房屋拆迁的争议焦点与处理
黄玉
随着城市化、工业化的快速推进，城市房屋拆迁纠纷事件在全国范围内犹如井喷一般的大量涌现，由于拆迁单位的实践经验不足、法律法规与现实情况脱节，所以在这当中显现出许多难以解决的实际问题。据此，笔者结合实践经验，就房屋拆迁过程中的部分焦点问题提出以下观点，与大家共同探讨。
一、关于产权不明确房屋的拆迁补偿问题
在房屋拆迁过程中，经常会遇到被拆迁房屋因买卖、赠与、继承、分家析产、产权登记变更、离婚财产分割等原因而导致产权不明确。从理论上讲，根据我国现行法规、规章的规定，被拆迁房屋产权不明确的，应由拆迁人提出拆迁补偿意见，报房屋拆迁行政管理部门同意后实施拆迁。拆迁人还应当依法办理被拆迁房屋的证据保全公证和将拆迁补偿金或者补偿房屋的提存。但是，在当前构建和谐社会的大环境下，即使拆迁人依法办理了上述程序，若房屋的实际使用人拒绝搬迁，相关部门仍不敢贸然实施强制拆迁行为。因此，该规定无异于是“水中花、镜中月”，无法彻底解决实践中的具体问题。鉴于此，笔者认为拆迁人在执行上述规定的同时，还可以通过下列方式，鼓励实际使用人自觉搬迁腾房。
首先，拆迁人应委托专业律师根据房屋利害关系人的陈述、房屋产权证书登记情况以及产权调查的情况，对房屋的权属情况作详细的法律分析，初步判断房屋的真正归属。若有充分的证据证明其他利害关系人的主张无法律依据，则拆迁人可初步认定实际使用人的产权人身份，并建议实际使用人就拆迁房屋的产权问题向法院提起诉讼，通过法律途径确定其产权人的身份。
随后，当实际使用人起诉并取得法院送达的《受理案件通知书》后，拆迁人可与其签订附生效条件的《拆迁补偿安置协议书》，生效条件为其取得法院的生效判决或调解书，且法院确认其为房屋的完全、唯一产权人。但协议书签订过程中，应当特别注意以下几点: 1、拆迁人应尽量说服实际使用人采取房屋补偿方式，这样既可以减少货币补偿提存给拆迁人带来的资金压力，同时有利于避免货币补偿产生的不可逆转的严重后果。而且，在实践中，实际使用人出于对房地产市场巨大升值潜力的认可，以及就地回迁房屋补偿的多种优惠条件，通常愿意接受该补偿方式。2、要求实际使用人出具承诺书，保证其是被拆迁房屋的完全、唯一的产权人。若法院最终判决真正的产权人另有其人，则其愿意自行承担给拆迁人造成的全部损失。实际使用人通常出于对自己系产权人的确定，通常愿意出具承诺书。3、为鼓励实际使用人搬迁腾房，拆迁人可同意按照《拆迁补偿方案》的规定，在实际使用人搬迁腾房后向其支付相当于搬迁补助费、临时过渡补助费金额的款项。若拆迁补偿协议生效，则上述款项自动转为货币补偿款或搬迁补助费、临时过渡补助费等，反之，则实际占有人应自法院判决或调解书生效之日全额返还上述款项。
此外，若条件允许，建议双方通过公证机关，就签署的上述一系列协议书、承诺书进行公证。实际使用人在合法权益得到认可和保护的情况下，一般会积极主动的配合拆迁人办理腾房手续，如此一来，拆迁人既能避免矛盾激化，又能以较小的风险换取拆迁工作的顺利进行。
二、关于非住宅房屋的认定和拆迁补偿问题
房屋拆迁过程中，非住宅房屋的拆迁补偿安置问题往往是令拆迁人极为头痛的问题。一是因为非住宅房屋（尤其是生产型工业企业房屋）的拆迁面积动辄几千平方米，且往往采取货币补偿的方式，占用拆迁人补偿安置款份额较大，是拆迁人控制拆迁成本的重中之重；二是因为一旦该问题处理不好，不仅减缓拆迁工作的进度，还会影响当地的经济发展。因此，笔者认为，拆迁人应当遵循“严进宽出”原则，在严格把握非住宅房屋认定标准的同时，给予非住宅房屋拆迁人合理的补偿，推动房屋拆迁的顺利进行。
首先，关于非住宅房屋的认定。
《山东省城市房屋拆迁管理条例》第三十四条规定，“拆迁非住宅房屋，其房屋所有人持有的房屋所有权证书用途栏内标明营业内容的，应当按照营业用房给予补偿或者安置。拆迁的住宅房屋用作营业用房，且符
合下列条件的，应当适当提高补偿标准：（一）取得营业执照、税务登记证并有纳税记录；（二）房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致。”。据此，笔者认为，法律意义上的“非住宅”房屋应当同时符合下列条件：⑴被拆迁房屋具有房屋所有权证，且所有权证用途栏内载明“商业”或注明营业内容；
⑵取得营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被拆迁房屋；⑶拆迁公告下达前，被拆迁房屋实际用于生产经营，并已办理税务登记且有纳税记录。而那些虽然取得营业执照和税务登记证，并且已经实际用于经营的住宅房屋，在性质上仍属于“住宅”，拆迁人应当适当提高补偿标准，但该地方性法规并没有赋予其可以享受非住宅房屋补偿标准的权利。
其次，关于非住宅房屋的补偿内容。
根据我国相关法规、规章的规定，拆迁非住宅房屋除应依法支付货币补偿金、搬迁补助费、临时过渡补助费外，若造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业的，拆迁人应当支付经营性补助费。如：《青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定》第14条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失的，对被拆迁人按照建筑面积每平方米500元一次性计发经营性补助费。对发放经营性补助费的被拆迁人不再发放临时过渡补助费。但笔者认为，从公平的角度出发，拆迁人除应当支付上述费用外，还应当补偿被拆迁人因拆迁遭受的其他实际经济损失，如根据当地的货物运输、设备安装价格，支付设备搬迁和安装费用；若设备搬迁后无法恢复使用的，还应当按重置价补偿设备款。被拆迁人只有在合法权益得到充分维护的前提下，才会支持并配合拆迁工作。
综上，笔者认为，在目前房屋拆迁法律、法规不够详尽、某些规定严重滞后于实际发展的情况下，拆迁人与有关机关应当针对房屋拆迁过程中发生的具体问题，发挥创造性思维，充分遵循民事关系当事人公平平等、意思自治的原则，制定切实可行的方案，在降低拆迁成本、控制法律风险的同时，最大限度的维护被拆迁人的合法权益。
(作者系德衡律师集团事务所建设项目法律事务部执业律师)
