室内砖战略采购在房地产行业中的应用研究
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室内砖战略采购在房地产行业中的应用研究 许 涛 （复地（集团）股份有限公司，上海２０００１０） 摘要：在房地产行业面临日益增强的竞争压力时，越来越多的一线房企将采用战略合作方式挑选供方作 为了一个有效的应对手段，室内砖是战略采购的一个重要部件。通过对房地产企业室内砖供方企业情 况、材料技术特点进行了分析并对采购技术要求要点和实施注意事项进行了分析，最终提出了发展方 向。 关键词：房地产；战略采购；成本控制；室内砖 中图分类号：ＴＵ５２２．０文献标识码：Ａ文章编号：１００１—６９４５（２０１４）０５－００５５—０３ 房地产企业战略采购是指房地产企业通过招标和 谈判等方式从市场上选择具有较强产品供应和服务能 力的优秀供方，与之达成长期合作协议，通过给予多项 目、大批量订单，从而获取较市场一般采购方式更优惠 的价格、更有保证的质量和更好的服务的行为。目前 房地产行业前５０强基本上都进行了战略采购，绝大部 分把室内砖作为了战略采购的一个重要部件。 １室内砖材料分类 战略采购室内砖从工艺上可以分为三大类抛光 砖、仿古砖、瓷片，各有特点，区别见表１。 表１室内砖材料分类 序号产品 产品特点 适用场合 … 蚕 ＂Ｚ－￣Ｉｎｊ 较高，耐污性较好；外观芊竺 帽、民２仿古砖 料消耗较小，整体价格阳等 、 较抛光砖低。 口、腑口垲 。 ２Ｏ１４。 新浪微博：砖瓦杂志社 ２室内砖供方情况 在２０余年的行业发展中，国内建筑陶瓷业已经形 成了广东、华东、山东、福建、夹江五大主要产区的集 群式产业格局（见表２）。其中：广东佛山为最大产区， 建筑陶瓷年生产能力达１４亿ＩＴＩ 以上，约占全国的 ３９％，世界的１６％，主要有东鹏、新中源、马可波罗、新 明珠、嘉俊、特地、蒙娜丽莎、金舵、箭牌、博德、鹰牌等 企业，每个大的集团下面往往有数个品牌。 山东产区年生产能力约为９亿ＩＴＩ ，约占全国总产 量的２３％，但以贴牌为主，自主品牌不多，主要有皇 冠、耿瓷等品牌。 福建产区年生产能力约为８亿ｍ。，约占全国总量 的２０％，主要有协进、国星、集源等企业及品牌。 华东产区是比较特殊的产区，年产量仅约为２亿 ｉｒｌ ，约占全国总量的３％，但知名品牌云集，有诺贝尔、 冠军、斯米克等国内知名品牌，这些品牌在国内的知 名度和美誉度相当高。 夹江产区生产能力约为４亿ｉｎ ，约占全国总产量 的１０％，主要有新万兴、天纬、建辉等企业及品牌。 另外，江西的高安、景德镇、沈阳法库等其他产区 （见表２）主要以佛山企业及品牌异地扩张设厂为主， 这些产区规模和相关产业配套还在逐步形成之中。 ３室内砖战略采购技术要求要点 ３．１技术要求 室内砖生产最重要的规范为《陶瓷砖》（ＧＢ／Ｔ ４１００—２００６），考虑到行业对环境健康影响、施工可靠性 墙材网ＷｌＣ．ｒ￣．ｂｒｉｃｋ－ｔｉｌｅ．ｃｏｒｎ
