我国农村集体土地使用权流转状况的研究
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转 的一 种 普 遍 方 式 是 农 户 之 间 私 下 的互 相 转 包 、 转
让 、 赁 ， 包 转 租 者 一 般 不 能 从 流 转 的 土 地 中 获 租 转
利； 同时 由 于 缺 乏 合 同及 其 有效 管理 ， 双 方 的利 益 使 移 ， 农 化 率 达 到 了 ５ 以 上 ， 民 人 均 收 入 中 来 甚 至 集 体 所 有 者 的 利 益 无 法 得 到 有 效 保 障 。 即使 是 非 １ 农 自非 农 产 业 的 占 ３ ４以 上 。但 从 笔 者 对 枝 江 、 樊 、 反 租 倒 包 ， 是 由 集 体 出面 ， 以每 公 顷 ４ ０ ／ 襄 也 常 ５ ０元 从
而 武 汉 、 州 、 江 、 门 、 樊 以及 广 东 的深 圳 等地 的 专业 化 经 营 的利 润 潜 力 ， 农 民 有 种 地 之 外 的 就 业 荆 枝 荆 襄 因此 ， 只要 有人 愿 意 以高 于 种 植 业 平 均 利 润 的 部 分 乡 村 实 地 调 查 的情 况 来 看 ， 调查 的 ２ 所 ３个 村 均 渠道 ， 存 在 土 地 使 用 权 流 转 ， 用 土 地 流 转 的最 高 比例 达 农 价 格 租 用 土 地 ， 地 的 流 转 就 会 发 生 。而 浙 江 省 实 土
特点 和农 村 土地使 用 权流 转 的影 响机 制 ， 出 了农 村集 体 土地 使用 权流 转 的原 则 和完 善 土地使 用权 流 转 法律 和 提
政策 的设 想 。 关键 词 土地 使 用权 流 转 ： 律约束 机制 ； 法 行为 决 策方 式 ； 想 设
土 地 资 源 的优 化 配 置 是 一 个 动 态 过 程 ， 实 质 其
年利润是 ３０ ￣４０ ０ ０ ５ ０元 ， 而在 浙 江 土 地 流转 的 租 价 产 、 并 、 售 和 重 组 等 情 形 致 使 土 地 使 用 权 发 生 转 是 ３ ０ ￣ １ ０ ０元 ／ 顷 。据 农 业 部 门测 算 ， 兼 出 ００ ２０ 公 一公 顷
有 ： 地 使 用 权 出 租 、 让 、 地 入 股 、 营 和 因 破 土 转 土 合
行 的粮 食 体 制 改 革 ， 食 生 产 计 划 及 市 场 价 格 全 面 粮
放 开 ， 民 的粮 食 定 购 任 务 被 取 消 ， 得 农 户 有 了土 农 使 地 的 经 营 自主 权 ， 使 得 真 正 从提 高 技 术 的 同 时 ， 通 过 经 可 营 的规 模 化 获 得 高 效 益 。 目前 ， 植 １公 顷 水 稻 的 种
我 国 农 村 集 体 土 地 使 用 权 流 转 状 况 的 研 究
陈银 蓉 Ｄ 梅 昀 Ｄ 温 满 生。 王 瑞 雪 徐 晶 莹 ， ， ，
（ ”华 中农 业 大学土 地 管理 学院 ， 武汉 ４ ０ ７ ；’ 圳 市规 划 国土局 南澳所 ， 东 ・ 圳 ５ ８ ０ ） ３ ０ ０ 深 广 深 １ ０ ０ 摘要 在实 地调 查农 村 土地使 用 权流 转情 况 的基 础上 ， 析 了农村 土地使 用 权流 转在 经济 不 同发 展 区域 的 分
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华 中农业 大学 学 报 （ 会科 学 版） （ ４ 社 ，总 ５期 ） ０ ２ ３ ： ６ ３ ２ ０ （）３ ￣ ９
Ｊ ｕｒ ａ ｆＨ ｕ ｚ ｏ ｇ Ａｇ ｉｕ ｔ ｒ ｌＵｎ ｖ ｒ ｉｙ Ｓ ｃａ ｃｅ ｃ ｓＥ ｔｏ ） ｏ ｎ ｌｏ ａ ｈ ｎ ｒｃ ｌｕ ａ ｉｅ ｓｔ （ ｏ ｉｌ ｉｎ ｅ ｄｉ ｎ Ｓ ｉ
农 村 土 地 使 用 权 的 流 转 已相 当 活跃 ， 笔 者 在 湖 北 从
２ ．土 地 流 转 的 市 场 化 与 粮 食 购 销 体 制 的 市 场
是 土 地 产 权 在 各 个 产 权 主 体 之 间 的 流 转 。 当前 我 国 化 改 革 影 响 土地 使 用 权 的 流 转 在 经 济 发 达 区 ， 于投 资 者 看 到 了 农业 规 模 化 、 由
的 比较 分 析
１ 非 农 化 率 存 在 明显 差 别 ．
在 经 济 发 达 区 农 民 自愿 放 弃 土 地 经 营 ， 求 新 寻
的 就业 和 增 收 门路 ， 农 化 率 高 ， 村 土 地 使 用 权 流 非 农 转 量 大且 普 遍 。如 浙 江 农 村 二 、 产 业 发 展 迅 速 ， 三 农 村 农 业 劳 动 力 以平 均 ２ ３ 的 速 度 向其 他 行 业 转 ．３
移 等。
一
地 种 杂 交 水 稻 的平 均 利 润 是 ３０ ０ ０元 ， 果粮 食 与 经 如
、
不 同 区 域 土 地 使 用 权 流 转 情 况
济 作 物 结 合 ， 益 会 是 种 粮 食 的两 倍 ， 效 种蔬 菜 的效 益
是 种 粮 食 的 ５ ， 产 养 殖 和 花 卉 种 植 的效 益 是 种 倍 水 粮 食 的 ７倍 ， 大 棚 蔬 菜 的 效 益 更 高 。若 按 上 述 情 种 况 ， 计 １ 顷 地 土 地 流 转 的 租 价 最 高 可 达 １０ ０ 预 公 ２ ０ 元 ， 流 转 后 ， 用 者 平 均 还 可 获得 ９ ０ 而 利 ０ ０元 的 高 利 润 。但 是 ， 笔 者 调 查 的湖 北 省 的部 分 市 县 ， 地 流 在 土
８ ． ， 体 经 济 组 织 有 组 织 的 流 转 形 式 多 样 。农 ８８ 集
用 土地 使 用 权 流 转 的 形 式 主 要 有 ： 包 土 地 的转 让 承 或 反租 倒 包 、 包 、 换 、 股 和 “ 荒 ” 用 权 拍 卖 转 互 入 四 使 或 租赁 等 ； 村 集 体 非 农 建 设 用 地 流 转 的形 式 主 要 农
