廊坊市房地产市场调研报告

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目 录

第一部分 廊坊市整体环境分析…………………………………………………………………………………………………5

一、廊坊市宏观背景研究分析………………………………………………………………………………………………………5

1、廊坊市简介

2、经济环境研究

3、政策环境研究

第二部分 廊坊房地产市场分析…………………………………………………………………………………………… 14

一、09年廊坊房地产建设计划…………………………………………………………………………………………………14

1、2009年度住房建设总量

2、2009年度住房用地供应情况

二、廊坊房地产市场区域竞争态势分析………………………………………………………………………………………15

1、廊坊市住宅市场板块调查

2、各版块现状及发展趋势

3、板块间竞争重点类比元素分析

三、廊坊房地产市场总体现状及前景……………………………………………………………………………………………20 廊坊房地产市场调研报告

第 2页 共55页 1、房地产发展方向分析

2、房地产开发向规模化发展

3、房地产市场将被逐渐细分

4、廊坊市房地产项目营销成本较低

5、销售价格持续上涨；在售小高层价格跨度不大

6、小高层楼盘档次差距不大

7、市场需求空间较大

8、楼盘科技、智能化设施处于起步阶段，发展空间较大

9、客厅位置及户型结构分析

第三部分 区域房地产市场分析…………………………………………………………………………………………27

一、区域简介…………………………………………………………………………………………………………………27

二、区域房地产开发存在的利好因素………………………………………………………………………………………29

1、处于高速发展的稳定阶段

2、区域规划的前景看好

三、区域房地产开发的特点分析……………………………………………………………………………………………30

1、产品分布特点

2、项目开发规模分析 廊坊房地产市场调研报告

第 3页 共55页 3、建筑形式分析

4、项目主题分析

5、销售价格分析

6、中小户型占市场主导

7、社区环境提升

8、产品配套特点

9、产品风格特点列表说明风格

10、产品营销特点

四、廊坊市目前在售楼盘信息汇总……………………………………………………………………………………………36

江南水郡

翰林名晟

臻丽家园

尚都公馆

中房·馨视界

华夏奥韵

恒庆国际

五、 廊坊市二手房信息汇总…………………………………………………………………………………………………43 廊坊房地产市场调研报告

第 4页 共55页 广阳区

安次区

第四部分 消费者市场研究………………………………………………………………………………………………50

一、消费主力的客源分析

二、产品偏好分析

第五部分 项目概况……………………………………………………………………………………………………… 51

综述…………………………………………………………………………………………………………………53 廊坊房地产市场调研报告

第 5页 共55页

第一部分 廊坊市整体环境分析

一、廊坊市宏观背景研究分析

1、廊坊市简介

1.1、地理区位：廊坊市位于河北省中部偏东，北临京都，东交津门，南接沧州，西连保定，地处京津之间、环渤海腹地。

分析：廊坊特殊的区位环境造就了全国各大展会开展，促进了目前廊坊市经济的大繁荣。

1.2、行政划分：现辖广阳、安次、廊坊经济技术开发区三个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。90个乡镇3222个行政村，幅员面积6429平方公里。

分析：受国人“人往高处走”心态的制约，富裕县城及乡镇的人口到廊坊市购房置业的增多，对廊坊市房地产的需求量加大。

1.3、人口状况：据户籍统计，2008年末总人口408.3万人，比年初增加6.4万人。全年出生人口5.7万人，出生率为14.11％，死亡人口1.9万人，死亡率4.59％，净增人口3.9万人，自然增长率9.52％，比上年提高0.59个千分点。

分析：随着常驻人口及流动人口的逐年增加，对廊坊市住房的需求增加。

1.4、交通状况：在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场（首都国际机场、天津国际机场）、一个特大货运港口（天津新港）、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。正在规划中的京津间两条高速公路：京沪高速铁路和京津塘城际高速铁路，将使廊坊对外交通更加便捷。 廊坊房地产市场调研报告

第 6页 共55页 分析：交通的便捷加快了城市现代化的进程，同时，距离北京、天津相对较近，对房价的增长有较大影响。

2、经济环境研究

2.1 国民生产总值

※ 2008年，全市地区生产总值完成1051.5亿元，同比增长11.8%。全部财政收入完成122.1亿元，增长27.8%，其中地方一般预算收入57.9亿元，增长27.5%。主要经济指标增速保持全省前列水平。

※ 2008年，城乡居民收入不断提高，全市城镇单位在岗职工平均工资增幅在全省领先，城镇居民人均可支配收入16302元，农民人均纯收入6155元，分别增长16.7%和9.9%。