５５ 的要求，产品还需要满足《建筑材料放射性核素限量》、 《建筑工程施工质量验收统一标准》等一系列规范。也 要满足具体项目设计对产品形状、规格、颜色的要求。 表２室内砖产业格局 年产，ｆＬｍ ２ 晷裴 主要品牌 主 布 重／％档次 文Ⅱ口 平 地区 ３．２原材料要求 供方应选择优质稳定的原料，采用优质稳定的进 口颜料，并进行分仓分料管理，以保证供应产品品质的 稳定性，能对进厂原料ｆ坯用原料及色用原料）的外观 及理化性能中关于颜色、含沙量、含水量、烧后呈色、烧 失量、细度等项目进行检测。 供方应能提供原料产地以及检验证明等说明性文 件，对于进口产品原料能提供原厂检验报告、质量合格 证和进口报关手续以及相关证明。 ３．３生产工艺要求 供方应能强调试板投料生产环节的监控，在投料 生产前先试烧样板，对色后才开始生产。能严格执行 对色投料生产，避免批与批之间产品色差大的现象发 生。供方能分品种、根据各自窑炉特点分生产线进行 专业化生产，保持窑炉温度稳定，最大程度控制产品色 差。为进一步控制色差，供方应能在分选包装方面，将 样板放到分选现场，并加强分选场地环境灯光的控制 和管理。分选技术人员应具有一定素质培训，以避免 因人为因素造成产品色差。 ３．４产品质量要求及描述 成品要求底色必须与面色相匹配，无斑点、裂纹、 落脏、棕眼、熔洞、磕碰、波纹、坯粉、缺棱断角等外观质 量缺陷。 各项产品尺寸、表面质量、理化性能指标应符合国 家规定标准，主要见《陶瓷砖）＞（ＧＢ／Ｔ ４１００—２００６１，其中 抛光砖要满足附录Ｇ（干压陶瓷砖Ｅ≤Ｏ．５％ＢＩａ类一 瓷质砖）标准，仿古砖满足以下标准：吸水率Ｅ≤０．５％ 的产品，须满足ＧＢ／Ｔ ４１００—２００６｛陶瓷砖》附录Ｇ（干压 陶瓷砖Ｅ≤０．５％ＢＩａ类一瓷质砖）；吸水率０．５％＜Ｅ≤ ５６ ＷＷＷ．ｂｒｉｃｋ－ｔｉｌｅ．ｃｏｒｎ墙材网 ３％的产品，须满足ＧＢ／Ｔ ４１００—２００６（陶瓷砖》附录Ｈ （干压陶瓷砖０．５％＜Ｅ≤３％Ｂｉｂ类一炻瓷砖）；吸水率 ３％＜Ｅ≤６％的产品，须满足ＧＢ／Ｔ ４１００—２００６￣陶瓷 砖》附录Ｊ（干压陶瓷砖３％＜Ｅ≤６％ＢＩＩａ类一细炻 砖）；吸水率６％＜Ｅ≤１０％的产品，需满足ＧＢ／Ｔ ４ｉ００—２００６￣陶瓷砖》附录Ｋ（干压陶瓷砖６％＜Ｅ≤ ｌ０％ＢＩＩｂ类一炻质砖）。瓷片满足附录Ｌ（干压陶瓷砖 Ｅ＞１０％ＢＩＩＩ类一陶质砖）标准。 ４室内砖战略采购实施注意事项 ４．１要注意瓷砖的釉面质量和色差 釉面应平滑、细腻、光泽，釉应晶莹亮泽，无光釉则 应柔和、舒适。注意是否有裂纹（釉下层裂纹，表面龟 裂）、不平（釉层虽然光亮，但釉层内或釉层中有夹杂 物）、斑点（釉面颜色中孤立变异色点）。 随机开箱抽查几块，拼放在一起，在光线下仔细察 看。好的产品色差很小，产品之间颜色基本一致；而差 的产品色差较大，产品之间颜色深浅不一。一般有细 微差别是正常的，如果十分明显就有问题了。不过不 同生产批号的瓷砖也有色差，最好一次订购，否则以后 配色很难一致。 ４．２要选择合适的采购模式 室内墙地砖，由供应商负责材料供货，施工方负责 施工。 房地产企业采购模式，主要为甲供、甲指乙供、乙 供三种模式，具体隋况见表３分析。 表３采购模式 模式 优势 劣势 建议适用情况 甲供 嚣 羹瓣筹 阳士匕产品品质保证；付款问题争议大；总包信誉良好、无欠 ’ 施工效果好；成施工管理力度增款记录；总包跟供应 本控制较好。加。 商合作较为成熟。 乙供 磲 辫姜 由于供方更愿意直接与房地产企业直接建立合作 关系，付款相对更有保障。甲供模式条件下招标，供应 商有动力提高更优惠的价格。目前大部分一线房企室 内砖战略采购均采取了甲供模式。 ４．３对入围单位资格要严格把关 考虑战略采购对供应商要求较高，不但要求供应 商质量稳定，供货及时，服务网点多，态度好，所以要从 以下几方面考察供应商：生产设备齐全，具有较大生产
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