商业综合体项目设计管理思路与技术关键的研究
发表时间：2018-09-10T11:51:38.593Z 来源：《基层建设》2018年第20期作者：李华盛[导读] 摘要：商业综合体，一座年轻的建筑是这么多年来发展起来的。
杭州玉宸地产有限公司浙江杭州 310000
摘要：商业综合体，一座年轻的建筑是这么多年来发展起来的。一般认为，它由不同性质、不同用途的社会生活空间组成，如住宅、办公、酒店、购物、休闲、娱乐、商务、交通等。通过引入城市公共空间，将分散的空间整合起来。充分发挥建筑空间的协调作用和建筑功能的互补作用，形成多元化、高效、复杂、统一的建筑群，或以功能为特征的巨型复合建筑或紧凑建筑群。铝协同，空间更紧凑，抗风险能力强，性能好。发展的活力和潜力。因此，复杂建筑是一种复杂的建筑类型，复杂建筑的设计也是一个复杂而漫长的过程。本文在总结和分析某公司建设集团设计过程的基础上，阐述了房地产公司商业综合体项目设计与管理的合理可行思路和要点。为了找到合适的管理方法和技术，有助于缩短设计周期，提高设计质量，降低成本，提高利润率。
关键词：建筑设计及理论；商业综合体；设计管理
一.设计过程概述
一个好的设计是一个成功的商业综合体的开始。商业综合体涉及到大量复杂的设计工作。每个项目的设计主要包括四个主要阶段：规划概念设计阶段、建筑方案设计阶段、初始扩展设计阶段、施工图设计阶段。
（1）在规划概念设计阶段，将确定项目的基本形状和数量，从而确定项目的总体定位和设计目标。
（2）建筑方案和初始设计阶段是以概念设计提供的合理概念为基础的。深层设计包括更详细的设计和开发，每个部分的施工图设计阶段是一个更深入、更详细的设计，是结构成本计算、合同签订和实际施工的基础。
因此，综合体的设计将涉及到大量的设计师。一般的开发人员将选择一个经验丰富的设计组织团队。在一般项目中，开发人员选择一个设计机构来扩展概念设计的初始设计阶段，而另一个选择施工图设计组织。如果我们能和很多成功的设计机构合作，我们就能确保项目的有效执行，并达到开发商的意愿。
二.项目概况
该项目位于杭州某开发区的CBD内，由三座塔和商业裙组成。建筑包括：酒店公寓、星级酒店、大型购物中心、高档写字楼.土地总面积约21000m2，建筑总面积2500m2左右（包括地上建筑面积1800m2左右，地下建筑面积约70000m2）。这三座塔的高度是140米。基础交通便利，地面交通便利，位于三条主要道路的中间；地下交通，未来将连接到地铁的两个车站。本项目遵循高品质购物中心的功能布局原则，通过“一站式”的娱乐购物场所和休闲空间，围绕着超级五星级酒店、精品酒店公寓、A级写字楼，打造出豪华舒适、令人愉悦的综合性城市综合体。
三.设计管理过程
在这个项目的设计管理过程中，是按纵向分阶段管理。各阶段的设计管理重点和内容总结如下： 3.1项目的可行性研究阶段
这一阶段的主要工作包括项目市场定位（包括酒店和酒店式公寓的定位、档次、规模、类型等）。对公、商务区的面积比要求、主要商业区的面积和分配要求等。并在这一阶段编制了项目设计任务，编制了总体设计进度计划；选择并识别设计机构、顾问、管理公司，包括建筑设计公司、酒店顾问、营销顾问、商业顾问、消防、室内、景观、物业、交通、结构、机电、幕墙、清洗机、预算、标识、绿色建筑等。咨询公司，当地一级设计院，标志设计公司。
3.2概念设计阶段
在这一阶段，概念规划是由一个定义的设计机构根据架构方案设计任务手册的内容来规划的。在目前的设计过程中，酒店顾问、业务顾问、市场顾问应积极参与并提供咨询意见。
3.3建筑方案设计阶段
在明确规划概念后，进入了施工方案的设计阶段。在这一阶段，应该有更多的顾问参与。包括：商务、酒店、营销、室内设计、物业管理、交通、结构、机电、消防、人防、预算等顾问。施工图设计院应当对设计进行确定和干预，并对方案提出意见。
3.4扩初设计阶段
