乌兰察布市房调报告

乌兰察布市房地产调研报告

前言： 本次调研针对乌兰察布市旧城区和新城区房地产现状、价格、产品、营销详 尽调研，并对板块特征、发展趋势、潜在项目进行分析阐述，望对集团在乌兰察 布的开发有参考之效。

一、乌兰察布市整体房地产市场分析

1、房地产建设现状情况

中心词： 中心词：旧城改造 经调研，从乌兰察布市近年来的规划中得知，该地区现住房建筑总面积为 817 万 平方米，常住人口为 34 万人，人均住房面积为 26 平方米。其中，由于乌兰察布 市城市进程的加快，政府对城区内的损坏严重及一般完好的平房进行大面积拆 迁。 分析： 分析：从全国城镇人均住宅建筑面积 26.11 平方米来看，乌兰察布市人均住房面 积处于正常水平。但住宅质量及品质较差，未来有较大的提升空间。

2、房地产需求情况

中心词：被动需求、 中心词：被动需求、刚性需求 每年大量的旧城改造及危旧房改建，产生大量的被动需求。但由于集宁区的拆迁

政策，这些拆迁户基本上原址原建，基本上拆迁户均会由于拆迁获得一至二套的 商品房，这些被动需求会转化为刚性需求。 目前市场上的主力购买力量由三部分构成： 由于旧城改造，拆迁力度加大，导致市场对住宅的刚性需求增加（回迁虽解 决了一定量的刚性需求，但满足不了家庭人口成年，独自生活而产生的刚性 需求，在周边县城尤为突出） 。 改善型购买及投资（改善型购买也逐年上升，集宁中高端定位的项目销售良 好。投资性购买现处于成长期，比例不高） 。 周边旗县（分化严重，一部分成为中高端购买主力，一部分则是低收入者， 对房价比较敏感，主要选择老城区周边项目或新区项目） 。

3、乌兰察布市房地产现状及特征

乌兰察布市房地产市场起步较晚，市场上多层产品依然占据主导地位。 随着近年来乌兰察布市房地产的迅猛发展，外地开发商的不断进驻，小高层 所占比重逐年上升，但对于刚性需求的客群仍稍有抗性（电梯费） 随着土地价格的不断上涨，小高层所占的市场比重必将逐年上升，多层住宅 将退出主导地位。 乌兰察布市的市场主力户型为 80-100 平米左右的两居，消化速度也最为良 好。

由于发展阶段及气候的影响，大多数项目的景观绿化等品质住宅的意识较为 淡薄，同时也给了一些高端定位的项目机会。 本地区多层产品的一层多作为车库出售，销售良好，售价也较高（3700 元每

平） 。 多层住宅的物业费在 0.58 元-1 元左右， 小高层住宅的物业费现市场上无具体 费用出台。

4、综述

乌兰察布市地产市场存在供销两旺的利好趋势， 伴随市场的逐渐成长化、 规范化， 由单一的价格拉动竞争演化为多元化综合的市场竞争局面。

二、乌兰察布市场格局及区域板块分析

1、集宁区房地产板块划分

乌兰察布市房地产市场现状发展为三个板块，城区板块、新城板块、桥西板块。

2、乌兰察布市房地产板块特征 城区板块

板块特征： 板块特征：传统的居住、商业、文化中心 板块优势： 板块优势：该板块地段优势明显，为乌兰察布市的老城区，环境成熟，生活配套 完备，出行方便，生活、工作便利高。 板块劣势：基础设施陈旧，改造难度较大，目前旧城改造只针对危旧房，对于旧 板块劣势： 城区的面貌没有本质性的改变。 板块发展： 板块发展：由于后期储备开发用地不足，未来基本上围绕着旧城改造建设，不会 有大体量的开发建设。 项目特征： 项目特征：为旧城改造项目，均伴有一定的回迁任务。 板块价格：多层主力价格在 3000 元/㎡左右，小高层主力价格在 3500 元/㎡左右。 板块价格：