※ 产业结构进一步优化。全市经济总体保持平稳发展，多项指标增速在全省位居前列，其中，规模以上工业增加值位居全省第一位。

分析：上述数据反映城市的经济实力及增长速度，近几年廊坊市经济得到了快速的发展，从三种产业的增长比例看，廊坊市是以工业为主的城市；从建筑业增长速度看，近年房地产市场发展迅速。

2.2 固定资产投资额

2008年随着建设项目和房地产投资的回落，全市投资出现大幅回落。全社会固定资产投资完成926.0亿元，增长35.0%，增速比上年回落14.1个百分点。其中，城镇固定资产投资完成842.8亿元，增长38.8%，增速比上年回落20.8个百分点。

2009年廊坊市经济总体保持平稳较快增长全社会固定资产投资完成926.3亿元，增长35.1%，高于预期目标0.1个百分 廊坊房地产市场调研报告

第 7页 共55页 点；城镇固定资产投资完成843.2亿元，增长38.8%，高于预期目标3.8个百分点. 2009年1至2月份与去年同期相比，全市规模以上工业增加值增长10.4％，完成固定资产投资增长41.1％。城镇固定资产投资位居全省第一位。

分析：2009年廊坊市固定资产投资增长幅度达到35.1%，这点反映了廊坊市经济发展的加快，投资发展空间较大。对房地产开发有一定有利因素。

2.3 社会消费品零售总额

2008年1-12月，廊坊市消费品市场繁荣活跃，社会消费品零售总额增长较快。高于全省平均水平22.4%。2008年全市实现社会消费品零售总额300.2亿元，增长23.0%。分行业类型看，批发零售贸易业增长平稳，餐饮业市场增势强劲。批发业、零售贸易业分别实现零售额39.3亿元和208.7亿元,分别增长52.4%和18.9%;住宿、餐饮业实现零售额50.2亿元,增长23.0%,增速居各行业之首。分销售地区看，市、县、县以下三级社会消费品零售额分别增长32.6%、22.6%和18.0%。

2009年1-3月，全省各设区市社会消费品市场继续繁荣活跃，社会消费品零售总额增长较快，廊坊市消费品零售总额增幅18.6%，高于全国平均水平由此说明居民可支配资金相对充裕，消费市场发展潜力巨大。2008年实现社会消费品零售总额178.2亿元，增长15.2%，增速比上年提高0.6个百分点。社会消费品零售总额六项指标居全省第二位。

2009年前三个季度，全市实现社会消费品零售总额224.8亿元，增长23.8%，与上年同期相比增速提高5.9个百分点。

分析：消费总额的多少直接反映了消费者的消费能力，结合近两年的消费品市场，廊坊市消费品市场持续活跃。

2.4 居民的可支配收入与人均消费性支出 廊坊房地产市场调研报告

第 8页 共55页 2008年城乡居民生活水平继续提高。全市城镇居民人均可支配收入16302元，增长16.7%。其中，工资性收入11362元，增长13.9%。人均总支出14676元，增长26.8%。其中，消费支出10603元，增长24.0%。全市城镇单位从业人员年平均工资28456元，增长28.3%。其中，在岗职工年平均工资28633元，增长30.0%。农民人均纯收入6155元，增长9.9%。农民人均生活消费支出3305元，增长14.1%。

2009年前三个季度全市城镇居民人均可支配收入12001元，增长19.1%，与上年同期相比增速提高2.9个百分点；在岗职工平均工资17607元，增长27.2%，农民人均现金收入6182元，增长12.8%，增速同比分别提高4.7个和0.2个百分点。

分析：上述数据反映了消费者的收入与支出比，近年廊坊市城镇居民可支配收入有了较大的提高，同时城市居民的消费性支出也在逐步增长，在一定程度上促进了廊坊市整体消费市场的繁荣。

2.5 金融存贷款余额

2008年度，廊坊市金融存贷平稳增长。年末全市金融机构本外币口径各项存款余额1281.8亿元，比年初增加244.7亿元。其中,城乡居民储蓄存款余额807.1亿元，比年初增加188.9亿元。各项贷款余额735.6亿元，比年初增加132.8亿元。现金收支相抵净投放货币125.7亿元。

2009年9月末，全市金融机构本外币口径各项存款余额1233.3亿元，比年初增加196.2亿元。其中，居民储蓄存款比年初增加136.4亿元。城乡收入提高。城镇居民人均可支配收入位居全省第一位。