初步设计是在经过当地政府批准的建设方案后，开始深入研究。这一阶段的结构和机电设计的方向需要确定和深化。咨询公司如商务、酒店、市场营销、物业、结构、机电、预算等。。主要业务意图、预绘结果、阳光分析结果、结构抗震评价结果、室内、照明、幕墙、声学、标志、窗户清洗机、游泳池、酒店厨房、电梯、机电、绿色建筑等将发布基坑围护结构的设计方案。施工图设计院为深度专业合作。
3.5施工图设计阶段
这一阶段是一个完善的设计阶段。设计内容包括：绿色建筑、窗户清洗机、幕墙、游泳池、机电等，提供深化状态图。基坑围护设计、景观设计、室内设计（包括面板房屋设计）、照明设计、幕墙设计、机电设计、基坑围护结构设计、智能设计、新风系统、燃气锅炉热水系统设计、酒店厨房专用设计、燃气锅炉热水系统设计，中央除尘专用设计、酒店室内设计、绿色建筑设计、标志设计、雨排设计、污水管道设计、电力管道设计、电信、通信管道设计、燃气管道设计、自来水管道设计。
3.6施工图审查阶段
施工图完成后，应送交当地施工图评审机构审核。只有经过审批，我们才能进入下一阶段的建设。
四.设计管理思路
我们如何控制如此庞大和复杂的设计过程？目前的做法是：集团公司设立设计管理中心、营销投资中心、业务管理公司、酒店管理公司；项目公司设立总公司、前期部门。所有设计都与该司管理的总体资源相结合。设计管理中心提供技术支持和质量控制，营销和投资中心负责住宅部分的定位、设计咨询和营销，业务管理公司负责业务部门的定位，投资和设计咨询。酒店管理公司负责酒店咨询公司的介绍、定位、设计咨询及后期管理。此外，与相关政府部门沟通，负责项目公司前期部门的工作。由于分工明确，合作顺利，项目前期规划，概念规划和施工计划批准，只需一年的时间即可通过。
但也有一个迭代的设计过程。商业定位和投资促进过程是一个受外部因素影响和制约的过程，重复修改企业的位置，造成设计重复，延误时间。国内比较成熟的商业开发商的实践是将商业产品做成模块，定单操作，规范设计流程，以便更准确的定位，缩短开发周期，快速回收资金，提高利润率。了解并运用规划条件与政府管理沟通，严格控制日照间距，严格执行消防法规，是使设计顺利通过审批的关键。在设计过程中，我们必须密切关注这些问题。
五、设计管理把控关键点
在参与项目设计管理的过程中，总结整个设计过程中应注意的关键因素，这些环节的控制将对整个综合体的设计和管理产生双重影响。这也是成功开发复杂环境的关键。
（1）产品定位的重要性；（包括：项目选址、客群定位、面积合理配置等）
项目产品定位的准确性是复杂开发成败的关键。
（2）研究政策的重要性；（包括：规划、消防、环评、交评、安评等政策）
地方当局的政策研究和理解是设计师、设计经理和前台工作人员必须做好的工作。施工方案的设计得到政府的批准。
（3）设计管理人员合理配置的重要性
设计人员的专业能力和管理能力在复杂设计的质量控制和进度控制中起着非常重要的作用。
（4）设计公司选择的重要性
好的设计公司将提供高质量的设计成果，更好地理解和表达开发商的意愿，同时也改善了协调服务。
（5）保证设计合理周期的重要性
对设计公司来说，合理的设计周期是设计质量保证的前提，开发商不能因为某些政治因素盲目缩短设计周期，导致设计质量下降，最终造成经济损失。
（6）专项市场提前考察的重要性
复杂的设计内容复杂，设计管理人员应花一定的时间和精力检查特殊市场，才能更好地控制设计质量和进度。
（7）规范设计管理流程，做集团标准化的重要性
本公司拥有一套合理、操作化的设计管理流程，是顺利推广综合设计体系的保证，而产品标准化是缩短设计周期，确保设计结果，节约成本的措施。。
六.结语
根据市场需求，不断总结、通过与设计机构、咨询公司、政府职能部门、社会技术权威等资源的配合，调整管理思想，完善公司管理流程，提高管理水平。，成功地建设出更多高质量的综合体，为城市建设、人民生活质量的提高做出贡献。
参考文献：
[1]王桢栋.当代城市建筑综合体研究[M].北京：中国建筑工业出版社，2010.
[2]龙固新.大型都市综合体开发研究与实践[M].南京：东南大学出版社出版社，2005.
