第六节交易⽇期修正 ⼀、交易⽇期修正的含义 交易⽇期修正：是将可⽐实例在其成交⽇期时的价格调整为在估价时点的价格，这样才能将可⽐实例价格，作为估价对象的价格。
如果成交⽇期与估价时点不同，房地产市场状况可能发⽣变化，价格就有可能不同。
要求估价对象的价格是估价时点时的价格，是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。
交易⽇期修正实际上是房地产市场状况修正。
⼆、同⼀宗房地产在不同时间的价格可能变化的种类 同⼀宗房地产在不同时间的价格变化有3种可能；(1)平稳；(2)上涨；(3)下跌。
当房地产价格为平稳发展时，可不进⾏交易⽇期修正。
⽽当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进⾏交易⽇期修正，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。
三、交易⽇期调整的⽅法 进⾏交易⽇期修正可以采⽤百分率法、价格指数或房地产价格变动率，其中价格指数法是⼀种⽅便快捷的修正⽅法。
在实际的交易⽇期修正中，有下列⼏类价格指数或价格变动率可供选⽤：(1)⼀般物价指数或变动率：(2)建筑造价指数或变动率；(3)建筑材料价格指数或变动率：(4)建筑⼈⼯费指数或变动率；(5)房地产价格指数或变动率。
房地产价格指数或变动率⼜可细分为：(1)全国房地产价格指数或变动率；(2)某地区房地产价格指数或变动率；(3)全国某类房地产价格指数或变动率；(4)某地区某类房地产价格指数或变动率。
注意：⼀般选⽤某地区某类房地产价格指数或变动率。
例如：单项选择题 对⽐较实例价格进⾏交易⽇期修正时，最适宜采⽤( ) A．⼀般物价指数 B．建筑材料价格指数 C．房地产价格指数 D．定额调整系数 显然：答案为C 例2：某宗房地产2005年6⽉的价格为1800元/平⽅⽶，现需要将其调整到2005年10⽉。
已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4⽉⾄10⽉的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2003年1⽉为100计)。
4 ． 8 求取比准价格4 ． 8 ． 1 求取某个与可比实例对应的比准价格的方法由前述内容可知，市场法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正和调整。
经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格；经过了交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；经过了房地产状况调整后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。
这样，经过了这三大方面的修正、调整后，就把可比实例房地产的实际成交价格，变成了可比实例房地产在估价时点时的客观合理价格。
如果把这三大方面的修正、调整综合起来，计算公式如下：(1) 修正、调整系数连乘形式：可比实例的比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数(2) 修正、调整系数累加形式：可比实例的比准价格＝可比实例成交价格× (1+ 交易情况修正系数 + 交易日期调整系数 + 房地产状况调整系数 )下面仅以连乘形式、采用百分率法来进一步说明市场法的综合修正与调整计算。
由于房地产状况调整有直接比较调整和间接比较调整，因此，较具体化的综合修正与调整计算公式有直接比较修正与调整公式和间接比较修正与调整公式：(1) 直接比较修正与调整公式：可比实例的比准价格＝可比实例成交价格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( )上式中，交易情况修正的分子为 100 ，表示以正常价格为基准；交易日期调整的分母为 100 ，表示以成交日期时的价格为基准；房地产状况调整的分子为 100 ，表示以估价对象的房地产状况为基准。
(2) 间接比较修正与调整公式：可比实例的比准价格＝可比实例成交价格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( ) ×( )/100上式中，标准化修正的分子为 100 ，表示以标准房地产的状况为基准，分母是可比实例房地产相对于标准房地产所得的分数；房地产状况调整的分母为100 ，表示以标准房地产的状况为基准，分子是估价对象房地产相对于标准房地产所得的分数。
一、内容提要1、房地产价格的概念和形成条件2、房地产价格的特征3、房地产的供求与价格4、房地产价值和价格的种类二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的概念、形成条件及房地产的供求与其价格的关系，房地产价格特征的掌握程度。
重点考察应考人员对房地产的供求与其价格的关系及其房地产价格特征的熟悉程度。
考试基本要求1、了解房地产价格的概念和形成条件。
2、熟悉房地产的供求与其价格的关系及房地产价格的特征。
房地产价格的概念和形成条件第一节房地产价格的概念和形成条件1．房地产价格的含义房地产价格是和平地获取他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会通常用货币表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可用实物、劳务等其他形式来偿付，例如以房地产作价入股换取设备、技术等。
2．房地产具有价格的前提条件(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求房地产的供求与价格(上)第二节房地产的供求与价格1．地价与一般物品价格的主要不同点地价与一般物品价格的不同主要有6个方面：(1)生产成本不同；(2)折旧不同；(3)价格差异不向；(4)市场性质不同；(5)形成时间不同：(6)供求变化不同。
2．房地产价格的特征主要有哪些?房地产价格的特征主要有下列5个：(1)房地产价格受区位的影响很大。
(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格。
(3)房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。
(4)房地产价格是在长期考虑下形成的。
(5)房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。
[Page]房地产的供求与价格(下)第三节房地产的供求与价格1．需要与需求的异同某种房地产需求，是指消费者(买者)在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。
形成需求有2个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。
仅有第一条件，只能被看成需要或欲望。
2．影响房地产需求的主要方面及需求曲线对某种房地产的需求量是出许多因素决定的，其中主要有：(1)该种房地产的价格水平；(2)消费者的收入水平；(3)相关房地产的价格水平；(4)消费者的偏好；(5)消费者对未来的预期。
6.5.4直接资本化法与报酬资本化法的比较6.5.4.1直接资本化法的优缺点直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算来来第一年的收益；②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；③计算过程较为简单。
但由于直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。
例如，要求选取的类似房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同，否则估价结果会有误。
假设估价对象的净收益每年上涨2％，而选取的类似房地产的净收益每年上涨3％，如果以该类似房地产的资本化率8％将估价对象的净收益转换为价值，则会高估估价对象的价值。
6.5.4.2报酬资本化法的优缺点报酬资本化法的优点是：①指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础；②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解；③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，而通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率。
但由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价人员的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。
当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相当可靠的。
当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值，因为估价人员可以通过投资者在有同等风险的投资上要求的报酬率来确定估价对象的报酬率。
6.6投资组合和剩余技术在收益法中，报酬率和资本化率都可以从房地产的物理构成（土地与建筑物）或资金构成（抵押贷款与自有资金）中求出各构成部分的报酬率和资本化率，或将其报酬率和资本化率运用到各构成部分上以测算其价值。