新城板块

板块特征： 板块特征：行政中心、文化体育中心 板块优势： 板块优势：市政府、市委及主要行政的单位均位于该区域，随着市图书馆、体育 馆、博物馆、集宁师范学院、集宁一中的相继落成，该区域相对于旧城区板块拥 有更高的发展平台，未来发展潜力巨大。 板块劣势： 板块劣势：目前生活配套不尽完善，公交线路少，导致出行不方便，生活、工作 不便利。 居住氛围仍处于培养阶段，区域缺乏客户认可度。 板块发展： 板块发展：新城一期基本已无空地，二期土地储备充足。随着人气的逐步培养， 区域价值将持续彰显。 项目特征：

项目特征：虽然政府行政机构较多，公务员并未成为区域的主要购买力量。目前 区域内仅一个在售项目， 其余均为现房， 小高层比例相对于旧城区板块有所增多。 周边旗县的购买比例也明显增加。 板块价格： 板块价格：多层 2500

元/㎡左右，小高层 3200 元/㎡左右。

桥西板块

板块特征： 板块特征：危旧房改造 板块优势： 板块优势：与旧城区较近，价格优势 板块劣势： 板块劣势：区域周边无大型商业配套、且配套设施陈旧，当地人对于该区域认同 度较低，区域农镇氛围浓厚。 板块发展： 板块发展：

区域目前无正式在售楼盘，但潜在放量巨大，随着集宁房地产价格的 持续攀升，该区域作为价格盆地的吸引效果将逐渐明显。 项目特征： 项目特征：性价比较强。 板块价格： 板块价格：区域以一尾盘项目多层价格 2300 元/㎡

3、乌兰察布市房地产板块代表项目分析

城区板块 项目名称： 项目名称：丁香苑 地址：团结路北侧

建筑形态：多层 存量：20000 ㎡

体量：60000 ㎡ 销售周期：4 万㎡/年

住宅均价：2800 元/㎡，最高价 3200 元/㎡。 户型配比：一居（40 ㎡）5%、二居（90-100 ㎡）90%、三居（120-150 ㎡）5% 畅销户型：二居 优惠：一次性付款优惠 50 元/㎡。

客户特征：周边北师大、铁路职工，一居主要为老人购买。 项目点评：项目处于城区板块最北段，并不属于城区板块核心区域，价格为城区 板块低端定位，

产品亦无可圈可点之处， 客群主要以地源性客户为主， 销售正常。

项目名称： 项目名称：天佐名苑 建筑形态：多层、综合楼 体量：住宅 4 万㎡（380 套） ，回迁 2 万㎡（200 多套） 、综合楼约 1 万㎡ 存量：住宅 10

余套、综合楼 1 万余㎡ 销售周期：4 万㎡/年

住宅均价：3000 元/㎡ 户型配比：二居（90-100 ㎡）65%、三居（120-150 ㎡）35% 畅销户型：二居 优惠：一次性付款 9.8 折 开发商：内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司 客户特征：以改善性自住为主 项目点评：项目位于城区成熟区域，周边生活便利，占区域优势，产品方面一层 送花园、顶层送露台。目前主力在售商铺，综合楼尚未面市。 商业价格：5000 多元/㎡

项目名称： 项目名称：安大国际嘉园 建筑形态：多层、花园洋房、小高层 体量：80000 ㎡，回迁约占 10000 ㎡

存量：住宅 10 余套、花园洋房 5 套、高层已开（17 层） 销售周期：6 万㎡/年 住宅均价：多层 2800 元/㎡、花园洋房 3400 元/㎡、高层 3500-4500 元/㎡ 户型配比：二居（90-100 ㎡）55%、三居（120-140 ㎡）40%、复式（200 ㎡）5% 畅销户型： 二居及小面积三居 优惠：一次性付款 9.8 折，按揭 9.9 折 开发商：乌兰察布市集宁区安大房地产开发有限公司 客户特征：以改善性自住为

