容
盈利能力分析，分析和测算项目计算期的盈利能力和盈利水平。
清偿能力分析，分析和测算项目偿还贷款的能力和投资回收能力。
抗风险能力分析，分析项目在建设和生产期可能遇到的不确定性因素和随机因素对项目经济效果的影响程度，考察项目承受各种投资风险的能力，提高项目投资的可靠性和盈利性。
二、经济效果评价的方法分类
确定性和不确定性。对同一个项目必须同时进行确定性评价和不确定性评价。
是否考虑时间因素分为静态评价方法和动态评价方法。动静结合，以动为主。
评价指标分类
基准收益率的确定
基准收益率也称基准折现率，是企业或行业投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的收益水平。它表明投资决策者对项目资金时间价值的估价，是投资资金应当获得的最低盈利率水平，是评价和判断投资方案在经济上是否可行的依据。
基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀以及资金限制等因素。对于政府投资项目，进行经济评价时使用的基准收益率是由国家组织测定并发布的行业基准收益率。非政府投资项目，可由投资者自行确定基准收益率。确定基准收益率应考虑以下因素：
第2章 货币时间价值
什么是货币时间价值
货币时间价值指的是货币在时间上的价值变化。由于通货膨胀和利率等因素的影响，同一笔货币在不同时期的价值不同。因此，对于任何涉及时间的金融决策，都需要考虑货币时间价值的影响。
货币时间价值的计算方法
货币时间价值的计算涉及到现值和未来值的转换。现值是指在当前时间下的货币价值，未来值是指在未来某个时间点的货币价值。
常见的货币时间价值计算方法包括以下三种：
1. 现值公式
现值公式可以将未来的货币价值转换为当前的货币价值。其公式如下：
PV = FV / (1 + r)^n
其中，PV 表示现值，FV 表示未来值，r 表示利率，n 表示时间。
2. 未来值公式
未来值公式可以将当前的货币价值转换为未来某个时间点的货币价值。其公式如下：
FV = PV x (1 + r)^n
其中，FV 表示未来值，PV 表示现值，r 表示利率，n 表示时间。
3. 年金公式
年金公式可以计算一定时间内每期支付的固定金额的现值或未来值。其公式如下：
现值公式：
PV = PMT x [(1 + r)^n - 1] / r x (1 + r)^n
未来值公式：
FV = PMT x [(1 + r)^n - 1] / r
其中，PMT 表示每期支付的固定金额，r 表示利率，n 表示时间。 货币时间价值的应用
货币时间价值广泛应用于金融领域，包括投资、贷款等方面。以下是一些具体应用的举例：
投资决策
对于长期投资计划，需要对未来的收益进行评估。通过使用现值和未来值公式，可以计算当前的现值，从而了解未来的收益是否具有吸引力。
贷款决策
在制定贷款计划时，需要考虑利率和还款期限等因素。通过使用年金公式可以计算还款期内每期所需支付的金额，从而帮助借款人了解贷款费用。
货币时间价值是金融领域中重要的概念。通过计算现值和未来值，可以帮助人们在投资、贷款等方面做出更加准确的决策。在实践中需要注意多种因素的影响，如通货膨胀等因素的变化可能会对货币时间价值产生影响。
第二章货币的时间价值
第二章货币的时间价值
一、货币时间价值的概念
在商品经济中，货币的时间价值是客观存在的。如将资金存入银行可以获得利息，将资金运用于公司的经营活动可以获得利润，将资金用于对外投资可以获得投资收益，这种由于资金运用实现的利息、利润或投资收益表现为货币的时间价值。由此可见，货币时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称资金的时间价值。
由于货币的时间价值，今天的100元和一年后的100元是不等值的。今天将100元存入银行，在银行利息率10%的情况下，一年以后会得到110元，多出的10元利息就是100元经过一年时间的投资所增加了的价值，即货币的时间价值。显然，今天的100元与一年后的110元相等。由于不同时间的资金价值不同，所以，在进行价值大小对比时，必须将不同时间的资金折算为同一时间后才能进行大小的比较。
二、货币时间价值的计算
为了计算货币时间价值量，一般是用“现值”和“终值”两个概念表示不同时期的货币时间价值。
现值，又称本金，是指资金现在的价值。
终值，又称本利和，是指资金经过若干时期后包括本金和时间价值在内的未来价值。通常有单利终值与现值、复利终值与现值、年金终值与现值。
（一）单利终值与现值
单利是指只对借贷的原始金额或本金支付（收取）的利息。我国银行一般是按照单利计算利息的。
在单利计算中，设定以下符号：
P──本金（现值）；
i──利率； I──利息；
F──本利和（终值）；
t──时间。
１．单利终值。单利终值是本金与未来利息之和。其计算公式为：
F＝P＋I＝P＋P×i×t＝P(1+ i×t)
例：将100元存入银行，利率假设为10%，一年后、两年后、三年后的终值是多少？（单利计算）
一年后：100×（1+10%）＝110（元）
两年后：100×（1+10%×2）＝120（元）
三年后：100×（1+10%×3）＝130（元）
２．单利现值。单利现值是资金现在的价值。单利现值的计算就是确定未来终值的现在价值。例如公司商业票据的贴现。商业票据贴现时，银行按一定利率从票据的到期值中扣除自借款日至票据到期日的应计利息，将余款支付给持票人。贴现时使用的利率称为贴现率，计算出的利息称为贴现息，扣除贴现息后的余额称为贴现值即现值。
