关于无锡市房地产市场的调查报告
工程管理101班李林峰 1082046
小组成员：李林峰王凡
一、行政区域及自然状况
无锡地处江苏省南部、中国经济发达的长江三角洲中部，北靠长江，南
濒中国第三大淡水湖──太湖；西离南京183公里，东距上海128公里，是江
苏省省辖的一个沿海城市。无锡总面积为4650平方公里，其中市区面积为1632.70平方公里。下辖江阴、宜兴二个市(县)和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。
二、市政建设及交通
无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配
套组成的立体交通网络。7条水运干线沟通相连，9条公路干线通向苏、浙、皖。江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区的主要
渡口。无锡机场开通了6 条国内航线。近几年来，无锡大交通建设全面展开，建成了沪宁高速公路无锡段，完成了苏南大运河无锡段整治，江阴长江公路
大桥将于1999年9月建成。到本世纪末，无锡境内将有上海到成都、黑龙江
到海南、上海到北京三条高速公路通过，形成一个高速公路交汇点，无锡作
为交通枢纽的地位日益明显。
三、宏观经济形势
（一）地区生产总值
2011 年全市实现地区生产总值突破6,000 亿元，达到6,880 亿元，同
比增长+11.6%。
（二）全社会固定资产投资
今年1－2 月全市完成固定资产投资360 亿元，同比增长+0.2%，增速
与去
年同期相比，回落了▲21.5 个百分点。其中第三产业投资中房地产投资118.13 亿元，同比增长+35.1%。
（三）居民消费价格指数（CPI）
全市居民消费价格指数同比持续回落，今年1－2 月全市居民消费价格指数下降，2 月居民消费品价格总指数为102.8，涨幅比去年同期降低了▲2.6 个百分点。从调查的八大类商品和服务价格来看，呈现出“六升一平一降”格局，1-2月居住类指数下降了▲1.9%。
四、政府规划
1、近期无锡市整体规划
市区形成以主城区为核心，城镇空间集聚、生态空间开敞的现代都市空间格局。主城区形成“七片一带”的总体布局结构，构筑“山水城林”一体的城市总体框架。主城区外围按“1+6”城镇布局结构对空间加以引导，进行集中建设，体现城市空间布局的整体性和功能分工的合理性，促进主城区对外围地区的推动和协调发展。至2020年，市区城镇建设用地为245.42平方公里，其中主城区建设用地205.68平方公里，外围城镇建设用地39.74平方公里。
2、滨湖新城区
滨湖新城是城市副中心，规划总用地面积约117 平方公里,核心区用地面积约5 平方公里。滨湖新城的开发建设，是为了完善城市功能结构、缓解老城区人口压力、开发滨湖旅游资源推动滨湖新城的整体布局和建设，加强对南部临太湖地区的生态保护。滨湖新城在功能上多重性、综合性、标识性的特点。核心区的主要功能为市级行政中心、商务办公、文化会展中心、体育中心、商务金融贸易中心、旅游休闲等。
3、蠡湖新城
蠡湖新城，规划总面积约20平方公里，是由开放公园、居住区和城市公共设施组成的旅游服务中心和高品质的“新湖城”。结合无锡的人文历史，凭借山水自然景观，创造“新蠡湖十八景”和大型沿湖开敞公共绿地。核心区是由商业、办公及中央公园形成蠡湖新城的标志性空间。
4、大学城
无锡大学城位于城市的西南角、滨湖新城西部，东起青祁路，西至锡塘路，北到五里湖畔，南至羊北路，总用地面积约18 平方公里，其中规划建设用地面积约10 平方公里。无锡大学城规划定位为服务无锡、面向长江三角洲、集“产学研”于一体的现代知识园区。该园以若干所大学和科研机构为主体构成，包括核心区、教学区、科研区、生活区、后勤服务区、生态园林区、体育活动区和产业区八大部分。建成后的大学城将成为具有空间开放化、资源共享化、服务社会化、管理整体化和投资市场化等特点的“开放”的城市社区。目前，已有江南大学和无锡职业技术学院进入大学城建设新校区，江南大学占地面积约210公顷，建筑面积约70万平方米；无锡职业技术学院占地面积约60公顷，建筑面积约25万平方米。
五、房地产政策
六、新建商品住宅
（一）供给情况分析
截至2012 年2 月，无锡新建商品住宅累计施工面积为3,083 万平方米，
同比上涨+12 %；累计竣工面积为127.7 万平方米，同比涨幅为32.8%。
（二）新建商品住宅成交量价分析
2012 年第一季度，无锡新建住宅成交面积为94.4 万平方米，同比增加
+11.2%，环比减少▲6.9%；成交均价为7,496 元/平方米，同比降幅为▲14.2 %，环比降幅▲6.4%本季度无锡新建住宅市场以价换量现象非常明显，成交均价连续4 个月下降，成交量逐月回升。1 月份，受春节因素和购房者降价预期的影响，成交量跌至低谷；从2 月份开始，受政府多次强调限购政策不放松，以及开发商降价促销等因素的影响，部分刚性需求开始释放，成交量开始回升；到了3 月，随着多家银行下调首套房贷利率、政府调高公积金贷款额度，使得购房成本降低，进一步刺激了刚性需求的释放，再加上无锡为引进人才而放宽落户条件，3 月成交量翻倍增长。
（三）新建商品住宅户型分析
从各户型来看，2012 年第一季度，各户型成交面积所占比重最大的为120-144平方米的户型，占总成交量的34.3%，环比增加+3.6 个百分点；成交面积占比最小的为144 平方米以上的户型，所占比重为18%，环比下降▲6.7 个百分点。除此之外，90 平方米以下户型的成交量占比为24.8%，环比增加+3.3 个百分点，90-120 平方米户型的成交量占比为22.9%，环比下降▲0.2 个百分点，变化较小。综上可以看出，今年1 季度，无锡新建住宅市场中小户型的成交量占比明显增加，而大户型的成交量占比却大幅下降，说明了刚性需求正在逐步得到释放。
七、二手住宅市场
（一）二手住宅价格分析
第一季度无锡二手住宅市场表现为从低迷到逐月回暖。北京仁达房地产评估有限公司定点监测数据显示，2012 年第一季度本市二手住宅挂牌价格指数为92，同比下降▲4.7 个点，环比下降▲1.7 个点。从各月来看，1 月份受春节和限购因素的影响，无锡大量中介提前放假，全市二手住宅挂牌量明显减少，挂牌价格指数持续下降，环比降幅为▲0.7 个点；进入2 月，随着新建住宅市场的回暖，二手住宅挂牌量逐渐增加，挂牌价格指数环比上涨+0.4 个点；3 月继续延续回暖趋势，挂牌价格指数达到92.6，环比涨幅为+0.7 个点。从各区域来看，7 个重点区域中，除北塘区二手住宅挂牌价格指数环