主 项目点评：项目位于城区核心区域，项目定位中高端，主要体现在区位优势。

商业价格： 7800 元/㎡ （均大户型）

项目名称： 项目名称：天筑帝景 建筑形态：多层、小高层 体量：多层为回迁，小高层 20000 ㎡

存量：10 余套

销售周期：2 万㎡/年

住宅均价：多层为回迁，且均售罄、小高层 3000 元/㎡，2011 年 3 月底开盘 户型配比：二居（90-100 ㎡）70%、三居（134 ㎡）30%，小高（30-80 ㎡） 畅销户型：二居 优惠：一次性付款优惠 1.5 万元

开发商：内蒙古兴达房地产开发有限公司 客户特征：以改善性自住为主 项目点评： 项目地段优势明显， 同时回迁任务繁重， 体量不大， 但销售周期较长， 主要是拆迁进度过慢造成。

项目名称： 项目名称：瑞丰悦园 建筑形态：多层 体量：7.5 万㎡，一期 2.5 万㎡含回迁约 1 万㎡,商业 5000 ㎡. 存量：一期已售罄，二期约 4.5 万㎡ 销售周期：4 年

住宅均价：3000 元/㎡ 户型配比：一居（50-60 ㎡）20%、二居（80-100 ㎡）70%、三居（120 ㎡）10% 畅销户型：二居 优惠：一次性付款 9.6 折

开发商：乌兰察布市瑞丰房地产开发有限公司 客户特征：项目位于城区东北边缘区域，面市价格较低，周边旗县购买占到 40% 以上，还有部分北师大附中教师。 项目点评：项目由于回迁任务较重，工程进度较慢。在一期现房后，价格攀升较 快。

项目名称： 项目名称：翡翠盛世 建筑形态：多层、小高层 体量：住宅 30000

㎡ 商业 20000 ㎡

存量：住宅少量尾房，商业自营

销售周期：3 万㎡/年

住宅均价：多层 2300 元/㎡、小高层 3000 元/㎡ 户型配比：二居（96 ㎡）25%、

三居（110 ㎡以上）75% 畅销户型：小三居 开发商：内蒙古普利安房地产开发有限公司 客户特征：改善型自住为主 项目点评：项目定位中高端，主力户型选择三居为主，在户型设计上多采用错层 设计，在当地市场中相对新颖，销售良好。

项目名称： 项目名称：水语山城 建筑形态：多层、花园洋房、小高层 体量：230000 ㎡ 存量：约 150000 ㎡ 销售周期：4 年

住宅均价：多层 3000 元/㎡，精装+500 元/㎡ 户型配比：在售部分二居（80 ㎡）65%、三居（113 ㎡）35% 畅销户型：二居 开发商：乌兰察布市集宁区嘉华恒业房地产开发有限公司 客户特征：改善型自住为主 项目点评：项目定位高端，价格领跑市场，销售亦迅速异常。项目绝对地理位置 并不属于城区核心区，甚至属于城区板块及新城板块的接壤区域，地块更是集宁 区之前的垃圾填埋场，但是其凭借出色的产品力及行销手段，快速奠定了其集宁 第一盘的地位。 项目详解： 项目具有打造领地感及仪式感的营销意识

景观绿化及水系提前呈现

会所提前兑现

精装标准明示

赠送面积生活展示

项目名称： 项目名称：虎山新城 地址：集宁 区虎山东路两侧 建筑形态：多层、小高、高端别墅、临街商业、购物中心、写字楼等城市综合体 体量：920000

㎡ 存量：700000 ㎡ 销售周期：5 年

住宅均价：住宅为 2600-3000 元/㎡、小高为 3300-4000 元/㎡（小高为精装） 户

优 型：二居（85-127 ㎡） 商业价格：6000 元/㎡

惠：一次性付款 9.9 折优惠，按揭无优惠

客户特征：周边卫校、艺校、虎山小学、集宁师专等主要以改善住房需求的客户 购买。 项目点评： 项目体量巨大、 紧邻虎山公园， 处于旧城板块最南段，

与新城区接壤， 并不属于城区板块核心区域，项目自身打造 3 万㎡的主题中央广场，凭借 40%的 高绿化率为卖点，价格为城区板块高端定位，项目内的照明全部利用太阳能光辐 发电技术，打造智能节能低碳买点，利用客群主要以